Qué es el usufructo y por qué no es lo mismo en todos los países
El usufructo es un derecho real que permite usar y disfrutar un bien ajeno, conservando su forma y sustancia para devolverlo cuando termina. Quien lo ejerce se llama usufructuario; el dueño de la cosa, que no puede usarla mientras dura, recibe el nombre de nudo propietario. Es una figura compartida por las tradiciones jurídicas de España, México, Argentina, Chile y Perú, con un mismo esqueleto: separar el goce del dominio sin perder la propiedad.
Donde ya no coinciden es en los detalles. El plazo por defecto, la forma de constitución, el organismo donde se inscribe y el tratamiento fiscal cambian de un país a otro, e incluso dentro de un mismo país hay variaciones autonómicas o estatales. Por eso este artículo compara país por país lo que dice su propia ley, sin extender la regla de uno al resto. La idea de fondo es la misma; la letra, no.
El usufructo es un solo concepto con cinco regulaciones distintas: lo que cambia es el plazo, la forma de constitución y el registro, no la separación entre goce y propiedad.
Usufructo de un vistazo: España, México, Argentina, Chile y Perú
| País | Ley que lo regula | Forma habitual de constitución | Plazo por defecto | Organismo registral | Moneda de los ejemplos |
|---|---|---|---|---|---|
| España | Código Civil (con derechos forales en Cataluña, Aragón, Navarra, Galicia, País Vasco y Baleares) | Ley, contrato, testamento o prescripción; escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para inmuebles | Si no se fija, vitalicio (personas físicas) | Registro de la Propiedad | Euros (EUR) |
| México | Código Civil Federal, con remisión a los códigos civiles de cada entidad federativa | Contrato o testamento; escritura ante notario y registro público de la propiedad para inmuebles | Si no se fija, vitalicio | Registro Público de la Propiedad de cada entidad | Pesos mexicanos (MXN) |
| Argentina | Código Civil y Comercial de la Nación | Escritura pública e inscripción registral para inmuebles (instrumento privado solo entre partes) | Vitalicio para personas humanas; máximo 50 años para personas jurídicas | Registros de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción | Pesos argentinos (ARS) |
| Chile | Código Civil, con reglas especiales en la Ley N° 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones | Instrumento público ante notario e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para inmuebles | Vitalicio si no se fija plazo; hasta 30 años sobre corporaciones o fundaciones | Conservador de Bienes Raíces | Pesos chilenos (CLP) |
| Perú | Código Civil peruano | Escritura pública ante notario, liquidación del impuesto de alcabala cuando corresponde e inscripción registral | El que fijen las partes o la ley | Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) | Soles (PEN) |
Usufructo en España
En España, el usufructo está regulado en el Código Civil, dentro de los derechos reales de goce. Es el mecanismo clásico por el que, por ejemplo, el cónyuge que sobrevive conserva el uso de la vivienda familiar mientras los hijos reciben la nuda propiedad. También se usa entre particulares al ceder un local o un piso por años sin perder la titularidad.
La regla general se aplica en el territorio de derecho común, pero Cataluña, Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón y Baleares cuentan con derechos civiles forales propios que prevalecen sobre el Código Civil en sus materias. Quien tenga vivienda o inversiones en esas comunidades debería mirar su normativa territorial antes que la regla estatal, porque los plazos, las legítimas y los mecanismos hereditarios cambian de forma relevante.
Constitución del usufructo en España
El Código Civil español contempla cuatro modos de constitución: por ley (como el usufructo viudal), por la voluntad de los particulares en actos entre vivos (compraventa, donación), por testamento y por prescripción.
- Pactar el usufructo en un contrato o dejarlo dispuesto en testamento, identificando bien y plazo.
- Otorgar escritura pública ante notario cuando recae sobre un inmueble.
- Inscribir el derecho en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros y proteja al usufructuario frente a compradores posteriores.
- Solicitar, en su caso, la nota marginal que vincule el usufructo a la finca registral.
Sin inscripción, el usufructo sobre un inmueble existe entre las partes pero no bloquea a terceros que compren la nuda propiedad sin conocerlo.
Duración y tipos de usufructo en España
- Vitalicio: dura toda la vida del usufructuario, típico del usufructo viudal.
- Temporal: por plazo fijo, como ceder un local a un hijo durante 10 años.
- Universal: recae sobre la totalidad del patrimonio del usufructuario.
- Parcial: se limita a ciertos bienes o a una parte de los frutos.
En todos los casos, el usufructuario debe formar inventario y, según el título, prestar garantía. Quien omite el inventario responde de los bienes como si los hubiera recibido ya tasados.
Extinción del usufructo en España
El Código Civil español lista las causas de extinción: muerte del usufructuario, vencimiento del plazo, cumplimiento de la condición resolutoria, consolidación cuando usufructo y propiedad se reúnen en la misma persona, renuncia del usufructuario, pérdida total del bien y prescripción. Llegado el momento, el usufructuario debe restituir el bien en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural por el uso prudente.
Usufructo en México
En México, el usufructo es un derecho real reconocido en el Código Civil Federal y desarrollado por los códigos civiles de cada entidad federativa. Como en derecho mexicano las materias civiles son locales, los detalles de constitución, plazo y registro varían de estado a estado. Lo importante es entender el marco común: el usufructuario usa y goza el bien, percibe sus frutos naturales y civiles, y el nudo propietario mantiene la titularidad esperando la consolidación.
Esta separación se usa sobre todo en planeación sucesoria, en fideicomisos y en la cesión temporal de inmuebles. Cualquier operación sobre un bien inmueble debe consultar el código civil del estado donde está el bien, porque allí se regula el plazo supletorio, las garantías y los efectos del no uso.
Constitución y requisitos formales en México
- Verificar la capacidad legal de las partes según el código civil estatal aplicable.
- Definir en el título constitutivo el bien, el plazo, las cargas y, si procede, los frutos que corresponden al usufructuario.
- Otorgar escritura pública ante notario cuando el usufructo recae sobre un inmueble.
- Inscribir el derecho en el Registro Público de la Propiedad de la entidad para que el usufructo sea oponible a terceros.
Sin inscripción, el usufructo sobre un inmueble vincula a las partes pero no protege frente a terceros que ignoren su existencia.
Derechos y obligaciones del usufructuario en México
- Usar y disfrutar el bien, percibiendo los frutos naturales y civiles.
- Arrendar el bien, salvo pacto en contrario.
- Realizar mejoras necesarias para la conservación del bien.
- Pagar las contribuciones ordinarias y los gastos de conservación.
- Abstenerse de alterar la forma o sustancia del bien sin consentimiento del nudo propietario.
Extinción del usufructo en México
El Código Civil Federal recoge, como reglas supletorias, las causales típicas: muerte del usufructuario, vencimiento del plazo, cumplimiento de la condición resolutoria, consolidación, renuncia, pérdida del bien y prescripción por no uso. Toda mención a importes y ejemplos en este apartado se expresa en pesos mexicanos (MXN), porque la moneda es local y no se convierten cifras entre países. Operar con un numeral sin su moneda en México es una de las confusiones más habituales al estudiar el usufructo desde fuera.
Usufructo en Argentina
En Argentina, el usufructo está regulado en el Código Civil y Comercial de la Nación y separa tajantemente al usufructuario del nudo propietario. Mientras dura el usufructo, el nudo propietario conserva el título registral pero no puede usar el bien ni percibir sus frutos; tampoco puede turbar al usufructuario en su goce ni modificar el destino del inmueble.
La figura se usa mucho en donaciones con reserva de usufructo, en pactos hereditarios y para asegurar renta sobre una propiedad sin perder la titularidad. Por su impacto en legítima y en planificación fiscal, conviene revisarla con abogado y con escribano antes de firmar.
Constitución del usufructo en Argentina
- Celebrar el negocio jurídico correspondiente (donación, venta con reserva, testamento).
- Otorgar escritura pública cuando recae sobre inmuebles, exigencia ineludible.
- Inscribir el usufructo en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción para que sea oponible a terceros.
- Solo el instrumento privado produce efectos entre las partes; sin escritura ni inscripción, no hay oponibilidad registral.
Duración y reglas de no uso en Argentina
Si las partes no fijan plazo, el usufructo se entiende vitalicio para personas humanas. Cuando lo constituye una persona jurídica, el tope legal es de 50 años desde su constitución. Si el usufructuario no ejerce el derecho durante 10 años seguidos, el usufructo se extingue por prescripción.
Ejemplo: un usufructo vitalicio sobre un departamento cotizado en 220.000.000 ARS (2026) con canon de alquiler mensual de 1.150.000 ARS, según valores habituales en CABA. El nudo propietario conserva la titularidad registral; el usufructuario percibe la renta. Al fallecer, la partida de defunción permite cancelar el asiento y el dominio pleno se consolida en cabeza del nudo propietario.
Donación con reserva de usufructo en Argentina
Una madre transmite la nuda propiedad de su casa a sus dos hijos, valuada en 280.000.000 ARS (cifra de referencia, 2026), y se reserva el usufructo vitalicio. Durante la vida de la madre, los hijos son dueños registrales pero no pueden habitar ni alquilar el bien; ella cobra el alquiler si lo cede en locación. A su fallecimiento, la donación ya no entra en el caudal relicto a los efectos de legítima, porque el usufructo no forma parte de la herencia.
Ojo con dos variables que suelen olvidarse: el valor del usufructo reservado reduce la porción disponible y puede rozar la legítima de otros herederos, y las reformas a la normativa nacional pueden modificar la valuación fiscal. Antes de firmar, conviene revisar el impacto con un escribano y con un abogado sucesorio.
Usufructo en Chile
En Chile, el usufructo se regula en el Código Civil y se complementa con reglas especiales de la Ley N° 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones, sobre todo para el usufructo vitalicio. Su uso cotidiano se ve en testamentos, donaciones con reserva de usufructo, pensiones alimenticias estructuradas como usufructo y garantías sobre bienes raíces.
La tradición chilena exige escritura pública para cualquier usufructo sobre inmuebles y conservación en el Conservador de Bienes Raíces. Si el inmueble está hipotecado, la constitución del usufructo debe coordinarse con el acreedor para no alterar la cobertura de la garantía.
Constitución del usufructo sobre inmuebles en Chile
- Otorgar el usufructo en instrumento público ante notario.
- Obtener el Certificado de Avalúo Fiscal y el certificado de contribuciones al día en el Conservador de Bienes Raíces de la jurisdicción del bien.
- Verificar el pago de impuestos que correspondan según la Ley N° 16.271, en particular cuando se trata de usufructo vitalicio.
- Inscribir el usufructo en el registro de interdicción y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces.
Extinción y cancelación registral del usufructo en Chile
El usufructo termina por vencimiento del plazo, muerte del usufructuario en los vitalicios o por las causales legales del Código Civil. Sobre corporaciones o fundaciones, la duración máxima es de 30 años.
Para cancelar la inscripción, el usufructuario comparece en escritura pública dándolo por terminado y la presenta al Conservador. Cuando se trata de un usufructo vitalicio, basta presentar el certificado de defunción ante el Conservador. Si el usufructo beneficiaba a menores y provenía de una pensión alimenticia fijada por tribunal, la cancelación exige resolución del mismo juzgado que lo ordenó.
Usufructo sobre acciones y sobre pensiones alimenticias en Chile
- Sobre acciones de sociedades comerciales: el usufructo se inscribe en el Registro de Accionistas, lo que permite al usufructuario ejercer derechos económicos y, según los estatutos, también políticos.
- Sobre pensiones alimenticias fijadas por tribunal: el derecho nace como usufructo y se cancela con resolución del mismo juzgado que lo fijó, si el beneficiario es menor de edad.
- Ejemplo en pesos chilenos: un usufructo sobre un departamento avaluado en 95.000.000 CLP (2026) genera al usufructuario una renta mensual aproximada de 480.000 CLP en zonas urbanas, calculada como una rentabilidad bruta del 6 % anual según el valor de mercado.
Usufructo en Perú
En Perú, el usufructo está regulado en el Código Civil. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) es la entidad registral donde se inscribe el derecho sobre inmuebles para que surta efectos frente a terceros. La figura es habitual en la herencia con reserva de usufructo, en la seguridad de operaciones de crédito y en la administración de bienes en beneficio de menores.
Una particularidad peruana es la coexistencia con el impuesto de alcabala en la transferencia de inmuebles: cuando se constituye un usufructo con entrega anticipada de la nuda propiedad, conviene revisar el tratamiento fiscal en la municipalidad distrital correspondiente.
Constitución y registro del usufructo en Perú
- Definir el título constitutivo (contrato, testamento o ley).
- Otorgar escritura pública ante notario, requisito esencial para inmuebles.
- Liquidar el impuesto de alcabala cuando corresponda ante la municipalidad distrital.
- Inscribir el usufructo en la SUNARP, que asigna una partida registral independiente o una anotación en la partida del inmueble, según el caso.
Derechos del usufructuario, del nudo propietario y cargas en Perú
| Concepto | Usufructuario | Nudo propietario |
|---|---|---|
| Impuesto predial y arbitrios | Sí, salvo pacto distinto | No, salvo acuerdo |
| Reparaciones ordinarias | Sí | No |
| Reparaciones extraordinarias | No, salvo pacto | Sí |
| Uso y disfrute del bien | Sí, dentro del destino | No, mientras dura el usufructo |
| Disposición jurídica | Limitada a su derecho | Sí, pero respeta el usufructo inscrito |
| Ejemplo en soles | Un departamento en Lima con canon mensual de 2.700 PEN (2026) | El propietario conserva la titularidad hasta la consolidación |
Los porcentajes exactos y los topes de las reparaciones extraordinarias suelen fijarse en el título constitutivo. Cuando no hay pacto, se aplican las reglas generales del Código Civil peruano.
Extinción del usufructo en Perú
El Código Civil peruano contempla como causales: muerte del usufructuario, vencimiento del plazo, condición resolutoria, consolidación, renuncia, destrucción total del bien y prescripción por no uso. Cualquier referencia a importes en este apartado va en soles (PEN), moneda local de Perú, sin convertir a otras divisas.
Datos comprobados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el usufructo
1. ¿Qué pasa con el usufructo cuando hay una herencia?
En una herencia, el usufructo suele recaer sobre la vivienda o los bienes que el causante dejó al cónyuge viudo, mientras que los hijos reciben la nuda propiedad. Cada país lo regula con reglas propias: en España (España) lo recoge el Código Civil en sus artículos sobre sucesión, en México (México) depende del Código Civil de cada entidad federativa, en Argentina (Argentina) se aplica el Código Civil y Comercial, en Chile (Chile) el Código Civil y en Perú (Perú) el Código Civil. Cuando el usufructuario fallece, los nudos propietarios pasan a disfrutar plenamente del bien.
2. ¿Cómo se entiende el usufructo con un ejemplo sencillo?
Imagina que unos padres son dueños de un piso y quieren que sus hijos lo reciban, pero quieren seguir viviendo en él: entonces los padres se quedan como usufructuarios (pueden habitarlo y cobrarlo si lo alquilan) y los hijos figuran como nudos propietarios hasta el fallecimiento de los padres. Mientras dure el usufructo, los hijos no pueden vender el piso ni entrar a vivir sin permiso, salvo pacto en contrario.
3. ¿Qué derechos tiene el cónyuge sobreviviente sobre el usufructo en la herencia?
El cónyuge suele recibir el usufructo vitalicio de la vivienda familiar o de una parte del caudal hereditario, mientras los hijos conservan la nuda propiedad. La cuota concreta varía: en España (España) el Código Civil suele reservar al cónyuge el usufructo de un tercio de la herencia en presencia de descendientes; en Argentina (Argentina) el Código Civil y Comercial reconoce el derecho real de habitación gratuito sobre la vivienda; en México (México) y en Perú (Perú) hay que revisar el Código Civil de cada jurisdicción.
4. ¿Cómo se calcula el valor del usufructo y de la nuda propiedad?
El cálculo parte del valor total del bien: la nuda propiedad se obtiene restando el valor del usufructo al valor íntegro, y ambos suman el 100 %. El usufructo se estima aplicando un porcentaje ligado a la edad del usufructuario o, en algunos países, a una tabla fiscal oficial: en España (España) lo regula la Ley del IRPF (España) con una fórmula sobre la edad; en México (México) la Ley del ISR (México) publica cada año una tabla de porcentajes; en Chile (Chile) el SII (Chile) usa una tabla propia vinculada a la expectativa de vida. Revisa siempre la norma vigente del país porque las cifras se actualizan anualmente.
5. ¿Qué es exactamente un usufructo vitalicio?
Es el usufructo que se constituye por toda la vida del usufructuario y se extingue de forma automática cuando fallece, sin necesidad de trámite adicional. Es la figura más habitual en las herencias a favor del cónyuge o de un hijo con discapacidad. Está reconocido expresamente en el Código Civil de España (España), en el Código Civil de Chile (Chile), en el Código Civil y Comercial de Argentina (Argentina) y en los códigos civiles de México (México) y Perú (Perú).
6. ¿Cómo se reparte el usufructo entre los hijos cuando hay herencia?
Lo habitual es que el cónyuge reciba el usufructo vitalicio del bien (por ejemplo, la casa familiar) y los hijos se queden con la nuda propiedad, que se reparte por partes iguales entre ellos. Al fallecer el usufructuario, los hijos consolida la plena propiedad y pueden vender o donar su parte. Esta estructura está prevista en el Código Civil de España (España) y se reproduce, con matices, en los códigos de México (México), Argentina (Argentina), Chile (Chile) y Perú (Perú).
7. ¿Existe una tabla para calcular el valor del usufructo vitalicio?
Sí, en la mayoría de los países hay una tabla oficial que fija un porcentaje del valor del bien según la edad del usufructuario. En España (España) la tabla está en la Ley del IRPF (España) y va del 70 % a menos de 20 años hasta el 10 % a más de 88 años; en México (México) la tabla la publica el SAT (México) dentro de la Ley del ISR y depende también de la edad del usufructuario en años cumplidos. Argentina (Argentina), Chile (Chile) y Perú (Perú) aplican criterios similares en sus respectivos códigos o normas tributarias, así que conviene consultar la fuente oficial de cada país.
8. ¿Qué impuestos hay que pagar por un usufructo vitalicio?
El usufructo vitalicio suele tributar por varios impuestos a la vez, y todos dependen del país. En España (España) se paga ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, España) en la herencia e IRPF (España) si genera rendimiento, como un alquiler; en México (México) tributa por ISR (México) y, en su caso, por impuesto local de adquisición de bienes inmuebles; en Chile (Chile) se considera un derecho real gravado con contribuciones y, si hay renta, con IR (Chile); en Argentina (Argentina) se paga ITI (Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes según la provincia, Argentina) y Ganancias (Argentina) si se obtiene renta; en Perú (Perú) se grava con el Impuesto a la Renta (Perú) cuando hay arrendamiento y, según la operación, con alcabala o impuestos a la herencia. La tarifa exacta varía según la jurisdicción.
Fuentes
- VlexTEMA 26. Derechos reales. Usufructo, Uso, Habitación, Enfitéusis …consultado el 13/10/2026
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