Qué es el usufructo y quién es el usufructuario
El usufructo es un derecho real que permite a una persona usar y disfrutar un bien que no le pertenece, sin alterar su sustancia ni quedarse con la propiedad. A quien goza del bien se le llama usufructuario; al dueño del bien, nudo propietario. La propiedad se escinde así en dos cabezas: una puede usar y obtener rentas, la otra conserva el título y la facultad de disponer, pero no de usar.
El usufructo puede recaer sobre cosas muy distintas: una vivienda, un terreno, cuentas bancarias, acciones o incluso derechos. Mientras dura, el usufructuario hace suyo el rendimiento: alquila, cosecha o cobra dividendos; el nudo propietario espera la restitución. Cuando el usufructo termina, el bien regresa íntegro al nudo propietario o a quien corresponda, con el desgaste natural del uso prudente.
En la práctica, este derecho sirve para tres escenarios frecuentes: la vivienda familiar tras un fallecimiento (el cónyuge viudo usa y los hijos son nudos propietarios); la planificación patrimonial (donar la nuda propiedad a los hijos y reservarse el usufructo vitalicio); y los pactos entre socios o parejas que quieren separar uso y propiedad. Más adelante verás cómo se concreta en cada país.
El principio que comparten casi todos los países
Aunque la regulación cambia, hay un suelo común en España, México, Argentina, Chile y Perú. Son principios, no cifras: lo que varíe de país a país se explica en su sección.
- Uso y disfrute del bien, con obligación de conservarlo y restituirlo al extinguirse.
- Separación entre nuda propiedad y usufructo: el dueño puede vender la nuda propiedad sin romper el usufructo vigente, y el usufructuario puede transmitir su derecho sin vender el bien.
- Carácter temporal: el usufructo tiene plazo o es vitalicio; nunca es perpetuo.
- Frutos y rentas para el usufructuario: alquileres, cosechas o intereses generados durante el usufructo.
- Gastos ordinarios a cargo del usufructuario, y los extraordinarios suelen repartirse según título o causa.
Dónde se rompe ese suelo: en la forma de constitución, en qué causal extingue el derecho, en quién paga cada tributo, en si se exige fianza o inventario, en los plazos de inscripción y en las reglas fiscales. Por eso lo que sigue es por país.
| País | Norma principal | Autoridad registral | Forma típica del título |
|---|---|---|---|
| España | Código Civil español | Registro de la Propiedad | Testamento, donación, contrato |
| México | Código Civil Federal | Registros Públicos de la Propiedad de cada entidad | Contrato, testamento, donación |
| Argentina | Código Civil y Comercial de la Nación | Registros de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción | Escritura pública |
| Chile | Código Civil chileno | Conservador de Bienes Raíces | Instrumento público, testamento |
| Perú | Código Civil peruano | SUNARP | Escritura pública o documento inscribible |
Usufructo en España
En España el usufructo se regula en el Código Civil español. El caso más cotidiano es el usufructo vidual: cuando uno de los cónyuges fallece, el viudo o la viuda recibe el usufructo de la vivienda familiar y los hijos heredan la nuda propiedad. Nadie puede vender la casa sin el acuerdo de todos, y el viudo puede seguir viviendo en ella o alquilarla hasta que se extinga el derecho.
El Registro de la Propiedad es la autoridad clave: ahí se inscribe el usufructo para que sea oponible a terceros y para que conste su duración. La inscripción es voluntaria en algunos casos (como el vidual aceptado por los hijos), pero si se vende o grava la nuda propiedad, el comprador verá enseguida la carga.
Derechos del usufructuario en España
El Código Civil reconoce al usufructuario, sin necesidad de pacto expreso, facultades amplias sobre el bien:
- Habitar el inmueble o darle el destino que considere, incluida segunda residencia.
- Alquilarlo y percibir las rentas, con la limitación de que el contrato de arrendamiento no puede durar más que el usufructo.
- Transmitir el derecho de usufructo (venderlo o donarlo), pero no el bien, que sigue siendo del nudo propietario.
- Exigir al nudo propietario las reparaciones de conservación que el usufructuario no deba asumir.
Obligaciones y gastos en España
- Conservar el bien en buen estado (pintura, fontanería, pequeñas reparaciones).
- Pagar los suministros (agua, luz, gas, comunidad de propietarios).
- Tributos como el IBI: salvo pacto en contrario, suelen repartirse proporcionalmente entre usufructuario y nudo propietario por los años que cada uno tiene el derecho.
- No realizar obras que alteren la estructura o la sustancia del bien sin consentimiento del nudo propietario.
Fiscalidad y renuncia en España
El usufructuario que alquila el bien declara las rentas en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario, y puede aplicar los porcentajes de amortización que admite Hacienda para ese tipo de inmuebles. Si lo usa como vivienda propia, no declara renta, pero sí imputa una renta inmobiliaria cuando el bien no es su residencia habitual (por ejemplo, segunda residencia). Renunciar al usufructo es libre y puede hacerse en cualquier momento, por ejemplo para desbloquear la venta del inmueble; la renuncia debe constar en escritura pública para que surta efectos frente a terceros.
El usufructo se extingue por las causas generales: muerte del usufructuario (en el vidual, lo normal), cumplimiento del plazo si se pactó temporal, renuncia, consolidación, o por no uso prolongado cuando se constituyó sobre cosas no consumibles y se perdieron por culpa del usufructuario. Cuando se extingue, basta con aportar al Registro de la Propiedad la documentación acreditativa (certificado de defunciones, escritura de renuncia o de consolidación) para cancelar la inscripción.
En España, usufructo vidual sobre la vivienda familiar significa que los hijos son nudos propietarios y no pueden vender sin el consentimiento del cónyuge supérstite mientras viva.
Usufructo en México
En México, el usufructo se regula en el Código Civil Federal, en sus artículos 980 a 1056, y existe la figura paralela de la nuda propiedad, que es la titularidad sin uso. Cada estado de la República puede tener su propio código civil con reglas distintas en plazos, fianzas y causales de extinción, así que la fuente federal marca el piso común.
La autoridad registral son los Registros Públicos de la Propiedad de cada entidad federativa, donde se inscribe el usufructo sobre inmuebles para que sea oponible a terceros. Sin inscripción, el derecho existe entre las partes pero no protege frente a un comprador de buena fe.
Derechos del usufructuario en México
El Código Civil Federal reconoce, entre otros, estos derechos:
- Usar y disfrutar el bien, con la carga de conservarlo.
- Percibir los frutos naturales, industriales y civiles (artículo 990).
- Enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo; los contratos que celebre terminan al extinguirse el usufructo, salvo que el adquirente sea también nudo propietario (artículo 1002).
- Exigir al propietario las reparaciones necesarias para conservar el bien.
- Hacer mejoras útiles o voluntarias, sin derecho automático a reembolso, aunque puede retirarlas si no dañan el bien (artículo 1003).
La extensión de estos derechos depende del título constitutivo y, en lo no previsto, del Código Civil Federal (artículo 989).
Obligaciones y cargas en México
- Antes de entrar al goce, levantar inventario a su costa con citación del dueño, tasando los muebles y dejando constancia del estado del inmueble.
- Prestar fianza de que disfrutará el bien con moderación y lo restituirá al extinguirse el usufructo, salvo pacto en contrario o dispensa del propietario (artículo 1006).
- Conservar el bien y responder del menoscabo por su culpa o la de quien lo sustituya en el goce (artículo 1012).
- Pagar los gastos ordinarios de conservación y uso.
Cuidado: mejorar el bien no da derecho automático a cobrar al nudo propietario. El Código Civil Federal (artículo 1003) permite retirar las mejoras si es posible sin detrimento, pero no impone reembolso.
Extinción y formalidades en México
El usufructo se extingue, entre otras causas, por muerte del usufructuario, cumplimiento del plazo, consolidación, renuncia o pérdida total del bien, según los artículos 1037 y siguientes del Código Civil Federal. Para cancelarlo registralmente:
- Acreditar la causa de extinción (acta de defunción, escritura de consolidación, etc.).
- Otorgar escritura pública si el título constitutivo la exige.
- Inscribir la cancelación ante el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa donde esté el inmueble.
- Pagar los derechos registrales que corresponda.
Usufructo en Argentina
En Argentina el usufructo se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación. Sobre inmuebles, la forma obligatoria es escritura pública e inscripción registral; un instrumento privado genera obligaciones entre las partes pero no es oponible a terceros. Los registros de la propiedad inmueble son provinciales, así que cada jurisdicción (Capital Federal, Provincia de Buenos Aires, Córdoba, Mendoza, etc.) tiene su propio organismo registral.
El Código Civil y Comercial contempla varias causales de extinción: muerte del usufructuario (si no se pactó plazo, se entiende vitalicio), vencimiento del plazo, cumplimiento de condición resolutoria, renuncia expresa, consolidación, o no uso durante diez años. Para personas jurídicas, si no se fijó duración, el tope legal es de 50 años desde la constitución.
Derechos del usufructuario en Argentina
El usufructuario puede habitar el inmueble, alquilarlo y percibir frutos civiles (alquileres), ceder o transmitir el derecho, y defender judicialmente su goce. Importa precisar: la cesión no convierte al cesionario en dueño pleno ni extiende la duración del usufructo; el cesionario se queda con lo que queda del derecho original.
Obligaciones, cargas y donación con reserva de usufructo
El usufructuario asume los gastos ordinarios: mantenimiento, impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. Las reparaciones extraordinarias o estructurales pueden corresponder al nudo propietario según el título y la causa del daño; por ejemplo, si una pared se deteriora por el paso del tiempo y no por mal uso del usufructuario, la carga suele caer sobre el nudo propietario.
Un caso frecuente es la donación con reserva de usufructo a hijos. Ejemplo con cifras en pesos argentinos (ARS): Jorge dona a sus dos hijos la nuda propiedad de un departamento en CABA valuado en 90.000.000 ARS y se reserva el usufructo vitalicio. Los hijos pasan a ser nudos propietarios y, cuando Jorge fallezca, el dominio pleno se consolida automáticamente. Mientras tanto, los hijos no pueden vender el inmueble sin el consentimiento de Jorge (porque está afectado al usufructo) ni pueden exigirle que lo desocupe, pero sí pueden vender su nuda propiedad a un tercero, que la adquiere gravada con el usufructo.
Extinción y cancelación registral en Argentina
Para cancelar registralmente un usufructo por fallecimiento del usufructuario:
- Obtener la partida de defunción del usufructuario.
- Realizar una rogatoria ante el registro de la propiedad de la jurisdicción (Capital Federal, Provincia de Buenos Aires, etc.).
- Acompañar la documentación que acredite la extinción (defunción, escritura de renuncia o de consolidación).
- Pagar los aranceles del registro.
Cuando se extingue por consolidación (usufructuario y nudo propietario en una sola persona) o por renuncia, el camino es similar pero con escritura pública donde conste la voluntad de las partes.
Usufructo en Chile
En Chile el usufructo se regula en el Código Civil chileno. Puede constituirse por ley, por testamento, por donación, venta u otro acto, o por prescripción. Cuando recae sobre inmuebles, el título debe otorgarse por instrumento público e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces donde esté registrado el bien; sobre muebles, basta con un contrato firmado en notaría. El usufructo sobre acciones de sociedades se inscribe en el Registro de Accionistas correspondiente.
Si no se fija plazo, el usufructo se entiende vitalicio. Para corporaciones y fundaciones existe un tope legal de 30 años. El usufructo vitalicio tiene reglas especiales en la Ley sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, que se aplica cuando se constituye por donación o herencia.
Derechos y tipos de usufructo en Chile
El Código Civil reconoce al usufructuario la facultad de habitar, explotar y ceder el derecho. La cédula distingue tres modalidades relevantes:
- Usufructo vitalicio: dura toda la vida del usufructuario y termina con su muerte.
- Usufructo sobre acciones societarias: recae sobre participaciones en sociedades comerciales; se inscribe en el Registro de Accionistas.
- Pensión alimenticia como usufructo: el tribunal de familia puede constituir usufructo sobre un bien del alimentante para garantizar alimentos a favor del alimentario; el procedimiento lo fija el juzgado de familia.
Obligaciones, extinción y cancelación en Chile
El usufructuario debe restituir el bien al término del usufructo y conservarlo durante su vigencia. Para cancelar la inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces:
- En usufructo por plazo o condición, el usufructuario comparece en escritura pública dándolo por cancelado y la presenta al Conservador.
- En usufructo vitalicio, basta presentar el certificado de defunción ante el Conservador.
- En usufructo constituido por tribunal (por ejemplo, pensión alimenticia a favor de un menor), se requiere resolución del mismo tribunal que lo ordenó.
- Pagar los derechos del Conservador.
Requisitos para constituir usufructo sobre inmuebles en Chile
Para constituir un usufructo sobre un bien raíz ante notario, la práctica exige:
- Escrituras previas de propiedad del bien raíz, en original o copia autorizada.
- Certificado de contribuciones al día, que acredita que el inmueble no tiene deudas tributarias.
- Certificado de Avalúo Fiscal, para efectos fiscales y de cálculo de impuestos.
- Todos estos se obtienen en el Conservador de Bienes Raíces donde esté inscrito el inmueble.
Usufructo en Perú
En Perú, el usufructo se regula en el Código Civil peruano y se inscribe ante la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). El detalle del régimen depende del Código Civil y de los registros públicos; este apartado recoge lo que el material confirma y advierte de los puntos a verificar con el notario o la propia SUNARP.
El usufructo puede constituirse por contrato, por testamento, por donación o por ley. Para inscribirlo en un registro público sobre inmuebles, se requiere escritura pública; sobre muebles, basta un documento privado con firmas legalizadas, salvo que la ley exija otra forma.
Derechos y obligaciones del usufructuario en Perú
El Código Civil peruano reconoce al usufructuario el uso y disfrute del bien, la percepción de frutos naturales, industriales y civiles, la facultad de explotar el bien según su destino y la posibilidad de gravar o ceder el derecho, salvo pacto en contrario. Entre las obligaciones:
- Inventariar el bien a su costa antes de tomar posesión, si así lo exige el nudo propietario.
- Conservar el bien y responder del menoscabo por su culpa.
- Pagar los gastos ordinarios y tributos del bien, salvo pacto distinto.
- Restituir el bien al extinguirse el usufructo.
Cuando el título constitutivo no precise algo, se aplican las reglas generales del Código Civil peruano; no se citan artículos concretos porque el material no los confirma con número.
Constitución, inscripción y extinción en Perú
Para constituir e inscribir un usufructo en Perú:
- Otorgar el título en la forma que exija el Código Civil peruano (escritura pública para inmuebles, documento privado con firmas certificadas para muebles, salvo norma especial).
- Llevar el documento al notario para su legalización, si corresponde.
- Presentar el título ante la SUNARP, en el registro inmobiliario donde esté inscrito el bien, para su inscripción.
- Pagar los derechos registrales y esperar la calificación registral.
El usufructo se extingue por las causales del Código Civil peruano, que incluyen muerte del usufructuario, cumplimiento del plazo, consolidación, renuncia, no uso prolongado y pérdida total del bien. La cancelación registral se tramita ante SUNARP con el documento que acredite la causal (partida de defunción, escritura de consolidación, etc.). Los plazos exactos dependen de cada causal y del reglamento de inscripciones; conviene confirmarlos en la propia SUNARP al momento de iniciar el trámite.
En Perú, el camino registral ante SUNARP es el que da publicidad al usufructo frente a terceros, sin inscripción el derecho existe pero no es oponible.
Preguntas frecuentes sobre el usufructo
1. ¿Qué puede hacer el usufructuario mientras vive en una vivienda?
Puede usar la casa y habitarla, alquilarla si el contrato no lo prohíbe y cobrar la renta, siempre asumiendo los gastos ordinarios como luz, agua, comunidad y reparaciones menores. No puede vender el inmueble ni hacer obras que alteren su estructura sin el consentimiento del nudo propietario.
2. ¿Puede el usufructuario echar al nudo propietario de la vivienda?
No. La figura del usufructo atribuye el derecho de uso y disfrute al usufructuario, no la propiedad, así que el dueño del bien (nudo propietario) conserva la titularidad y no puede ser desposeído por quien solo goza del uso. Si hay conflicto, lo resuelve un juez conforme al Código Civil o la ley aplicable de cada país.
3. ¿Qué obligaciones tiene el usufructuario y cuáles asume el nudo propietario?
El usufructuario paga impuestos, contribuciones, comunidad y mantenimiento diario; también responde de los deterioros por uso negligente. El nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias (estructura, fachadas, instalaciones mayores) y asume los tributos que graven la propiedad cuando así lo disponga la norma de cada país.
4. ¿Un hijo puede ser usufructuario de una vivienda y qué implica?
Sí, es habitual que el testamento o la donación Reserve el usufructo a favor de uno o varios hijos mientras otros reciben la nuda propiedad. El hijo usufructuario vive en la casa, alquilarla o integrarla en su herencia según la ley civil aplicable, mientras el nudo propietario conserva la titularidad hasta que se consolide el pleno dominio.
5. ¿Se puede extinguir el usufructo sobre una vivienda antes de tiempo?
Sí, el usufructo se extingue por el fallecimiento del usufructuario si es vitalicio, por renuncia escrita, por cumplir el plazo o la condición fijados, por consolidar el usufructo con la propiedad (renuncia del nudo propietario o prescripción) o por mal uso del bien. La legislación civil de cada país regula la forma y el procedimiento.
6. ¿Qué particularidades tiene el usufructo sobre la vivienda habitual?
Cuando el usufructo recae sobre la vivienda habitual, la jurisprudencia suele proteger el uso del usufructuario frente a embargos o reclamaciones de deudas del nudo propietario, y ciertos países como España o Chile aplican reglas especiales para la pensión compensatoria o el derecho de habitación del cónyuge. Conviene revisar la ley civil aplicable y los pactos del testamento.
7. ¿Vivir en casa de mis padres me convierte automáticamente en usufructuario?
No. Ser usufructuario exige un título jurídico válido, como un testamento, una donación con reserva de usufructo o un contrato, no basta con residir en el domicilio familiar. Sin ese título, quien vive en casa de sus padres es un mero usuario sin derechos reales sobre el inmueble.
8. ¿Qué obligaciones asume el usufructuario cuando el usufructo proviene de una herencia?
Debe respetar la voluntad del testador, conservar el bien y entregarlo al nudo propietario o heredero definitivo al extinguirse el usufructo, además de pagar tributos y gastos corrientes. Si hay varios coherederos, la gestión se reparte según las cuotas y la ley sucesoria del país donde se abrió la sucesión.
Fuentes
- UtamedUsufructuario de una vivienda, lo que puedes y no puedes hacerconsultado el 31/08/2026
- ArgentinaArt. 2.811. El cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad …consultado el 31/08/2026
- IberleyDerechos y obligaciones del usufructuario – Iberleyconsultado el 31/08/2026
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