Qué se entiende por compraventa y por qué cambia de un país a otro
Comprar y vender es, en su forma más pura, un acuerdo entre dos personas: una entrega una cosa y la otra paga un precio por ella. En todo el mundo hispanohablente responde a la misma idea, pero el detalle cambia de forma llamativa según el país. No es solo el nombre del código: también cambian los plazos para reclamar, la moneda, los impuestos y hasta el organismo al que hay que quejarse si algo sale mal.
Por eso, al hablar de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, no sirve una regla «universal». Cada país las escribe en su propio código civil (o civil y comercial, como en Argentina), las desarrolla en leyes complementarias y las aplica a través de sus tribunales o de sus organismos de consumo. En España manda el Código Civil; en México, el Código Civil Federal, pero cada estado tiene el suyo propio; en Argentina, el Código Civil y Comercial de la Nación; en Chile, el Código Civil con la Ley 19.335 sobre vicios; y en Perú, el Código Civil con la tutela de Indecopi cuando hay un consumidor de por medio.
Conviene tenerlo presente desde el principio: si tu piso, tu coche o tu maquinaria industrial cruza una frontera, la lista de obligaciones del vendedor también cruza con él. Lo que sigue es la foto de cada país.
El principio común: entregar la cosa y transmitir la propiedad sin sorpresas
Aunque el detalle varía, casi todos los ordenamientos comparten un mismo núcleo de obligaciones del vendedor. Lo que cambia es el alcance, el plazo y el nombre de la acción.
- Entregar la cosa en las condiciones y en el momento pactados. Esto incluye la entrega material y, en inmuebles, el acceso efectivo al bien.
- Transmitir la propiedad o el dominio, no solo la posesión. En inmuebles esto normalmente exige escritura pública e inscripción registral; en muebles, basta con la entrega, salvo reserva de dominio.
- Sanear por vicios ocultos: responder ante defectos que no se ven a simple vista y que impiden o reducen el uso del bien.
- Responder por evicción: hacerse cargo si un tercero reclama mejor derecho sobre la cosa y el comprador termina perdiéndola, total o parcialmente.
- Entregar la documentación acreditativa: títulos, certificados, recibos al día y todo lo necesario para que el comprador acredite su nueva posición.
La diferencia está en los matices. En España, los plazos para reclamar vicios ocultos están en el Código Civil; en México, el Código Civil Federal los regula, pero los códigos locales pueden ampliar o reducir esos plazos; en Argentina, el Código Civil y Comercial distingue entre acciones por vicios redhibitorios y por evicción; en Chile, la Ley 19.335 y el propio Código Civil fijan plazos breves y de caducidad; y en Perú, el Código Civil da al comprador dos acciones (redhibitoria y estimatoria) ante vicios ocultos, con plazos propios.
España: las obligaciones del vendedor según el Código Civil
En España, la compraventa se regula en el Código Civil, que define el contrato como aquel por el cual uno se obliga a entregar una cosa y otro a pagar un precio. Para los inmuebles, además, la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario exigen escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para que la transmisión sea oponible a terceros. Las cifras de los tributos que se citan a continuación se aplican a operaciones de vivienda habitual entre particulares.
| Obligación del vendedor en España | Referencia y plazo |
|---|---|
| Entrega del inmueble | En las condiciones pactadas; la falta de conformidad puede resolverse por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. |
| Saneamiento por vicios ocultos | 6 meses desde la entrega para acciones edilicias; la acción por defectos visibles prescribe a los 6 meses. |
| Transmisión del dominio | Escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad para inmuebles. |
| Documentación | Nota simple, certificado de eficiencia energética, certificado del administrador, IBI al corriente. |
Entregar la vivienda y transmitir su propiedad
El vendedor en España debe entregar el inmueble en las condiciones pactadas, libre de ocupantes y con todos los suministros al corriente, salvo pacto en contrario. Para que la propiedad cambie de manos frente a terceros, la operación se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad de España. Sin inscripción, el comprador adquiere el bien, pero el vendedor puede transmitirlo de nuevo y el tercero que inscriba primero su título se verá protegido.
Saneamiento por evicción y vicios ocultos
El Código Civil de España obliga al vendedor a responder de la posesión legítima de la cosa vendida y de los defectos ocultos que la hagan impropia para su uso. En vivienda, esto significa que el vendedor no puede esconder humedades estructurales, fallos en instalaciones o problemas de habitabilidad. Las acciones edilicias tienen un plazo de seis meses desde la entrega, mientras que la acción redhibitoria por vicios ocultos prescribe a los seis meses contados desde que el comprador tuvo noticia del vicio, con un tope general que depende de la naturaleza del bien.
Documentación y gastos que asume el vendedor en España
En una compraventa de vivienda usada en España, la documentación y los gastos se reparten así, salvo pacto escrito en contrario:
- Escritura de propiedad y, en su caso, declaración de obra nueva.
- Certificado de eficiencia energética del inmueble.
- Certificado del administrador de fincas que acredite estar al corriente de la comunidad de propietarios.
- Recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) al día y, cuando proceda, certificado de deuda cero.
- Gastos de notaría y Registro de la Propiedad: los asume el comprador por costumbre mercantil, aunque puede pactarse lo contrario.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): lo paga el comprador en vivienda usada; el tipo general oscila entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma.
- IIVTNU (plusvalía municipal): lo paga el vendedor en la mayoría de los municipios, aunque la jurisprudencia del Tribunal Constitucional ha limitado su cobro en algunos casos.
En España, la regla es que cada gasto lo asume quien la costumbre o la ley le asigna, pero un buen contrato de compraventa puede cambiarlo todo: lo que no se pacta se acaba discutiendo.
México: las obligaciones del vendedor en el Código Civil Federal y en los códigos locales
En México, la compraventa se rige por el Código Civil Federal, pero cada entidad federativa tiene el suyo propio, y en compraventas locales suele aplicarse el código del estado donde está el bien. Para conflictos entre proveedor y consumidor, la autoridad es la PROFECO, y para el resto, los tribunales civiles de cada entidad. En la Ciudad de México, por ejemplo, las obligaciones del vendedor se regulan en el Código Civil local, que sigue el modelo federal pero con plazos y reglas propias.
| Obligación del vendedor en México | Referencia y plazo |
|---|---|
| Entrega material del bien | En el tiempo y lugar pactados. |
| Saneamiento por vicios ocultos | Acción redhibitoria (resolución) o estimatoria (rebaja del precio); plazos según código local. |
| Transmisión del dominio | Para inmuebles: escritura ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad de cada entidad. |
| Documentación fiscal | RFC, identificación oficial, comprobante de domicilio, constancia de situación fiscal ante el SAT. |
Entrega del bien y transmisión de la propiedad en México
El Código Civil Federal de México establece que el vendedor debe entregar la cosa en el tiempo, lugar y condiciones pactados. En bienes inmuebles, la tradición se completa con la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la entidad correspondiente; sin ella, la transmisión existe entre las partes, pero no es oponible a terceros de buena fe. En la Ciudad de México y en el Estado de México, los registros públicos son los que dan publicidad al acto.
Saneamiento por evicción y vicios redhibitorios
El vendedor mexicano debe responder por evicción cuando un tercero reclama mejor derecho sobre el bien, y por vicios redhibitorios cuando la cosa tiene defectos ocultos que la hacen impropia para su uso. El comprador dispone de dos acciones: la redhibitoria, que busca resolver el contrato, y la estimatoria o quanti minoris, que pide la rebaja del precio. Los plazos concretos dependen del código civil de cada estado: el Código Civil Federal marca seis meses para muebles y un año para inmuebles desde la entrega, pero los códigos locales pueden fijar plazos distintos.
Documentación fiscal y gastos en la compraventa mexicana
- Identificación oficial vigente (INE/IFE o pasaporte) y RFC del vendedor.
- Comprobante de domicilio reciente.
- Constancia de situación fiscal emitida por el SAT.
- Certificado de no adeudo de predial y de servicios (agua, energía eléctrica).
- Pago del ISR por enajenación ante el SAT: la tasa varía según la estructura fiscal del vendedor; en 2026 se aplica una tasa progresiva del 1,92% al 35% sobre la ganancia.
- Gastos notariales y de Registro Público: se reparten por mitades según la práctica local, salvo pacto en contrario.
Argentina: las obligaciones del vendedor en el Código Civil y Comercial de la Nación
En Argentina, la compraventa se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación, dentro del Libro II, Título III, donde se desarrollan las obligaciones del vendedor y los derechos del comprador. La autoridad de reclamo son los tribunales ordinarios y, en relaciones de consumo, la autoridad de aplicación de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor. En la Ciudad de Buenos Aires, las relaciones de consumo se canalizan ante la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor; en provincia de Buenos Aires, ante la Dirección Provincial de Comercio, y así en cada jurisdicción.
Entrega de la cosa, transmisión del dominio y precio en Argentina
El Código Civil y Comercial de la Nación argentino define la compraventa como el contrato por el cual una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a recibirla y pagar un precio cierto en dinero. El precio se fija en pesos argentinos (ARS); nada de expresarlo en otra moneda, y nada de cláusulas de ajuste en moneda extranjera para operaciones internas. La entrega debe hacerse en el plazo pactado; si no hay plazo, se entiende inmediato. Está prohibido vender cosas ajenas: si el vendedor no es dueño y no obtiene ratificación del propietario, el comprador puede reclamar nulidad y daños.
Saneamiento por evicción y vicios redhibitorios
El vendedor argentino responde tanto por evicción como por vicios redhibitorios. Ante la evicción (un tercero reclama mejor derecho y vence en juicio), el comprador tiene derecho a devolver la cosa y recuperar el precio, o a retenerlo con indemnización. Ante vicios redhibitorios, el Código Civil y Comercial reconoce las mismas acciones que en otros países: redhibitoria (resolución) y estimatoria (rebaja del precio), con plazos que dependen del carácter de la cosa.
Forma del contrato, inscripción y moneda
En Argentina, la compraventa de inmuebles exige escritura pública e inscripción en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente. Sin inscripción, el contrato vale entre las partes, pero no es oponible a terceros. En operaciones urbanas de CABA, el registro es el Registro de la Propiedad Inmueble; en provincia de Buenos Aires, el Registro de la Propiedad provincial, y así en cada jurisdicción. La moneda del precio es el peso argentino (ARS); cualquier intento de fijar el precio en dólares u otra moneda se rige por las reglas del Código Civil y Comercial sobre obligaciones en moneda extranjera, que no es lo mismo que una cláusula de ajuste.
Chile: las obligaciones del vendedor en el Código Civil y leyes complementarias
En Chile, la compraventa se rige por el Código Civil (Libro II, Título XXIV) y por la Ley 19.335, que introdujo reglas especiales sobre saneamiento de vicios. La autoridad de reclamo son los tribunales civiles de justicia, y para relaciones de consumo, el SERNAC. La tradición (modo de adquirir el dominio) opera de forma distinta según se trate de muebles o inmuebles.
Entrega de la cosa y transferencia del dominio en Chile
El Código Civil de Chile distingue entre la entrega material y la tradición. Para muebles, la tradición suele coincidir con la entrega. Para inmuebles, la tradición exige título válido (escritura pública) y modo, que es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Sin inscripción, el comprador tiene un derecho personal contra el vendedor, pero no un derecho real oponible a terceros.
Saneamiento por evicción y vicios redhibitorios en Chile
El vendedor chileno responde por evicción y por vicios redhibitorios, pero con un detalle importante: los plazos de caducidad son breves. Para muebles, el comprador tiene seis meses desde la entrega para reclamar por vicios redhibitorios; para inmuebles, el plazo se extiende a un año desde la entrega. La acción redhibitoria (resolución) y la estimatoria (rebaja del precio) están disponibles, junto con la indemnización de perjuicios si el vendedor conocía los vicios y no los declaró.
Documentación, reajustabilidad del precio y gastos en Chile
- Escritura pública de compraventa ante notario.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está el inmueble.
- Certificado de dominio vigente, hipotecas y gravámenes.
- Certificado de no deuda de contribuciones y de gastos comunes.
- Pago del impuesto territorial y, cuando corresponda, del IVA o del impuesto a la herencia según la situación del vendedor.
- El precio se pacta en pesos chilenos (CLP); la reajustabilidad solo se permite en operaciones de largo plazo conforme a la legislación vigente, y nunca en moneda extranjera para operaciones internas.
- Los gastos de notaría, Conservador y timbre y estampillas los paga el comprador, salvo pacto expreso en contrario.
Perú: las obligaciones del vendedor en el Código Civil y la protección de Indecopi
En Perú, la compraventa se regula en el Código Civil, Libro VII, y para relaciones de consumo se aplica el Código de Protección y Defensa del Consumidor, con el Indecopi como organismo de reclamo. En operaciones civiles entre particulares, los conflictos van a los juzgados civiles de la jurisdicción correspondiente.
Entrega del bien y transmisión de la propiedad en Perú
El Código Civil peruano establece que el vendedor debe entregar la cosa en el tiempo, lugar y condiciones pactados. La transferencia de propiedad se produce, en general, con el consentimiento, salvo pacto en contrario; para inmuebles, la tradición exige escritura pública e inscripción en la SUNARP. Sin inscripción registral, el comprador tiene un derecho personal frente al vendedor, pero no un derecho real oponible a terceros.
Saneamiento por evicción y vicios ocultos en Perú
El vendedor peruano responde por evicción y por vicios ocultos. El comprador dispone de dos acciones: la redhibitoria (que busca la resolución del contrato y la devolución del precio) y la estimatoria o quanti minoris (que pide la rebaja del precio). Los plazos para ejercer estas acciones están fijados en el Código Civil: en general, seis meses desde la entrega para muebles y un año para inmuebles, aunque conviene revisar el texto vigente porque las reglas se han actualizado con el tiempo.
Documentación, tributos y gastos en la compraventa peruana
- Partida registral de SUNARP del inmueble, con certificado de cargas y gravámenes.
- Pago del impuesto a la Renta por enajenación ante SUNAT: la tasa depende de la condición fiscal del vendedor (persona natural o jurídica) y de si es primera o segunda venta.
- Pago de la alcabala municipal, que grava las transferencias de inmuebles urbanos con tasas que varían según la municipalidad.
- Certificado de no adeudo predial y arbitrios.
- Gastos notariales y registrales: se reparten entre vendedor y comprador según lo pactado; a falta de pacto, la costumbre es que cada parte asuma los suyos.
Datos verificados en octubre de 2026. Las cifras y plazos pueden cambiar por reformas legales o por la situación fiscal de cada país, por lo que conviene confirmar en la fuente oficial de cada uno antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre las obligaciones del vendedor
1. ¿Qué tiene que hacer el comprador en un contrato de compraventa?
En los países hispanohablantes el comprador suele asumir tres cargas principales: pagar el precio pactado en la forma y el plazo acordados, recibir la cosa en el lugar y momento convenidos y, en muchos ordenamientos, costear los gastos de la transmisión a su cargo. Así, por ejemplo, el Código Civil español sitúa en el comprador los gastos del instrumento público y los tributos que la ley no atribuya al vendedor, mientras que en México la Ley Federal del Consumidor y el Código Civil Federal suelen recargar en el vendedor los gastos de entrega y en el comprador los de pago y recepción.
2. ¿Cuáles son las obligaciones del vendedor cuando vende una vivienda?
El vendedor de una vivienda debe entregarla en las condiciones prometidas, transmitir su propiedad libre de cargas y vicios ocultos y aportar la documentación que permita la inscripción registral. En España el Código Civil exige además que la entrega coincida con la descripción del contrato, y en México el Código Civil Federal añade la obligación de responder por saneamiento frente a defectos que afecten al uso pactado del inmueble.
3. ¿Qué obligaciones especiales tiene el vendedor de una vivienda de segunda mano?
Sobre la vivienda usada pesan obligaciones reforzadas: declarar el estado real del inmueble, responder por vicios o defectos que reduzcan su valor o su habitabilidad y, en algunos países, entregar certificado de eficiencia energética o de deuda comunitaria. En España, por ejemplo, la Ley de Ordenación de la Edificación y el Código Civil obligan a responder durante plazos concretos por defectos estructurales y de habitabilidad.
4. ¿Qué puedo hacer si el vendedor se ha llevado los muebles que incluía la compraventa?
Si el contrato o el inventario firmado incluía esos muebles, su retirada es un incumplimiento que permite reclamarlos, exigir su valor o pedir una rebaja del precio, según el país. En España el comprador puede invocar el Código Civil para exigir el cumplimiento o la indemnización, mientras que en México el Código Civil Federal permite exigir la entrega forzada o, en su defecto, la reposición por equivalente más daños y perjuicios.
5. ¿Qué se considera un vicio oculto en una vivienda de segunda mano?
Un vicio oculto es un defecto grave, anterior a la venta y difícil de detectar a simple vista que disminuye el valor o la habitabilidad de la vivienda, como filtraciones no visibles, instalaciones eléctricas defectuosas, humedades estructurales o problemas en la red de saneamiento. En España y en la mayoría de países de tradición romanista el vendedor responde de estos vicios si el comprador los denuncia dentro del plazo legal de garantía.
6. ¿Qué es el Código Civil y para qué sirve en una compraventa?
El Código Civil es la ley de fondo que regula las relaciones entre particulares, incluida la compraventa: forma del contrato, obligaciones de cada parte, plazos de saneamiento por vicios y forma de reclamar. En España rige el Código Civil de 1889, en México el Código Civil Federal y supletoriamente los códigos de cada entidad, y en Argentina y Chile existen códigos civiles propios que aplican los principios generales a las compraventas que esos países regulan.
Fuentes
- M3plus¿Qué es un Contrato de Compraventa? – M3 Plusconsultado el 06/10/2026
- Properati¿Qué necesitas para firmar un contrato de compraventa en Perú?consultado el 06/10/2026
- Carmen-immobilierObligaciones y derechos del vendedor – Carmen Immobilierconsultado el 06/10/2026
- DocusignLas obligaciones del comprador en el contrato de compraventaconsultado el 06/10/2026
- VlexObligaciones del comprador – vLex Españaconsultado el 06/10/2026