Desalojo judicial: qué es, cómo se tramita y qué cambia según el país hispanohablante

El desalojo judicial en pocas líneas

Desalojo judicial es la orden que dicta un juez para que una persona entregue un inmueble que ocupa sin derecho a quedarse en él. No es lo mismo que "echar a alguien" por cuenta propia: solo un juez, con su resolución, puede mover a un ocupante, y el lanzamiento lo ejecuta personal del tribunal, casi siempre con auxilio de la fuerza pública si hace falta.

Esta figura existe en todos los países hispanohablantes con el mismo fondo, pero con nombres y trámites distintos. En España se llama desahucio y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil; en México se tramita como juicio de desahucio ante tribunales civiles; en Argentina se conoce como juicio de desalojo y se sustancia bajo el Código Civil y Comercial de la Nación y el código procesal de cada provincia; en Chile opera como demanda monitoria con restitución anticipada; y en Perú se despacha como proceso de desalojo por la vía sumarísima. La carga de la prueba, los plazos y la autoridad ante la que se acude cambian de un país a otro, y por eso conviene aterrizar en cada uno antes de actuar.

El desalojo siempre lo ejecuta el tribunal: el propietario por sí solo no puede cambiar cerraduras ni cortar suministros.

Desalojo judicial país por país: España, México, Argentina, Chile y Perú

País	Nombre del proceso	Ley que lo regula	Plazo clave	Organismo ante el que se tramita
España	Desahucio	Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)	10 días para pagar o abandonar tras el requerimiento; 1 mes para demandar desde ese requerimiento	Juzgados de Primera Instancia
México	Juicio de desahucio	Código Civil Federal y códigos civiles de cada entidad federativa; ejecución conforme a la legislación procesal local	Variable según el estado; el lanzamiento se programa con citación previa	Juzgados civiles locales de cada entidad federativa
Argentina	Juicio de desalojo (juicio abreviado en muchas provincias)	Código Civil y Comercial de la Nación y Código Procesal Civil y Comercial de la provincia (en Córdoba, Ley 8465)	10 días corridos como plazo mínimo de intimación fehaciente; 6 días para comparecer tras la citación en juicio abreviado	Juzgados Civiles de la jurisdicción provincial
Chile	Demanda monitoria de cobro de rentas con restitución y lanzamiento	Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos	10 días corridos para pagar tras el requerimiento; lanzamiento en un máximo de 10 días desde que la resolución queda firme	Juzgados Civiles con competencia en arrendamiento
Perú	Proceso de desalojo (vía sumarísima cuando hay contrato)	Código Civil peruano y Código Procesal Civil	Plazos breves propios del proceso sumarísimo; lanzamiento con auxilio de la fuerza pública si no hay entrega voluntaria	Juzgados Civiles y Juzgados de Paz Letrados del Poder Judicial

España: el desahucio bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos

En España, el desahucio entre particulares se apoya en la Ley de Arrendamientos Urbanos y se tramita por las reglas de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El llamado "desahucio exprés" llegó en 2009 con una reforma de esas dos normas para dar salida rápida al impago tras la crisis inmobiliaria: recortó el plazo para demandar y permitió al arrendador ofrecer una condonación de deuda y costas a cambio de que el inquilino se fuera voluntariamente. Desde entonces, el casero que cobra la deuda antes del lanzamiento y el inquilino que paga antes de la sentencia pueden cerrar el conflicto sin vista.

El proceso vive en los Juzgados de Primera Instancia. Si el inquilino paga todo lo adeudado en un plazo no superior a diez días desde la sentencia, el lanzamiento queda en suspenso, algo que conviene tener presente cuando se negocia. La parte demandante suele contar con abogado y procurador, y la prueba mínima suele ser el contrato de alquiler y los documentos que acrediten el impago.

Cuándo procede el desalojo en España y qué plazos maneja el juzgado

1. Impago de renta: el arrendador requiere al inquilino y le concede 10 días para pagar o abandonar el inmueble.
2. Vencimiento del contrato sin renovación: el propietario debe requerir el desalojo con al menos 30 días de antelación.
3. Incumplimiento de cláusulas contractuales (uso distinto al pactado, daños, subarriendo no autorizado, actividades molestas): se requiere y, si no se subsana, se demanda.
4. Plazo para demandar: desde el requerimiento fehaciente, el arrendador dispone de un mes (antes dos meses) para presentar la demanda.
5. Desahucio exprés con oferta de condonación: el inquilino tiene 15 días desde la notificación de la demanda para aceptar la condonación y abandonar voluntariamente.

Cómo se tramita paso a paso ante el juzgado en España

1. Requerimiento fehaciente de pago al inquilino, normalmente mediante burofax o notificación del Letrado de la Administración de Justicia.
2. Presentación de la demanda de desahucio en el Juzgado de Primera Instancia competente, con abogado y procurador.
3. Admisión a trámite, citación a vista y traslado al demandado; si no se localiza al inquilino, el juzgado admite notificación por edictos.
4. Celebración de la vista o, en su caso, resolución sin vista cuando no hay oposición; la sentencia fija fecha y hora del lanzamiento.
5. Lanzamiento ejecutado por el tribunal: en el día y hora señalados comparecen propietario, representante del juzgado, cerrajero y, si hace falta, efectivos de la Policía Nacional o de la Guardia Civil; el propietario entra y cambia cerradura.

Lo que el arrendador no puede hacer en España

• Cambiar la cerradura por su cuenta para que este no pueda entrar: además de nulo, se sanciona.
• Cortar suministros básicos (agua, luz, gas) o inutilizar accesos para forzar la salida.
• Entrar por la fuerza en el inmueble mientras exista ocupación, ni siquiera tras el vencimiento del contrato.
• Amedrentar al inquilino, vaciar el piso por su cuenta o amenazar con el lanzamiento: solo el tribunal ejecuta la orden.

En España, la única vía válida para recuperar la vivienda ocupada es la orden judicial; todo lo demás abre la puerta a una sanción y a un delito.

México: el juicio de desahucio y el lanzamiento ante tribunales

En México, el desahucio se tramita ante los tribunales civiles de cada entidad federativa. El Código Civil Federal marca los principios sobre arrendamiento, pero las reglas procesales viven en los códigos civiles y procesales de cada estado, y la ejecución final, es decir, el lanzamiento, depende de la legislación procesal local. Por eso un mismo caso se resuelve con tiempos diferentes en algunas provincias y en otras no.

Las causales más habituales son la falta de pago, el vencimiento del contrato, el uso distinto al pactado, los daños a la propiedad y el subarriendo no autorizado. La carga de la prueba recae en quien pide el desalojo, que suele aportar contrato, recibos impagados, fotografías, testigos y cualquier documento que acredite el incumplimiento.

Causales de desalojo más comunes en México y la prueba que se exige

• Falta de pago de rentas: recibos impagados, estados de cuenta, mensajes o correos del inquilino reconociendo la deuda.
• Terminación del contrato: el documento con la fecha de vencimiento y, si existe, el aviso previo de no renovación.
• Uso distinto al pactado: fotografías, denuncias ante la administración del edificio o pruebas de una actividad no autorizada.
• Daño a la propiedad: peritajes, presupuestos de reparación, actas notariales que documenten el deterioro.
• Subarriendo no autorizado: contrato firmado con tercero o cualquier indicio de que el inquilino cedió el uso del bien.

Etapas del juicio de desahucio en México y plazos orientativos

1. Presentación de la demanda con pruebas (contrato, recibos impagados, notificaciones previas) ante el juzgado civil local.
2. Emplazamiento al demandado para que conozca la pretensión y comparezca.
3. Periodo de contestación a la demanda dentro de los plazos del código procesal del estado.
4. Periodo probatorio: desahogo de pruebas documentales, testimoniales y, en su caso, periciales.
5. Sentencia que, de ser condenatoria, condena a la entrega del inmueble y, en su caso, al pago de rentas adeudadas y daños.
6. Ejecución mediante lanzamiento con citación previa y, si hay oposición, con auxilio de la fuerza pública.

Tras la sentencia: el lanzamiento en México y el papel del juzgado

En México, una vez firme la sentencia, el juzgado señala día y hora para la diligencia de lanzamiento. El actuario o el personal del tribunal se presenta en el inmueble y requiere la entrega voluntaria; si el ocupante se niega, se solicita el auxilio de la fuerza pública. Cuando se trata de vivienda familiar, suelen existir protecciones adicionales en la legislación procesal y familiar de cada estado, por lo que conviene revisar el código local antes de ejecutar.

Argentina: el juicio de desalojo y el lanzamiento con oficial de justicia

En Argentina, las causales de fondo las fija el Código Civil y Comercial de la Nación, mientras que el trámite se rige por el Código Procesal Civil y Comercial de la provincia donde se ubica el inmueble. Esto significa que el desalojo se tramita ante los Juzgados Civiles de cada jurisdicción y que los plazos y la forma del lanzamiento cambian de una provincia a otra. Tomamos Córdoba como ejemplo porque su Código Procesal, la Ley 8465, regula un juicio abreviado express para estos casos.

Cuándo procede el desalojo en Argentina y qué exige la ley antes de demandar

• Falta de pago de alquiler de vivienda: resolución por incumplimiento según el art. 1219 inc. c del Código Civil y Comercial de la Nación, que exige dos períodos consecutivos impagos.
• Vencimiento del contrato de locación sin renovación ni tenencia legítima.
• Fin del comodato (préstamo gratuito del inmueble) con requerimiento de restitución.
• Tenencia precaria que se extinguió: el poseedor deja de tener título para seguir ocupando.
• Antes de demandar, el art. 1222 del Código Civil y Comercial exige intimación fehaciente con plazo no menor a diez días corridos e indicación del lugar de pago; la notificación en el domicilio denunciado en el contrato es válida aunque el destinatario se niegue a recibirla.

Cómo se tramita en Córdoba y en la mayoría de las provincias argentinas

1. Demanda de desalojo ante el Juzgado Civil, con prueba del título y de la deuda.
2. Citación por el art. 753 de la Ley 8465: el notificador concurre al domicilio contractual y al inmueble y pregunta quiénes lo ocupan.
3. Plazo de seis días para comparecer y contestar el demandado (plazo del juicio abreviado); no se admite reconvención.
4. Sentencia con plazo de restitución (regla: diez días, según el art. 755 de la Ley 8465) y apercibimiento de lanzamiento.
5. Cumplido el plazo sin entrega voluntaria, se ordena el lanzamiento con intervención del oficial de justicia; la sentencia es ejecutable contra todos los ocupantes, aunque no hayan sido demandados.

Lo que el propietario en Argentina no puede hacer por su cuenta

• Cambiar cerraduras ni retirar pertenencias del inmueble mientras exista ocupación.
• Cortar servicios públicos o inhabititar accesos para forzar la salida.
• Amenazar, intimidar o autoconcederse un "derecho" a recuperar la vivienda por la fuerza.

En Argentina, el lanzamiento solo lo ejecuta el oficial de justicia con orden del juez; cualquier acto de "recuperación privada" expone a una demanda por daños y a una causa penal.

Chile: la demanda monitoria de cobro de rentas y la restitución anticipada

En Chile, la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos regula la demanda monitoria de cobro de rentas, que arrastra la solicitud de restitución y lanzamiento del arrendatario. Es un procedimiento rápido y con reglas claras, pensado para que el arrendador recupere su inmueble en cuanto la deuda queda acreditada.

La presunción grave del daño es la llave de la restitución anticipada: si el arrendador acredita indicios serios de destrucción o inutilización del bien por acción u omisión del arrendatario, el juez puede ordenar el lanzamiento antes de la sentencia definitiva, exigiendo caución al demandante para indemnizar al arrendatario si la sentencia final no condena a restituir.

Cuándo procede el desalojo en Chile y la presunción grave del daño

Procede la terminación del contrato y restitución cuando el arrendatario, por acción u omisión, destruye parcialmente o inutiliza el inmueble arrendado. El juez exige al demandante una presunción grave del daño acreditada con los antecedentes de la demanda y lo expuesto en la audiencia, y puede requerir caución para garantizar una eventual indemnización al arrendatario si la sentencia definitiva no condena a restituir.

Cómo se tramita la demanda monitoria y el lanzamiento en Chile

1. Requerimiento de pago al deudor por diez días corridos, bajo apercibimiento de condena y desalojo.
2. Si el deudor paga o comparece y se opone con fundamentos, el juez abre un incidente; en caso contrario, se lo tiene por condenado al pago.
3. Resolución con fuerza de sentencia definitiva firme, que ordena el lanzamiento del deudor y de otros ocupantes en plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme.
4. Ejecución del lanzamiento por el tribunal con auxilio de la fuerza pública si fuese necesario.

Prueba del contrato y de la renta adeudada en Chile

1. Contrato escrito con firmas de las partes autorizadas por notario público.
2. Depósitos o documentos de pago que acrediten al menos tres meses consecutivos de renta, como prueba del monto adeudado.
3. Si no existen tales documentos, se presume que la renta es la declarada por el propio arrendatario.

Perú: el desalojo por falta de pago y por vencimiento de contrato

En Perú, el desalojo se rige por el Código Civil peruano y el Código Procesal Civil. Cuando existe contrato, se tramita como proceso sumarísimo, con plazos breves y lanzamiento al final. Desde la Ley 30933, además de la vía judicial existe el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial para contratos con cláusula de allanamiento futuro inscritos en los Registros Públicos, una vía mucho más rápida para el arrendador que quiera recuperar el inmueble sin pasar por el juzgado.

El proceso sumarísimo es la vía común y se sustancia ante los Juzgados Civiles o Juzgados de Paz Letrados del Poder Judicial del Perú. En vivienda familiar suelen aplicarse reglas de protección adicionales, y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento administra el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), donde se inscriben los contratos de alquiler.

Vías para pedir el desalojo en Perú según la situación

• Desalojo por falta de pago de alquiler: contrato, recibos impagados y prueba de la deuda.
• Desalojo por vencimiento de contrato: documento con la fecha cierta de vencimiento y, si existe, el requerimiento previo.
• Desalojo por ocupación precaria sin título: cuando el ocupante nunca tuvo contrato ni título que justifique su posesión.
• Desalojo con intervención notarial: vía rápida cuando el contrato tiene cláusula de allanamiento futuro inscrita, al amparo de la Ley 30933.

Cómo se tramita el proceso de desalojo en Perú y qué plazos maneja el juzgado

1. Demanda con prueba del contrato y de la deuda ante el Juzgado Civil o de Paz Letrado competente.
2. Admisión y notificación al ocupante en su domicilio contractual y, si corresponde, en el inmueble.
3. Periodo de contestación breve por la vía sumarísima, con ofrecimiento de pruebas.
4. Audiencia única en la que se actúa prueba y se alega; el juez dicta sentencia en el acto o en días.
5. Sentencia y lanzamiento con auxilio de la fuerza pública si el ocupante no entrega el inmueble voluntariamente.

La conciliación y la audiencia única en el proceso peruano

Antes de la demanda puede intentarse una conciliación extrajudicial en un centro de conciliación autorizado, paso que no siempre es obligatorio en desalojo pero que, cuando prospera, evita el juicio. Una vez en sede judicial, la naturaleza sumarísima del proceso concentra el trámite en una audiencia única o en muy pocas audiencias, lo que reduce los tiempos frente a un proceso ordinario. La consecuencia práctica es clara: si el arrendatario no paga ni se allana, el lanzamiento suele ejecutarse dentro de los plazos del Código Procesal Civil.

Datos comprobados en octubre de 2026.

Preguntas frecuentes sobre el desalojo judicial

1. ¿Qué es una orden de desalojo judicial y quién la dicta?

Es la resolución que un juez o tribunal dicta dentro de un proceso para ordenar la entrega del inmueble, normalmente tras declarar resuelto el contrato o reconocer la propiedad de quien reclama. La ejecuta normalmente un funcionario judicial (un procurador en Argentina, un lanzador en España, un oficial comisionado en México o un receptor judicial en Chile) que fija día y hora para el lanzamiento.

2. ¿Cómo se puede frenar o suspender un lanzamiento judicial?

Depende del país: en España puedes pedir la suspensión por vulnerabilidad ante el juzgado o solicitar un acuerdo de la Junta Arbitral; en México el juez puede diferirlo si acreditas que eres vulnerable o que la vivienda es tu única casa; en Argentina alcanza con ofrecer un pago para que se levante la ejecución. En todos los casos la solicitud se presenta por escrito al juzgado antes de la fecha del lanzamiento.

3. ¿Se puede echar a un inquilino porque el dueño necesita la vivienda?

Sí, pero no en todos los países con la misma facilidad. En España la LAU exige comunicar la necesidad propia o de familiares con al menos seis meses de antelación y, en algunos contratos, con un año; en México y Argentina la “necesidad del dueño” no está expresamente regulada y debe ir por la vía civil; en Chile solo procede al vencimiento del contrato si la causal está pactada por escrito.

4. ¿Qué se puede hacer si te desahucian y no tienes a dónde ir?

Lo primero es hablar con servicios sociales del municipio o comuna antes de la fecha del lanzamiento para que activen un plan de emergencia habitacional. En España existen las unidades de vivienda municipales; en México puedes acudir al Registro Nacional de Detenciones o a la defensoría pública; en Argentina, a los centros de acceso a la justicia. La ley suele otorgar plazos extra o alternativas habitacionales cuando hay menores, adultos mayores o personas con discapacidad.

5. ¿Tienen los desahucios un tratamiento especial cuando hay personas vulnerables?

Sí, todos los países prevén algún mecanismo, aunque varía. En España, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite suspender el lanzamiento por vulnerabilidad acreditada; en México, el Código Nacional de Procedimientos Civiles admite diferir el lanzamiento si hay menores, embarazadas o adultos mayores; en Chile, la Ley 18.101 permite suspenderlo hasta por 90 días. La acreditación se hace con informe social y, en algunos casos, con resolución administrativa.

6. ¿Cuál es la diferencia entre toma de posesión y lanzamiento judicial?

La toma de posesión es la entrega del bien al vencedor en un juicio declarativo (por ejemplo, un juicio reivindicatorio) y suele practicarse cuando el condenado no comparece. El lanzamiento, en cambio, va ligado a juicios donde ya existe un título que da derecho a la entrega (desahucio, ejecución hipotecaria) y exige, normalmente, intimar al ocupante con una fecha cierta. Ambos culminan con el lanzamiento material del inmueble por un funcionario judicial.

7. ¿Se puede prorrogar la fecha de un lanzamiento por desahucio?

Sí, siempre que la ley local lo permita y se solicite antes de la fecha señalada. En España se puede pedir hasta tres mensualidades por vulnerabilidad; en México el juez puede diferirlo de oficio o a instancia de parte; en Chile la prórroga es de hasta 90 días cuando hay adultos mayores, personas con discapacidad o menores a cargo. La prórroga se concede con resolución fundada del juzgado y, en muchos casos, con fianza.

8. ¿Qué es el acta de lanzamiento judicial y qué datos debe contener?

Es el documento que levanta el funcionario judicial al ejecutar la orden, dejando constancia de la fecha, la hora, el lugar, las personas presentes, los bienes que se retiran y el destino de los mismos. En España la firman el procurador y los testigos; en México la levanta el oficial comisionado; en Chile, el receptor judicial. El acta sirve como prueba de que la orden se cumplió y de cómo quedaron las cosas dentro del inmueble.

Fuentes

1. CeltibericabogadosDesahucio o Desalojo de Inmueble – Celtiberica Abogadosconsultado el 05/10/2026
2. ArgentinaDerechos de las y los habitantes de un barrio que no está incluido …consultado el 05/10/2026
3. SchneiderabogadosAbogado de Desalojo de Inmuebles en Chile | Schneiderconsultado el 05/10/2026
4. RentilaCómo desalojar a un inquilino en España – Rentilaconsultado el 05/10/2026
5. MoradaunoDesalojo de vivienda en México: Todo lo que debes saberconsultado el 05/10/2026