Un inmueble embargado es aquel sobre el que un juez o una autoridad administrativa ha ordenado una medida cautelar para garantizar el cobro de una deuda; puede terminar en subasta pública si la deuda no se paga. Esa definición vale para todos los países hispanohablantes, pero el nombre, el trámite, el organismo competente, los plazos y la postura mínima cambian por completo de un país a otro. Por eso aquí se compara país por país.
Qué se entiende por inmueble embargado y por qué cambia de un país a otro
Un inmueble embargado es, técnicamente, un bien registrado (casa, departamento, local, terreno, oficina o incluso una cochera) que queda sujeto a una medida judicial o administrativa por impago de una deuda: hipoteca, impuestos, expensas, créditos bancarios, pensiones alimenticias o sanciones tributarias. La medida suele anotarse en el registro de la propiedad del país para que el dueño no pueda venderlo ni gravarlo sin avisar al acreedor.
La idea de fondo es común a casi todos los países hispanohablantes, pero los nombres cambian. En España se habla de "inmueble embargado" y de "subasta judicial"; en México, de "inmueble sujeto a remate" o "adjudicación judicial"; en Argentina, de "inmueble embargado y subastado"; en Chile, de "inmueble rematado"; y en Perú, de "inmueble embargado" o "remate judicial y tributario". Cada uno tiene su ley procesal, su juzgado competente, su postura mínima, su moneda y sus portales de publicación. Por eso no existe una cifra universal: lo que se llama "70 %" en España es "100 %" en Chile y "dos terceras partes" en Perú.
Cómo opera el embargo inmobiliario: el principio que comparten casi todos los países hispanohablantes
El embargo sobre un bien inmueble cumple una función parecida en toda la región: asegurar que, si el deudor no paga, haya un bien concreto que pueda convertirse en dinero para saldar la deuda. Para eso, la ley suele compartir tres principios:
- Principio de proporcionalidad: el embargo no puede recaer sobre bienes cuyo valor sea muy superior al de la deuda. El juez puede limitar o sustituir el bien si el ejecutado ofrece otro suficiente.
- Principio de prelación: si hay varios acreedores, primero cobran los que tienen privilegio especial (por ejemplo, el trabajador por sueldos impagos o el fisco por impuestos), luego los hipotecarios, después los quirografarios y al final el ejecutado recibe el remanente.
- Intervención judicial: salvo en embargos administrativos (por ejemplo, los fiscales), la medida la autoriza un juez y se inscribe en el registro de la propiedad que cada país tiene (Registro de la Propiedad en España, Registro Público de la Propiedad en México, Registro de la Propiedad Inmueble en Argentina, Conservador de Bienes Raíces en Chile y SUNARP en Perú).
El detalle —plazos de subasta, postura mínima, publicación, quién remata, qué pasa con las deudas pendientes— cambia por completo de un país a otro. Por eso este artículo va país por país y no da una cifra "general".
España
En España, el embargo inmobiliario se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que fija el procedimiento ante los Juzgados de Primera Instancia o, si la deuda es de dinero público, ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo. El juez ordena el embargo y lo comunica al Registro de la Propiedad correspondiente; el Catastro, a través de la Sede Electrónica del Catastro, sirve para identificar la referencia catastral, la superficie y el valor catastral del inmueble, datos clave para la tasación. Toda la operativa se trabaja en euros (EUR), porque el BOE publica los reales decretos y las leyes en esa moneda.
Cómo se subasta un inmueble embargado en España
- El Juzgado de Primera Instancia ordena el embargo sobre el inmueble y designa perito para la tasación, que se publica en el portal de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado y se notifica al ejecutado.
- Se fija el día, hora y lugar de la subasta; el edicto se publica en el BOE y en el portal de la Agencia Tributaria, con búsqueda por provincia.
- Para pujar hay que consignar el 5 % del valor de tasación en la cuenta del juzgado y presentar el resguardo junto con la oferta sellada; la postura mínima equivale al 70 % del valor de tasación.
- El día señalado se abre la puja; si no hay postores, el acreedor puede adjudicarse el inmueble por el 50 % del valor de tasación o por la cantidad que se le deba, si es inferior.
- El juzgado dicta auto de adjudicación, se inscribe en el Registro de la Propiedad y se cancelan las cargas anteriores, dejando el inmueble libre para el adjudicatario.
Dónde se publican los remates en España
El principal punto de consulta es el Boletín Oficial del Estado, donde aparecen los edictos de subasta con número de procedimiento, juzgado, valor de tasación, postura mínima y fecha de celebración. También están los portales de subastas de los propios Juzgados, con búsqueda por provincia y partido judicial, y el portal de la Agencia Tributaria para los remates derivados de deudas con la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Las pujas se hacen siempre en euros (EUR).
Qué se debe revisar antes de pujar en España
- Nota simple registral: pide al Registro de la Propiedad una nota simple del inmueble para ver titular, cargas, hipotecas y embargos vigentes. Su coste es bajo y se obtiene en minutos.
- Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: lo expide el presidente o el administrador; sin él, las cuotas impagadas se transmiten al nuevo dueño hasta el límite del año anterior y el corriente.
- Situación fiscal del inmueble: consulta si existen deudas con el Ayuntamiento (IBI) o con la AEAT; las deudas fiscales no se cancelan con la adjudicación y pueden gravar la finca.
- Valor catastral y gastos de medidos: el valor catastral, accesible vía la Sede Electrónica del Catastro, orienta sobre la plusvalía municipal y la cuota de IBI; conviene calcular ambos en euros antes de pujar.
México
En México el embargo inmobiliario tiene dos grandes vías: la judicial y la fiscal. La judicial sigue los códigos procesales civiles de cada estado, que reproducen en buena medida la Ley Federal del Procedimientos Civiles para los juicios federales. La fiscal corre a cargo del Servicio de Administración Tributaria (SAT) o de los fiscos estatales, con reglas propias. En ambos casos, la anotación del embargo se hace en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa correspondiente. Toda la operativa se trabaja en pesos mexicanos (MXN) y, como referencia, la UMA (Unidad de Medida y Actualización) vale 117,31 MXN diarios en 2026 (INEGI).
Cómo se adjudica un inmueble embargado en México
- El juez libra el embargo y ordena el avalúo por perito acreditado; el valor sirve como base para el remate.
- El juzgado publica el aviso de remate en el Boletín Judicial del estado y, en muchos casos, en un diario de mayor circulación; los edictos se fijan también en los estrados del juzgado.
- El día del remate se admiten posturas; la postura legal mínima suele cubrir las dos terceras partes del avalúo, aunque el porcentaje exacto varía según el código procesal aplicable (federal o local).
- Si hay postores, se adjudica al mejor postor; si no, el acreedor puede pedir que se le adjudique el inmueble por el valor de la postura legal.
- El juez dicta auto de adjudicación, se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y se cancelan las cargas anteriores.
Venta de inmuebles recuperados por la banca en México
Los bancos en México venden sus adjudicaciones llamadas, por ejemplo, BBVA Inmuebles, con catálogo en pesos mexicanos, filtros por estado, tipo de inmueble (casa, departamento, terreno) y rangos de precio. Además de los bancos (BBVA, Banjército), los organismos públicos como Infonavit y Fovissste ofrecen cartera de vivienda recuperada; también hay Registros Públicos de la Propiedad locales donde se publican los avisos de remate judicial, normalmente con búsqueda por municipio.
Créditos para comprar un inmueble embargado en México
En México existen varias rutas para financiar la compra de un inmueble adjudicado:
- Crédito hipotecario bancario: cualquier institución financiera puede otorgarlo; requiere enganche, comprobación de ingresos y buró de crédito limpio.
- Crédito Infonavit: en el caso de los inmuebles libres de procesos jurídicos y sujetos a crédito, se pueden usar puntos Infonavit. El crédito Infonavit total exige un salario mensual igual o mayor a 9.589,69 MXN y permite financiar hasta el 95 % del valor del inmueble (BBVA Inmuebles).
- Crédito Fovissste: disponible para trabajadores del Estado; permite adquirir vivienda nueva o usada, incluidos inmuebles recuperados.
- Cofinavit y Apoyo Infonavit: esquemas que combinan el crédito Infonavit con un crédito bancario, usando la Subcuenta de Vivienda (SSV) como garantía y aplicando las aportaciones patronales futuras a la amortización.
En México, gran parte de la oferta de inmuebles embargados llega al mercado por la vía bancaria; el portal de BBVA Inmuebles muestra el proceso y los filtros de búsqueda en pesos mexicanos.
Argentina
En Argentina, el embargo de inmuebles se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación y por los códigos procesales civiles de cada provincia o de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La subasta la ordena un juez civil o comercial; la anotación del embargo se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente. El Estado nacional, además, vende sus propios inmuebles a través del portal SUBAST.AR de la Agencia de Administración de Bienes del Estado. Toda la operativa se trabaja en pesos argentinos (ARS); las cifras en esta moneda envejecen muy rápido, así que conviene revisar la fecha del aviso antes de tomar una decisión.
Cómo participar en una subasta judicial de inmuebles en Argentina
- Identifica el juzgado interviniente y la fecha de subasta; esa información figura en el Boletín Oficial de la jurisdicción y en el portal de subastas del Poder Judicial.
- Sáate en paralelo: realiza una visita al inmueble con el martillero, verifica el estado de ocupación y la situación dominial en el Registro de la Propiedad.
- Sáate en paralelo: inscríbete en el registro de postores y deposita la caución que fija el juzgado, normalmente entre el 5 % y el 10 % del valor de tasación, en pesos argentinos.
- Sáate en paralelo: concurre el día de la subasta; la postura mínima equivale al 70 % del valor de tasación, salvo que el código procesal local fije otro porcentaje.
- Sáate en paralelo: si resultas adjudicatario, paga el saldo en el plazo fijado, el juez dicta auto de aprobación y se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad.
Subastas de bienes inmuebles del Estado argentino
El portal SUBAST.AR, de la Agencia de Administración de Bienes del Estado, concentra las subastas de inmuebles del Estado argentino. Permite filtrar por provincia, tipo de destino, moneda (ARS, USD o UVA) y rango de precio, y distinguir entre subastas a subastar (verdes), ventas futuras (arándano), oportunidades disponibles (morado) y subastas finalizadas (gris). Las subastas en UVA son útiles para protegerse de la inflación, porque esa unidad se actualiza con la variación del CER.
Qué revisar antes de comprar un inmueble subastado en Argentina
- Situación dominial: pide un certificado de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble para verificar titular, embargos, hipotecas e inhibiciones.
- Deudas por expensas: en propiedad horizontal, las expensas comunes se transmiten al nuevo dueño; conviene pedir un certificado de libre deuda a la administración.
- Impuestos y servicios: consulta si existen deudas por ABL (alumbrado, barrido y limpieza), ARCA o Aguas Argentinas; algunas deudas no se cancelan con la subasta.
- Ocupación: verifica si el inmueble está ocupado y, si lo está, qué dice el auto de subasta sobre el desalojo; los plazos de lanzamiento varían según la jurisdicción.
Chile
En Chile, el embargo y el remate de inmuebles se regulan en el Código de Procedimiento Civil. La subasta la ordena un tribunal civil y la ejecuta un martillero público; en muchos casos, el remate requiere autorización de la Corte de Apelaciones correspondiente. La anotación del embargo se hace en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está inscrito el inmueble. Toda la operativa se trabaja en pesos chilenos (CLP) y, para bienes raíces, la unidad de cuenta habitual es la UF (Unidad de Fomento), que se reajusta diariamente.
Cómo se ejecuta el remate de un inmueble embargado en Chile
- El tribunal ordena el embargo a solicitud del acreedor y designa un martillero público para la subasta.
- El martillero publica el aviso de remate en el Diario Oficial y en un diario de la comuna o región; en ese aviso figura el valor mínimo, la fecha y el lugar de la subasta.
- La postura mínima equivale al 100 % del valor de tasación fijado por el tribunal; si no hay postores, el tribunal puede rebajar el mínimo en hasta un 30 % en una segunda subasta.
- El día del remate, el martillero adjudica al mejor postor y levanta acta; el tribunal aprueba la subasta y ordena la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- El adjudicatario paga el saldo, se inscribe el dominio a su nombre y se cancelan las hipotecas y embargos anteriores, salvo los derechos de terceros constituidos antes del embargo.
Dónde se publican los remates judiciales en Chile
El Diario Oficial de Chile es la vía oficial para los avisos de remate; en la práctica, los buscadores especializados —como rematesinmobiliarios.cl— concentran la oferta por región, comuna, tipo de propiedad y fecha de subasta. Los avisos suelen indicar fecha de publicación, fecha de subasta, dirección del inmueble, superficie y monto mínimo en pesos chilenos. Por ejemplo, en el listado de septiembre de 2026 se ven avisos por montos mínimos que van desde 23.546.066 CLP en La Florida hasta 408.737.700 CLP en Estación Central.
Cómo se libera un inmueble embargado en Chile
- Pago total de la deuda: el ejecutado puede pagar íntegramente la deuda, sus intereses y las costas procesales; con el comprobante de pago, solicita al tribunal el alzamiento del embargo.
- Sustitución del bien embargado: el ejecutado puede pedir al tribunal que sustituya el inmueble por otro bien suficiente para garantizar la deuda, por ejemplo, dinero en depósito o un vehículo.
- Tercería de dominio: un tercero que reclama ser dueño del inmueble embargado puede interponer una tercería de dominio ante el mismo juzgado; si se acredita la propiedad, el embargo se deja sin efecto sobre ese bien.
- Acuerdo con el acreedor: el ejecutado puede celebrar un convenio de pago con el acreedor y pedir al tribunal que suspenda o deje sin efecto el remate mientras se cumple.
Perú
En Perú, el embargo inmobiliario se rige por el Código Procesal Civil para las deudas civiles y por el Código Tributario para las deudas fiscales. La subasta judicial la ordena un juez civil; la subasta tributaria la organiza la SUNAT a través de su portal de remates. La anotación del embargo se hace en la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). Toda la operativa se trabaja en soles (PEN); como referencia, la UIT de 2026 vale 5.500 PEN, según el Decreto Supremo 301-2025-EF (Portal del MTPE).
Cómo se ejecuta el remate de un inmueble embargado en Perú
- El juez ordena la tasación del inmueble por perito y fija la fecha del remate; el aviso se publica en el Diario Oficial El Peruano y en un diario de mayor circulación de la localidad.
- La convocatoria se publica también en la página del Poder Judicial; en ella figuran el valor de tasación, la postura mínima y el plazo para inscribrirse como postor.
- La postura mínima equivale a dos terceras partes del valor de tasación; el postor debe consignar una caución equivalente al 10 % de esa postura mínima, en soles.
- El día del remate, el juez adjudica al mejor postor; si no hay postores, el acreedor puede pedir la adjudicación directa por el valor de la postura mínima.
- El juez aprueba la adjudicación, se inscribe en SUNARP y se cancelan las cargas y gravámenes anteriores, dejando el inmueble libre para el adjudicatario.
Remates tributarios de inmuebles en Perú
La SUNAT publica sus remates en el portal Remates Tributarios de SUNAT, con avisos en soles que no incluyen IGV. Por ejemplo, en la convocatoria del 30 de septiembre de 2026 figuran lotes en Lima: un terreno en Lurigancho con tasación de 3.779.110,30 PEN, un lote en Pachacamac de 65.980,80 PEN, varios depósitos en Surco y Surquillo con tasaciones de 7.275,74 PEN, 10.643,70 PEN y 15.654,77 PEN, y un lote en Castilla (Piura) con tasación de 115.977,46 PEN. La publicación incluye hora exacta, dirección y enlace a la ficha del lote.
Cómo liberar un inmueble embargado por deudas fiscales en Perú
- Pago total de la deuda: el ejecutado puede pagar la deuda tributaria, intereses y costas; con el comprobante, SUNAT emite resolución de cancelación y se levanta el embargo.
- Fraccionamiento: el deudor puede solicitar un fraccionamiento ante SUNAT; mientras se cumple, SUNAT puede suspender el remate o mantener el embargo sin llegar a subasta.
- Tercería de dominio ante el Tribunal Fiscal: el tercero que se considere dueño del inmueble puede interponer una tercería de dominio ante el Tribunal Fiscal; si se acredita la propiedad, el embargo sobre ese bien se deja sin efecto.
- Impugnación del acto administrativo: si el contribuyente considera que la deuda no es exigible, puede recurrir ante el Tribunal Fiscal y, en última instancia, ante el Poder Judicial; la impugnación no siempre suspende el remate, por lo que conviene pedir medida cautelar.
Resumen comparativo
| País | Norma procesal clave | Postura mínima | Organismo de publicación | Unidad / moneda |
|---|---|---|---|---|
| España | Ley de Enjuiciamiento Civil | 70 % del valor de tasación | BOE y Juzgados | EUR |
| México | Ley Federal del Procedimientos Civiles / códigos locales | Dos terceras partes del avalúo | Registro Público local y portales bancarios | MXN / UMA 117,31 MXN/día (2026) |
| Argentina | Código Civil y Comercial y códigos procesales | 70 % del valor de tasación | Boletín Oficial y SUBAST.AR | ARS, USD o UVA |
| Chile | Código de Procedimiento Civil | 100 % del valor de tasación | Diario Oficial y rematesinmobiliarios.cl | CLP / UF |
| Perú | Código Procesal Civil / Código Tributario | Dos terceras partes del valor de tasación | El Peruano y SUNAT | PEN / UIT 5.500 PEN (2026) |
Antes de pujar, conviene revisar la situación dominial, las deudas por expensas o servicios, los gravámenes fiscales y la ocupación del inmueble. El país marca el procedimiento, pero el trabajo de campo —purarse inscribir, consignar la caución, verificar el título y pagar el saldo dentro del plazo— se repite en todos los casos.
Preguntas frecuentes sobre inmuebles embargados
1. ¿Cómo funcionan las subastas de casas embargadas por bancos en España?
En España, las entidades financieras sacan a subasta los inmuebles que no pudieron cobrar judicialmente; suelen publicarse en el portal de la Asociación de Profesionales del Sector Inmobiliario o en la propia web del banco. Para participar hay que consignar un porcentaje del valor de tasación, normalmente entre el 30 % y el 70 %, y pujar en sobre cerrado ante el Juzgado que tramita el procedimiento.
2. ¿En qué consiste una subasta judicial de inmuebles embargados?
Una subasta judicial parte de un embargo previo por impago de deuda, y la convoca el Juzgado que conoce la ejecución. Los anuncios se publican en el Tablón Edictal Único del BOE y en el portal del Consejo General del Procuradores, donde se indica el valor, los tramos de puja y el plazo para depositar la garantía, que suele ser el 20 % del tipo.
3. ¿Cómo acceder a los pisos que vende el banco CaixaBank?
CaixaBank canaliza su cartera de inmuebles adjudicados, bajo la marca Servihabitat, a través de su portal propio y de una red de inmobiliarias colaboradoras. El comprador particular puede filtrar por precio, zona y financiación, que el propio banco ofrece con condiciones ventajosas si se trata de activos de su balance.
4. ¿Qué precio tienen las casas que vende La Caixa tras un embargo?
La Caixa vende sus inmuebles adjudicados con descuentos sobre el valor de tasación inicial, que en 2026 suelen moverse entre el 20 % y el 40 % según la antigüedad del activo y la zona. El valor de tasación y las condiciones figuran en el anuncio publicado en su portal inmobiliario, donde se ve el precio final antes de ofertar.
5. ¿Cómo se pujan en las subastas de bienes embargados por Hacienda?
La Agencia Tributaria subasta inmuebles y otros bienes a través del portal de la Agencia Tributaria, con cita previa para verificar la identidad y depósito previo del tipo de salida. Las pujas se realizan en sobre cerrado por tramos del 20 %, y el adjudicatario debe pagar el resto en el plazo que el BOE fija en cada anuncio.
6. ¿Dónde se anuncian las subastas de inmuebles en España?
Las subastas judiciales se difunden en el Tablón Edictal Único que centraliza el BOE y en el portal de subastas del Consejo General del Procuradores. Las de organismos públicos, como Hacienda o la Seguridad Social, tienen su propio portal, y los bancos difunden las suyas en sus webs inmobiliarias y en portales generalistas.
7. ¿Qué requisitos pide BBVA para vender un piso de su cartera?
BBVA comercializa sus inmuebles adjudicados bajo la marca Anida, accesibles desde su portal inmobiliario y desde la red de oficinas. El comprador debe superar la tasación interna del banco, aportar el 20 % del precio como entrada y firmar la escritura ante notario; el banco financia el resto con hipoteca a tipo fijo o mixto.
Fuentes
- AgenciatributariaSubastas. Listado de inmuebles – Agencia Tributariaconsultado el 30/09/2026
- GobVenta de Bienes Inmuebles Adjudicados y Derechos Adjudicatarios.consultado el 30/09/2026
- AbappraRemate de propiedades con herencias vacantes en CABA.consultado el 30/09/2026
- ScotiabankVenta de Inmuebles y Muebles Adjudicados – Scotiabank Perúconsultado el 30/09/2026
- Sarebgestión y venta de viviendas e inmuebles – Sarebconsultado el 30/09/2026