Desahucio: qué es, cómo se tramita y cómo cambia según el país

Qué es un desahucio y qué problema resuelve

Un desahucio es un procedimiento judicial o notarial que sirve para que una persona recupere la posesión de un inmueble que está siendo ocupado por otra, normalmente un inquilino que no paga o un ocupante sin título. La figura tiene dos caras: protege al propietario que necesita su vivienda o su local, pero también pone en juego el derecho a la vivienda del ocupante, y por eso todos los países lo regulan con plazos, notificaciones y garantías mínimas antes de poder lanzar a alguien a la calle.

El principio de fondo es parecido en todas partes: la vivienda está protegida y no se puede expulsar a nadie sin un título legal y sin un trámite que respete el derecho de defensa. La diferencia está en los detalles, y esos detalles son los que importan cuando hay que actuar: cambia el nombre del procedimiento, la ley que lo rige, el plazo para contestar, los días que pasan entre la demanda y el lanzamiento, los organismos que intervienen y las ayudas sociales que pueden suspender la ejecución.

Conviene tenerlo claro desde el inicio: si en tu país el trámite se llama «desahucio», «desalojo», «desocupación» o «lanzamiento», no es un cambio cosmético. Detrás de cada palabra hay un código procesal distinto, con sus propios plazos y su propio tribunal. Por eso, antes de actuar, lo primero es saber qué nombre recibe en tu ordenamiento.

El desahucio es un mismo derecho sustantivo —recuperar la posesión—, regulado por cinco ordenamientos procesales distintos.

Cómo se llama en cada país

País	Nombre del procedimiento	Ley procesal clave	Autoridad ante quien se tramita
España	Desahucio	Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)	Juzgados de Primera Instancia
México	Desocupación o juicio de desahucio	Código de Procedimientos Civiles de cada entidad	Juzgados civiles locales
Argentina	Desalojo	Códigos procesales civiles y comerciales provinciales	Juzgados civiles y comerciales
Chile	Juicio de arrendamiento o acción de precario	Código de Procedimiento Civil	Juzgados de Letras en lo civil
Perú	Desalojo o lanzamiento	Código Procesal Civil	Juzgados civiles

Los términos no son intercambiables. En España se sigue llamando «desahucio» porque la palabra viene del latín de-habitare y está en la Ley de Enjuiciamiento Civil desde hace décadas. En México, la mayoría de los códigos estatales usan «desocupación» o «juicio de desahucio», y a veces «lanzamiento» para la fase final. En Argentina la figura se llama «desalojo» y se rige por los códigos procesales provinciales, con base sustantiva en el Código Civil y Comercial de la Nación. En Chile conviven el «juicio de arrendamiento», la «acción de precario» y, solo en lo laboral, el «desahucio laboral» ante la Dirección del Trabajo. En Perú se habla de «desalojo» o «lanzamiento» según la etapa.

Si cambias de país, cambia el camino, aunque el problema sea el mismo.

España

En España, el desahucio civil se tramita como juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda. La norma procesal es la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), y en materia sustantiva se aplica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuando hay contrato de alquiler. El procedimiento está pensado para que el propietario recupere la posesión lo antes posible, pero con plazos y notificaciones que garantizan al inquilino la posibilidad de oponerse.

Qué dice la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre el desahucio en España

La LEC dedica al desahucio un capítulo específico dentro del juicio verbal. La norma recoge los supuestos principales —falta de pago, expiración del contrato, denuncia de prórroga, precario— y fija los actos procesales que el juzgado debe practicar antes de acordar el lanzamiento. Los plazos concretos (días para contestar, fecha de la vista, día del lanzamiento) dependen del caso, del juzgado y de si el inquilino se opone o no, por lo que conviene consultarlos en cada expediente.

Quién puede pedir el desahucio y en qué casos en España

1. El arrendador por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas, una vez requerido el inquilino.
2. El arrendador por expiración del plazo contractual o por denuncia de la prórroga legal si han pasado los plazos de la LAU.
3. El propietario frente a ocupantes sin título alguno (precario), incluidos familiares del dueño o antiguos titulares que ya no tienen derecho a seguir.
4. Los herederos frente a inquilinos cuyo contrato quedó extinguido por el fallecimiento del arrendador originario.

Cómo se ejecuta el lanzamiento en España

1. El juzgado dicta fecha para el lanzamiento y la notifica al ocupante con antelación suficiente.
2. El día fijado, comisiona al Servicio Común de Actos de Comunicación y, si es necesario, solicita el auxilio de la fuerza pública.
3. Si hay personas en situación de vulnerabilidad, los servicios sociales autonómicos pueden pedir la suspensión del lanzamiento por motivos de emergencia social.
4. La vivienda queda a disposición del propietario una vez ejecutado el lanzamiento.

La suspensión por vulnerabilidad está prevista en el artículo 441 de la LEC, y se tramita a instancia de los servicios sociales o del propio ocupante que acredite la situación. Los lanzamientos en España han sido objeto de debate público, como recuerda la cobertura de RTVE sobre la crisis de los desahucios por alquiler.

Organismos y dónde acudir en España

• Juzgados de Primera Instancia: tramitan el desahucio y dictan el lanzamiento.
• Servicio Común de Actos de Comunicación: ejecuta las notificaciones y, en su caso, el lanzamiento.
• Colegio de Abogados de cada provincia: informa sobre justicia gratuita para quien no pueda pagar abogado ni procurador.
• Servicios Sociales autonómicos y municipales: valoran la situación de vulnerabilidad y pueden solicitar la suspensión del lanzamiento.

México

En México no existe una ley federal de desahucio. El procedimiento vive en el Código de Procedimientos Civiles de cada entidad federativa y se sustancia ante el juzgado civil local que corresponda al domicilio del inmueble. Esto significa que las reglas —plazos, requisitos, costes, documentos— cambian de un estado a otro, y que no hay una sola cifra nacional válida para todos.

Ley aplicable y tribunal competente en México

El Código de Procedimientos Civiles de la entidad (por ejemplo, el de la Ciudad de México o el del Estado de México) es la norma procesal rectora. En lo sustantivo, el Código Civil Federal fija las reglas generales del arrendamiento y de la posesión. El artículo exacto que regule el desahucio depende del código estatal que corresponda, por lo que conviene consultarlo antes de presentar la demanda.

Requisitos para solicitar el desahucio en México

• Contrato de arrendamiento vigente o vencido, con todas sus modificaciones.
• Identificación oficial del arrendador o de su representante legal.
• Pruebas del incumplimiento: recibos impagados, estados de cuenta, correos de requerimiento.
• Acta o constancia de notificación al inquilino del incumplimiento y del plazo para corregirlo.
• Poder notarial si actúa un representante legal del propietario.

Plazos y costes del desahucio en México

Los plazos se cuentan en días hábiles según el código estatal, y su duración depende del estado y de si el inquilino contesta o no la demanda. Los honorarios del abogado se pactan aparte y suelen fijarse como porcentaje del monto en disputa o como cuota fija por etapa procesal; las costas judiciales (concepto de oficialía, notificaciones, peritajes) se determinan en cada juzgado. Por la diversidad estatal, conviene consultar el código procesal de la entidad donde está la vivienda.

Organismos y dónde acudir en México

• Juzgados Civiles del fuero común: tramitan el juicio de desahucio.
• Juzgados de Paz donde existan: competentes en casos de menor cuantía según el estado.
• Defensoría Pública del estado: orientación y patrocinio gratuitos para quien no pueda contratar abogado.
• Comisión Estatal de Derechos Humanos: recibe quejas si el procedimiento vulnera garantías.

Argentina

En Argentina, el desalojo es la acción procesal que permite recuperar la posesión de un inmueble. La parte sustantiva está en el Código Civil y Comercial de la Nación, mientras que el trámite se rige por el código procesal civil y comercial de la provincia donde está el bien. Cada jurisdicción puede regular plazos, etapas y tasas judiciales distintas, aunque el esquema general se repite.

Ley aplicable y tipos de desalojo en Argentina

La base sustantiva es el Código Civil y Comercial de la Nación, que regula el contrato de locación, la posesión y las acciones reales. El trámite procesal corresponde al código procesal provincial. Se distinguen tres figuras principales:

• Desalojo por falta de pago: cuando el inquilino adeuda las rentas pactadas.
• Desalojo por vencimiento del contrato: cuando terminó el plazo sin renovación.
• Desalojo por precario: cuando no hay título que justifique la ocupación.

Cómo se tramita el desalojo en Argentina

1. Se presenta la demanda ante el juez civil y comercial competente por el domicilio del inmueble.
2. El juzgado corre traslado al demandado y abre la etapa probatoria.
3. Se dicta sentencia y, si hace lugar, se fija plazo para la restitución voluntaria.
4. Si el demandado no cumple, se ordena el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

Los plazos son breves en comparación con otros procesos civiles, pero dependen de la jurisdicción provincial y de la complejidad del caso.

Organismos y dónde acudir en Argentina

• Juzgados Civiles y Comerciales de cada jurisdicción: tramitan el desalojo.
• Colegio de Abogados departamental: patrono jurídico y, en su caso, defensa oficial.
• Defensorías oficiales en CABA y provincia de Buenos Aires: patrocinio gratuito para personas sin recursos.
• Centros de mediación del Poder Judicial: mediación prejudicial obligatoria en algunas provincias.

Chile

En Chile conviven tres figuras: el juicio de arrendamiento para recuperar el inmueble arrendado, la acción de precario para ocupantes sin título y, en lo laboral, el desahucio laboral ante la Dirección del Trabajo. Las dos primeras se tramitan ante los Juzgados de Letras en lo civil, mientras que la laboral tiene un camino propio ante la Dirección del Trabajo.

Ley aplicable y tribunal competente en Chile

La parte sustantiva del arrendamiento vive en el Código Civil y en leyes especiales como la Ley 18.101 (Ley de Arrendamiento). El trámite procesal se rige por el Código de Procedimiento Civil. La autoridad competente es el Juzgado de Letras en lo civil del territorio donde está la propiedad. No existe un plazo único y los términos dependen del procedimiento elegido.

Tipos de acción según el origen del desahucio en Chile

1. Juicio de arrendamiento: por falta de pago o por expiración del contrato, conforme a la Ley 18.101.
2. Acción de precario: cuando la ocupación carece de título, aunque sea tolerada.
3. Comodato vencido: cuando se prestó el inmueble en comodato y no se restituyó al vencimiento.
4. Desahucio laboral: ante la Dirección del Trabajo, con indemnización sustitutiva del aviso previo.

Organismos y dónde acudir en Chile

• Juzgados Civiles: tramitan el juicio de arrendamiento y la acción de precario.
• Corporación de Asistencia Judicial (CAJ): asesoría jurídica gratuita.
• Dirección del Trabajo: competente para el finiquito y el despido laboral.

Perú

En Perú, el desalojo está regulado por el Código Procesal Civil y se sustancia ante el juez especializado en lo civil. La parte sustantiva vive en el Código Civil (Decreto Legislativo 295). Desde 2019 existe además la Ley 30933, que regula un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial para contratos inscritos en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) con cláusula de allanamiento futuro, mucho más rápido que el judicial.

Ley aplicable y tribunal competente en Perú

El Código Procesal Civil es la norma procesal aplicable al desalojo judicial, y el Código Civil la norma sustantiva. El juez especializado en lo civil del lugar donde está el inmueble es el competente. Cuando se cumplen los requisitos de la Ley 30933, la vía notarial es alternativa y más ágil.

Requisitos para pedir el desalojo en Perú

• Copia del contrato de arrendamiento o del título que acredite la propiedad.
• Acta de conciliación previa cuando sea exigible por la vía judicial ordinaria.
• Recibos impagados si se invoca falta de pago.
• Poder del representante legal, si actúa por el propietario.
• Identificación del ocupante y constancia de la ocupación.

Plazos y ejecución del lanzamiento en Perú

El juez fija un plazo para la desocupación voluntaria; si no se cumple, ordena el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública. Los plazos concretos varían según el juzgado y la vía elegida —judicial o notarial—. En la vía notarial de la Ley 30933, el notario levanta acta y, si el inquilino no desocupa, solicita el apoyo de la fuerza pública.

Organismos y dónde acudir en Perú

• Juzgados Civiles y Juzgados de Paz Letrados: tramitan el desalojo judicial.
• Centros de Conciliación Extrajudicial: emiten el acta de conciliación previa exigible.
• Defensoría del Pueblo: orientación gratuita y derivación.
• Notarios públicos: competentes en el procedimiento especial de la Ley 30933.
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento: administra el RAV donde se inscribe el contrato para acceder a la vía notarial.
• En Lima, la Central de Notificaciones del Poder Judicial apoya las diligencias del lanzamiento.

En los cinco países el procedimiento busca lo mismo —recuperar la posesión—, pero la ley, el nombre, el tribunal y los plazos cambian de un ordenamiento a otro. Revisa siempre la norma del lugar exacto antes de actuar.

Dudas frecuentes sobre el desahucio

1. ¿Qué es un desahucio y cómo se inicia el proceso?

Un desahucio es el procedimiento judicial o administrativo para recuperar la posesión de un inmueble o dar por terminado un contrato de arrendamiento. Se inicia con una demanda ante el juzgado competente, que debe identificar el inmueble, el título que justifica la petición (impago de renta, vencimiento del plazo, precario) y al ocupante. Tras la admisión, se señala vista y, si procede, se dicta sentencia con fecha de lanzamiento.

2. ¿Cómo se pide un aplazamiento del desahucio en la Comunidad Valenciana?

En la Comunidad Valenciana, el demandado puede solicitar el aplazamiento del lanzamiento cuando la ejecución del desahucio pueda causar perjuicios desproporcionados, y el juez valorará la situación personal, familiar y social antes de decidir. La solicitud se presenta por escrito ante el juzgado que conozca del procedimiento, con pruebas que justifiquen la necesidad de aplazar la fecha del lanzamiento. La decisión judicial puede fijar condiciones o un plazo distinto para abandonar la vivienda.

Fuentes

1. Tradukka¿Qué es desahucio en Catalán? desallotjament – Tradukkaconsultado el 29/09/2026
2. InfobaeEl PP catalán pide que la reacción al desahucio de Maricarmen no …consultado el 29/09/2026
3. Wordreferencedesahucio – Spanish-Catalan Volunteer Dictionaryconsultado el 29/09/2026
4. AbogadosinmobiliariosEl desahucio de inquilinos en Perú – Abogados inmobiliariosconsultado el 29/09/2026
5. Diccionaridesahucio – Diccionari.catconsultado el 29/09/2026