Qué es vender un usufructo y por qué cambia según el país
Vender un usufructo significa transmitir ese derecho real a otra persona a cambio de un precio: el comprador pasa a usar y disfrutar el bien —o a cobrar sus frutos— hasta que se extinga el usufructo, y el vendedor recibe el dinero acordado. Es una operación frecuente en herencias, donaciones con reserva de uso y planificación patrimonial, y se puede vender tanto el usufructo solo como el dominio pleno (usufructo más nuda propiedad).
Aunque la idea de fondo se repite, el detalle cambia por completo de un país a otro: cada ordenamiento tiene su propio código, su autoridad registral y su forma de calcular el valor. En España manda el Código Civil y la fórmula fiscal del ITP y AJD; en México el Código Civil Federal y los códigos civiles estatales; en Argentina el Código Civil y Comercial de la Nación; en Chile el Código Civil con reglas fiscales de la Ley 16.271; y en Perú el Código Civil peruano con intervención de SUNARP. Por eso no existe un “procedimiento internacional” del usufructo: lo que existe es un mismo concepto con cinco reglas distintas.
Comparativa rápida: vender un usufructo en España, México, Argentina, Chile y Perú
| País | Nombre local del derecho | Ley que lo regula | Organismo registral | Cálculo del valor | Moneda de ejemplo |
|---|---|---|---|---|---|
| España | Usufructo vitalicio o temporal | Código Civil y Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993) | Registro de la Propiedad | 89% menos la edad del usufructuario (mínimo 10%) | euros (EUR) |
| México | Usufructo vitalicio o temporal | Código Civil Federal y código civil de cada entidad federativa | Registro Público de la Propiedad de cada estado | Depende del estado: edad o plazo, valor catastral o de avalúo | pesos mexicanos (MXN) |
| Argentina | Usufructo (vitalicio o por plazo) | Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 2129 y siguientes | Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia | Lo fija el peritaje: edad, valor del dominio pleno, renta y ubicación | pesos argentinos (ARS) |
| Chile | Usufructo vitalicio o por tiempo determinado | Código Civil de Chile y Ley 16.271 | Conservador de Bienes Raíces | Escala de la Ley 16.271: 9/10 (menores de 30) a 2/10 (mayores de 70) | pesos chilenos (CLP) |
| Perú | Usufructo vitalicio o temporal | Código Civil peruano y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios | SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) | Criterios de SUNAT sobre el valor del bien y plazo o edad | soles (PEN) |
Vender un usufructo en España
En España el usufructo se rige por el Código Civil, que admite tanto el usufructo vitalicio (hasta el fallecimiento del usufructuario) como el temporal (por años o por condición). El Código Civil español permite al usufructuario vender su derecho por acto inter vivos o por testamento, sin necesidad de pedir permiso al nudo propietario, y obliga a formalizar la operación en escritura pública ante notario para inscribirla luego en el Registro de la Propiedad.
Lo más común en la práctica no es vender solo el usufructo, sino venderlo junto con la nuda propiedad a un mismo comprador: la llamada venta del pleno dominio, con reparto del precio según el valor de cada derecho. Esta segunda modalidad es la que más se ve en el mercado, porque al comprador le interesa consolidar la propiedad y al vendedor le simplifica la operación.
Qué dice el Código Civil español sobre vender el usufructo
El artículo 467 del Código Civil define el usufructo como el derecho a usar y disfrutar un bien ajeno conservando su forma y sustancia. El artículo 480 permite al usufructuario enajenar su derecho a título oneroso o gratuito, sin consentimiento del nudo propietario, y el artículo 491 fija las obligaciones que se transmiten al comprador: inventario y fianza (salvo dispensa), conservación del bien y pago de los tributos que graven el inmueble.
La consecuencia práctica es clara: quien compra el usufructo ocupa la misma posición jurídica que tenía el usufructuario original, incluido el respeto al plazo o a la vida del usufructuario inicial si el usufructo es vitalicio.
Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio en España
La fórmula fiscal está en el artículo 26.a) de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993): el valor del usufructo vitalicio equivale al 89% menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% del valor total del bien. La nuda propiedad es el resto hasta el 100%.
Ejemplo resuelto: inmueble valorado en 200.000 euros, usufructuario de 65 años.
- Porcentaje del usufructo: 89% − 65 = 24%.
- Valor del usufructo: 200.000 × 24% = 48.000 euros.
- Valor de la nuda propiedad: 200.000 − 48.000 = 152.000 euros (76%).
Para usufructos temporales (con plazo determinado de hasta 30 años), la misma regla aplica el 2% del valor total por cada año del plazo, con un tope del 70%.
Trámite, notaría y Registro de la Propiedad en España
- El usufructuario y, si van a vender también la nuda propiedad, el nudo propietario piden cita en notaría con la documentación del inmueble y su identificación.
- Se firma la escritura pública de compraventa ante notario, declarando el valor real y haciendo constar si se transmite solo el usufructo o el pleno dominio.
- Se liquida el ITP y AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) en la comunidad autónoma correspondiente, en euros, y el IRPF del vendedor por la ganancia o pérdida patrimonial.
- Se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad para que el cambio sea oponible a terceros; el plazo habitual de inscripción ronda los 15 a 30 días hábiles, según la carga de trabajo del registro.
Obligaciones que asume el comprador del usufructo en España
- Realizar inventario y prestar fianza, salvo que las partes los hayan dispensado (art. 491 del Código Civil).
- Conservar la forma y sustancia del bien, sin reformas que alteren su estructura.
- Hacerse cargo de las reparaciones ordinarias (art. 500 del Código Civil) y de los tributos corrientes: IBI y tasa de basuras (art. 504).
- Comunicar al nudo propietario cualquier acto de tercero que pueda perjudicar sus derechos (art. 511 del Código Civil).
- Pagar las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios; las derramas o cuotas extraordinarias corresponden al nudo propietario.
En España, vender el usufructo no requiere el consentimiento del nudo propietario, pero sí exige escritura pública, liquidación fiscal e inscripción registral para que el comprador quede protegido frente a terceros.
Vender un usufructo en México
En México el usufructo se regula en el Código Civil Federal, pero la operación real se rige por el código civil de la entidad federativa donde está el inmueble, porque cada estado tiene su propio Registro Público de la Propiedad y su propia forma de valorar el derecho. Esto significa que la misma operación cambia de Ciudad de México a Jalisco o a Nuevo León, y el primer paso siempre es identificar el código civil aplicable.
A esa dispersión se suma el tratamiento fiscal ante el SAT (Servicio de Administración Tributaria), que grava la venta cuando hay ganancia y exige comprobantes fiscales digitales (CFDI) tanto para la enajenación como para el pago de derechos registrales.
Qué dice el Código Civil Federal y los códigos estatales
El Código Civil Federal reconoce el usufructo como derecho real sobre bienes ajenos y permite su enajenación, normalmente por escrito, con obligación de inscribir la operación en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros. Los códigos civiles de cada estado detallan las reglas de duración (vitalicia o temporal), la cuota de uso que corresponde al usufructuario y los límites para alterar la forma o sustancia del bien.
Por eso la forma del usufructo, su duración y la manera de calcular su valor dependen del estado mexicano del lector: no existe una regla federal única para la venta del usufructo.
Cómo se calcula el valor del usufructo en México
En México no hay una fórmula federal única. Las variables que usan los códigos estatales y los avalúos son: la edad del usufructuario si el usufructo es vitalicio, el plazo si es temporal, el valor catastral o de avalúo del inmueble, y la proporción que cada código estatal asigna al derecho. Para efectos fiscales, la autoridad toma como base el valor de avalúo.
Ejemplo ilustrativo: inmueble con avalúo de 3.000.000 de pesos mexicanos (MXN), usufructo vitalicio sobre usufructuario de 60 años en un estado cuya tabla asigna un 40% para esa franja. Valor orientativo del usufructo: 3.000.000 × 40% = 1.200.000 pesos mexicanos. Esta cifra es solo una referencia: el porcentaje real depende del código civil aplicable y debe confirmarse con el notario local antes de firmar.
Trámite ante notario y Registro Público de la Propiedad en México
- Revisar el código civil del estado donde está el inmueble y el Reglamento del Registro Público de la Propiedad local, para confirmar requisitos y plazos.
- Acudir al notario mexicano con identificación, documentos del inmueble y el antecedente registral; se firma la escritura pública de la transmisión.
- Pagar, cuando aplique, el ISR ante el SAT y los derechos registrales en pesos mexicanos; el notario suele gestionar la clave catastral y el CFDI de la operación.
- Inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad del estado; el plazo varía según la entidad y la carga del registro.
Derechos del usufructuario y del nudo propietario en México
- Usar y disfrutar el bien, y percibir sus frutos naturales, industriales o civiles.
- Conservar la forma y sustancia del inmueble, sin alterar su estructura ni su destino.
- Pagar las contribuciones locales que graven el uso del bien (predial, servicios).
- Disponer del derecho (venderlo, donarlo o gravarlo) según permita el código civil estatal aplicable.
- El nudo propietario conserva la disposición jurídica del bien y debe respetar el uso del usufructuario hasta la extinción del derecho.
Vender un usufructo en Argentina
En Argentina el usufructo se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), que unificó la materia civil y comercial desde 2015. La norma permite vender tanto la nuda propiedad como el dominio pleno, con intervención de un escribano público y del Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está el inmueble, ya que cada provincia tiene su propio registro.
La particularidad argentina es que el usufructo se mantiene vivo aunque cambie el dueño: si se vende la nuda propiedad, el comprador debe respetar el usufructo hasta su extinción, y solo recupera el uso pleno cuando el usufructuario muere, renuncia o se cumple el plazo.
Qué dice el Código Civil y Comercial argentino sobre la venta
El Código Civil y Comercial de la Nación, en sus artículos 2129 y siguientes, regula el usufructo como derecho real que permite usar y gozar temporalmente un bien ajeno. La regla práctica es que el nudo propietario puede vender su derecho sin pedir autorización al usufructuario, y el comprador debe respetar el usufructo hasta su extinción; la operación exige escritura pública e inscripción registral para ser oponible a terceros.
Si lo que se quiere es vender el dominio “limpio”, el usufructo debe estar extinguido o el usufructuario debe renunciar expresamente, formalizando esa renuncia en escritura pública e inscribiéndola.
Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio en Argentina
En Argentina no hay una fórmula legal única como en España: el valor surge del peritaje y de la práctica del registro provincial. Las variables que se ponderan son la edad del usufructuario (si es vitalicio), la duración del plazo (si es temporal), el valor del dominio pleno del inmueble, el potencial de renta y la ubicación.
Ejemplo orientativo: dominio pleno valuado en 50.000.000 de pesos argentinos (ARS), usufructuario de 70 años, ubicación en zona urbana consolidada. Un peritaje puede asignar al usufructo entre un 20% y un 30% del valor total, es decir, entre 10.000.000 y 15.000.000 de pesos argentinos. El porcentaje final depende del registro provincial y de la tasación concreta, por lo que conviene pedir varios avalúos antes de fijar el precio.
Trámite ante escribano y Registro de la Propiedad en Argentina
- Solicitar un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia, para verificar titularidades, gravámenes y la existencia del usufructo inscrito.
- Acudir al escribano público con la documentación y firmar la escritura pública, dejando constancia expresa de la existencia y duración del usufructo.
- Pagar los impuestos de transferencia que correspondan (impuesto a la transmisión de inmuebles, cuando aplique) en pesos argentinos.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia; el plazo de inscripción varía por jurisdicción, y el usufructo permanece registrado hasta su extinción.
Usos frecuentes del usufructo en Argentina
- Planificación patrimonial para evitar la venta total del bien familiar en momentos de necesidad de liquidez.
- Donaciones con reserva de usufructo, en las que el donante sigue usando el bien donado.
- Estrategias sucesorias, sobre todo cuando hay herederos menores de edad o patrimonio complejo.
- Compra por inversores que asumen un horizonte largo y buscan un precio de entrada menor que el del dominio pleno.
Revisar el informe de dominio antes de cualquier operación es la forma más barata de evitar errores: muestra si el usufructo está vigente, si pesa algún otro gravamen y si el vendedor es realmente titular del derecho que vende.
Vender un usufructo en Chile
En Chile el usufructo se regula por el Código Civil y, para efectos fiscales, por la Ley 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones. El Conservador de Bienes Raíces es la autoridad registral competente y, a diferencia de otros países, la operación se completa también ante el Servicio de Impuestos Internos (SII), que aplica la escala de valoración de la Ley 16.271.
El detalle fiscal es lo que más sorprende a quien llega desde España: en Chile el valor fiscal del usufructo depende de la edad del usufructuario en una escala que va de 9/10 a 2/10, no de una resta simple sobre el 89%.
Qué dice el Código Civil chileno sobre vender el usufructo
El Código Civil de Chile permite constituir usufructo por ley, testamento, venta, donación, prescripción o contrato, y exige escritura pública con inscripción en el Conservador de Bienes Raíces cuando recae sobre inmuebles. El usufructuario puede disponer de su derecho (venderlo, donarlo o cederlo) salvo pacto en contrario, y el derecho se extingue por vencimiento del plazo, muerte del usufructuario, cumplimiento de la condición o renuncia formalizada en escritura pública.
La presunción legal es que el usufructo es vitalicio si las partes no fijan plazo, por lo que dejarlo abierto en el contrato suele ser un error costoso.
Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio en Chile
Los artículos 6 y 7 de la Ley 16.271 fijan una escala según la edad del usufructuario: 9/10 del valor del bien para menores de 30 años; 8/10 entre 30 y 39; 7/10 entre 40 y 49; 6/10 entre 50 y 59; 4/10 entre 60 y 69; 2/10 para mayores de 70. Para usufructos por tiempo determinado se usa 1/10 del valor por cada cinco años o fracción, y para usufructos sin plazo (indeterminados) el valor fiscal es la mitad del bien.
Ejemplo resuelto: bien valorado en 100.000.000 de pesos chilenos (CLP), usufructuario de 50 años.
- Porcentaje del usufructo según la escala: 6/10 = 60%.
- Valor del usufructo: 100.000.000 × 60% = 60.000.000 de pesos chilenos.
- Valor de la nuda propiedad: 100.000.000 × 40% = 40.000.000 de pesos chilenos.
Trámite ante notario y Conservador de Bienes Raíces en Chile
- Comprobar que las contribuciones territoriales están al día y obtener el certificado de avalúo fiscal vigente, requisito exigido por el Conservador de Bienes Raíces.
- Firmar la escritura pública de la operación ante notario chileno, dejando constancia del valor y de la edad del usufructuario para aplicar la escala fiscal.
- Pagar los impuestos que correspondan ante el SII en pesos chilenos, y timbrar la documentación si el trámite lo exige.
- Inscribir la escritura en el Conservador de Bienes Raíces competente, donde el usufructo y su transferencia quedan registrados hasta su extinción.
Derechos del usufructuario sobre el bien arrendado en Chile
En Chile el usufructo es arrendable salvo prohibición contractual expresa. Si el usufructuario decide arrendar el bien, el arrendatario responde ante el dueño (el nudo propietario) por el estado del bien al momento de devolverlo, lo que significa que el contrato de arriendo debe respetar el plazo del usufructo: si se firma por un período mayor, el usufructuario queda expuesto a acciones del propietario cuando el derecho se extinga.
El usufructuario mantiene la obligación de conservación durante toda la vida del derecho, sin importar quién habite el inmueble.
Vender un usufructo en Perú
En Perú el usufructo se regula por el Código Civil peruano y se inscribe en SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos), que es el organismo registral único para todo el país. La operación se formaliza en escritura pública ante notario y, cuando hay ganancia, tributa el Impuesto a la Renta con criterios de SUNAT (Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria).
La particularidad peruana es que, a diferencia de Argentina, el registro es nacional, lo que reduce la dispersión entre provincias pero no elimina las diferencias de criterio fiscal entre operaciones similares.
Qué dice el Código Civil peruano sobre vender el usufructo
El Código Civil peruano reconoce el usufructo como derecho real y permite su enajenación, normalmente por escritura pública, con la obligación de inscribir la operación en SUNARP para que el cambio sea oponible a terceros. La norma exige conservar la forma y sustancia del bien, respetar el uso convenido y cumplir con las obligaciones tributarias que graven el inmueble mientras dure el derecho.
El plazo y la extensión del usufructo (vitalicio o por tiempo determinado) dependen de lo que las partes hayan acordado o, en su defecto, de la ley aplicable, por lo que revisar la escritura original es clave antes de transmitir.
Cómo se calcula el valor del usufructo en Perú
En Perú no hay una fórmula única fijada por ley: el valor surge del avalúo comercial y de los criterios de SUNAT para efectos fiscales. Las variables principales son el plazo del usufructo (o su carácter vitalicio), la edad del usufructuario si es vitalicio, el valor del bien y la proporción que SUNAT acepta como base imponible para el Impuesto a la Renta.
Ejemplo orientativo: bien con valor comercial de 800.000 soles (PEN), usufructo vitalicio sobre usufructuario de 55 años, criterio fiscal que asigna un 50% a esa franja. Valor de referencia del usufructo: 800.000 × 50% = 400.000 soles. Esta cifra debe validarse con el notario y con un perito antes de cerrar la operación, porque SUNAT puede objetar la base si la considera subvaluada.
Trámite ante notario y SUNARP en Perú
- Confirmar el organismo competente según el lugar del inmueble: SUNARP para la inscripción registral y el notario peruano para la escritura pública.
- Acudir al notario con la partida registral actualizada, los documentos de identidad y la escritura de constitución del usufructo, y firmar la escritura pública de transferencia.
- Pagar el Impuesto a la Renta cuando corresponda, con criterios de SUNAT, y los derechos registrales en soles (PEN) en SUNARP.
- Inscribir la transferencia en la partida registral del inmueble en SUNARP, donde el usufructo queda vinculado al bien hasta su extinción.
Derechos del usufructuario y del nudo propietario en Perú
- Usar y disfrutar el bien, percibir sus frutos y mantener su uso habitual durante todo el derecho.
- Conservar la sustancia y forma del bien, sin alteraciones que perjudiquen al nudo propietario.
- Pagar los tributos municipales que graven el uso del inmueble, como el impuesto predial y los arbitrios.
- Disponer del derecho (venderlo, donarlo o gravarlo) mientras esté vigente, salvo pacto en contrario.
- El nudo propietario conserva la disposición jurídica del bien y debe respetar el uso del usufructuario hasta la extinción del usufructo, sin poder reclamar la entrega mientras el derecho siga vigente.
Preguntas frecuentes al vender un usufructo
1. ¿Se puede vender un usufructo vitalicio?
Sí, el usufructo vitalicio es un derecho transmisible mientras vivas, salvo que el título constitutivo lo prohíba. El precio se calcula descontando del valor del bien el tanto legal de interés legal del dinero aplicado a la edad del usufructuario, según el reglamento de la ley aplicable en cada país.
2. ¿Se puede vender un usufructo recibido por herencia?
Sí, quien hereda el usufructo puede disponer de él igual que cualquier usufructuario: venderlo, donarlo o cederlo, salvo que el testador lo hubiera dejado con carácter personalísimo. En España, por ejemplo, la facultad de disposición se reconoce expresamente en el Código Civil.
3. ¿Te pueden obligar a vender el usufructo?
En general no: el usufructo solo se extingue por muerte del usufructuario, consolidación, renuncia o causas pactadas, no por la voluntad del nudo propietario. Ahora bien, en España el artículo 306 del Código Civil permite al nudo propietario pedir la venta cuando el usufructo recae sobre cosas perecederas.
4. ¿Se puede vender el usufructo de una vivienda?
Sí, aunque el comprador solo adquirirá el derecho de usar y disfrutar la casa —o de cobrar su renta si la alquila— durante el tiempo que reste de usufructo. En Chile y en Perú esta transmisión se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces o en la SUNARP, respectivamente, para que surta efectos.
5. ¿Cómo se vende un inmueble cuando hay usufructo vitalicio y nuda propiedad?
Como son derechos distintos, cada titular puede vender el suyo por separado: el usufructuario vende el derecho de uso y renta, y el nudo propietario vende la propiedad plena descontando el valor del usufructo. En España el nudo propietario necesita el consentimiento del usufructuario para vender la nuda propiedad si se quieren simplificar los plazos de la operación.
6. ¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad y del usufructo en España?
Ambas ventas generan ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, declarándose en la base del ahorro según los años transcurridos desde la adquisición original. El transmitente que haya sido residente en España puede aplicar reducciones por vivienda habitual solo siéndolo al menos tres años en los doce meses anteriores, conforme a la AEAT.
7. ¿Cómo se grava la venta de un usufructo en cada país?
En España tributa como ganancia patrimonial en el IRPF; en México grava el ISR por enajenación de derechos reales, calculado sobre el precio menos el valor de adquisición; en Chile se paga impuesto a la renta con un crédito del 0,4 % del monto y, si supera las 8.000 UF, también una contribución según el tramo; en Perú se declara como renta de tercera categoría y aplica ITF del 0,005 % por cada operación, según SUNAT.
Fuentes
- Orozcoyasociados¿Se puede vender el usufructo de una vivienda, piso o casa?consultado el 05/10/2026
- CapitalbrokersCómo vender una propiedad con usufructo, derecho de uso o …consultado el 05/10/2026
- ContadoresmexicoUsufructo y nuda propiedad en la reforma fiscal 2022consultado el 05/10/2026
- EstudioalonsocarliNuda propiedad y usufructo vitalicio en Argentina – Lucas Alonso Carliconsultado el 05/10/2026
- VelizyasociadosUsufructo Perú – soluciones legales a tus propiedadesconsultado el 05/10/2026