Qué es el usufructo oneroso en pocas líneas
El usufructo oneroso es un derecho real y temporal que permite a una persona usar y disfrutar un bien ajeno a cambio de un precio. El dueño original, llamado nudo propietario, conserva la titularidad; quien paga, el usufructuario, recibe solo el uso y los frutos durante el plazo pactado. A diferencia del usufructo gratuito, aquí hay contraprestación económica: una renta, un pago único, o la transmisión separada de la nuda propiedad y del usufructo. Y no es lo mismo que un arrendamiento: en el usufructo se transmite un derecho sobre la cosa, no solo su disfrute temporal; en el arrendamiento, el dueño mantiene íntegramente la propiedad y cede solo el uso. La ley aplicable, el cálculo del valor, el registro y los impuestos que se pagan cambian por completo de un país a otro, así que lo que vale en Chile puede no servir en España o en México.
Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes
Hay un fondo común que se repite en la mayoría de los ordenamientos jurídicos hispanohablantes y que conviene tener claro antes de mirar país por país:
- Es un derecho real, no un simple contrato: grava el bien y sigue a la cosa aunque cambie de dueño.
- Separa dos figuras: el nudo propietario, que tiene el título, y el usufructuario, que tiene el uso y los frutos.
- Es temporal: puede ser por plazo, condición o, en muchos casos, vitalicio.
- Admite constitución onerosa: a cambio de un precio, una renta o una contraprestación pactada.
- Es transmisible y, por regla general, puede gravarse o cederse mientras no se pacte lo contrario.
- El detalle —porcentaje de valoración, plazo máximo, tributos aplicables y registro— lo fija cada código civil y cada autoridad fiscal nacional o local, y eso es justo lo que cambia de un país a otro.
La institución se parece en todos los países, pero la cifra, el trámite y el organismo competente son siempre locales.
España: usufructo oneroso en el Código Civil y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
En España, el usufructo oneroso se construye sobre el Código Civil, que permite constituir el usufructo por ley, por voluntad del titular o por prescripción, y admite hacerlo a título oneroso mediante un contrato con precio. En la práctica, las dos formas más habituales son vender la nuda propiedad reservándose el usufructo, o ceder el usufructo cobrando una renta periódica. A diferencia del arrendamiento, aquí se transmite un derecho real y el usufructuario puede incluso gravarlo o cederlo.
Fiscalmente hay que tener presente que, según los estudios doctrinales sobre la tributación de la extinción del usufructo en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el cruce entre constitución onerosa, IRPF, Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones depende del título por el que se constituya y del territorio, porque las comunidades autónomas tienen competencias en Sucesiones. La Agencia Tributaria (AEAT) es la encargada de liquidar los tributos estatales; en los cedidos, la comunidad autónoma correspondiente.
Constitución onerosa del usufructo en España
El Código Civil español contempla el usufructo como derecho real temporal, y admite que se constituya entre vivos por un precio, por donación, por legado o por ley. Las dos modalidades onerosas más usadas son:
- Reserva de usufructo al vender: el dueño vende la nuda propiedad a un comprador y se queda con el usufructo, normalmente vitalicio. La jurisprudencia civil del Tribunal Supremo lo analiza como un negocio oneroso y conmutativo.
- Cesión del usufructo a cambio de renta: el dueño mantiene la propiedad y cede el usufructo cobrando una cantidad, en uno o varios pagos.
La transmisión a título oneroso se diferencia de la donación gratuita en que aquí hay contraprestación real, lo que cambia el impuesto aplicable y el tratamiento en el IRPF para quien vende la nuda propiedad y para el usufructuario, respectivamente.
Tributación del usufructo oneroso en España
No es un único tributo: según cómo se configure la operación, entran en juego figuras distintas y conviene no confundirlas.
| Figura fiscal en España | Cuándo aplica al usufructo oneroso | Organismo liquidador |
|---|---|---|
| IRPF | Rendimientos del capital inmobiliario del usufructuario; alteración patrimonial para quien transmite la nuda propiedad | Agencia Tributaria (AEAT) |
| Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Constitución del usufructo oneroso sobre inmuebles, si no está sujeto a IVA | Comunidad autónoma competente |
| Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) | Usufructo vitalicio o temporal recibido por donación o en herencia, no por compraventa | Comunidad autónoma competente |
| IVA | Usufructo temporal sobre inmuebles que sean locales o se renueve de forma tácita | Agencia Tributaria (AEAT) |
El cuadro refleja la regla general; las comunidades autónomas aplican sus propios tipos y bonificaciones, sobre todo en Sucesiones y Donaciones y en Transmisiones Patrimoniales, por lo que la cifra final cambia según el territorio.
Qué organismo consultar en España y con qué palabras buscar
- Entrar en la sede electrónica de la Agencia Tributaria con los términos «usufructo» y «valoración» para localizar el módulo de comprobación de valores, porque Hacienda valora la nuda propiedad y el usufructo por separado.
- Consultar la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública si la duda es registral: inscripción del usufructo en el Registro de la Propiedad y reglas de cabida.
- Acudir al servicio de la comunidad autónoma para el impuesto cedido (Suciones y Donaciones o Transmisiones Patrimoniales), porque cada territorio autonorma su tarifa y sus reducciones.
- Buscar en la doctrina y resoluciones disponibles a través de vLex España, donde se estudia el usufructo de disposición y el usufructo atípico para operaciones especiales.
México: usufructo oneroso en el Código Civil y en el Código Fiscal
En México no existe un Código Civil nacional: cada entidad federativa tiene el suyo, así que las reglas del usufructo oneroso cambian de estado a estado, y los porcentajes, plazos y requisitos hay que confirmarlos en el código local. En lo esencial, los códigos estatales coinciden en clasificar el usufructo en legal, testamentario y contractual, y dentro del contractual se admite la variante onerosa, ya sea porque el dueño cobra un precio por transmitir el usufructo o porque vende la nuda propiedad reservándose el uso.
La autoridad fiscal federal es el Servicio de Administración Tributaria (SAT), que aplica el Código Fiscal de la Federación, la Ley del ISR y la Ley del IVA. Los Registros Públicos de la Propiedad locales, alimentados por las notarías, son los que dan publicidad al usufructo, y es en cada estado donde se concreta la mecánica registral.
Usufructo oneroso contractual en el Código Civil mexicano
El Código Civil para el Estado de Guanajuato define el usufructo como derecho real temporal de usar y disfrutar bienes ajenos, y prevé tres fuentes: ley, voluntad del hombre y prescripción. En la fuente contractual caben tres formas onerosas:
- Enajenación: el dueño transmite el usufructo cobrando un precio y conserva la nuda propiedad.
- Retención: el dueño vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo.
- Dispersión: el dueño entrega la nuda propiedad a una persona y el usufructo a otra, cobrando a una o a ambas.
La temporalidad puede fijarse por plazo, condición o, en defecto de modalidad expresa, será vitalicio. Las causas de extinción también están previstas: muerte del usufructuario si no es sucesivo, vencimiento del plazo, condición resolutoria cumplida, consolidación, prescripción, renuncia, pérdida de la cosa, falta de fianza en usufructo gratuito y cesación del derecho que lo constituyó.
Cómo se calcula el valor del usufructo oneroso en México
La regla general que comparten la mayoría de los códigos civiles estatales es que el valor del usufructo se fija como un porcentaje del valor del bien o como una proporción de la renta pactada, y el de la nuda propiedad es el resto hasta completar el 100 %. Los porcentajes concretos cambian por estado, y la cuota puede depender de la edad del usufructuario (a más edad, mayor porcentaje del usufructo) o de la duración pactada. Por eso, en México no hay una cifra única nacional: cada entidad federativa fija su propia tabla y la publica en su código civil o en reglamentos fiscales.
Un cálculo esquemático, solo para entender la lógica, sería: si un inmueble vale 1.000.000 de pesos mexicanos (MXN) y el usufructo vitalicio se valora al 60 %, el usufructo se tasa en 600.000 MXN y la nuda propiedad en 400.000 MXN. Ese porcentaje debe consultarse en el código civil del estado donde esté el bien y en las reglas del avalúo fiscal del SAT, porque tanto el ISR como el impuesto local toman esa valoración como base.
Organismos y pasos clave en México
- Acudir a una notaría para redactar la escritura pública de constitución o cesión del usufructo oneroso; el notario identifica a las partes y verifica capacidad.
- Inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad del estado donde se encuentre el inmueble, para que el derecho sea oponible a terceros.
- Presentar los avisos y declaraciones ante el SAT cuando se trate de operaciones sujetas a ISR, IVA o impuesto local sobre la adquisición de inmuebles; las retenciones y pagos dependen del título y del estado.
- Si hay financiamiento, revisar las reglas del INFONAVIT o de la banca, porque algunos créditos condicionan la transmisión del usufructo o de la nuda propiedad.
Argentina: usufructo oneroso en el Código Civil y Comercial de la Nación
En Argentina, el usufructo oneroso se regula en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), que es ley nacional y vale en todo el país. La autoridad tributaria nacional es ARCA (antes AFIP), mientras que los Registros de la Propiedad Inmueble son provinciales, así que la inscripción se hace en cada provincia. Esto produce un escenario mixto: reglas civiles uniformes, pero recaudación y registro que dependen del lugar.
El CCyCN admite constituir el usufructo por acto entre vivos, oneroso o gratuito, por testamento o por ley, y prevé expresamente que se pueda vender la nuda propiedad y reservar el usufructo. El cálculo del valor se apoya en criterios generales previstos en la ley nacional y, en lo fiscal, en tablas administrativas que actualiza ARCA.
Constitución onerosa del usufructo en Argentina
Las formas onerosas más habituales son:
- Venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo, normalmente vitalicio, para obtener liquidez sin perder el uso de la vivienda.
- Cesión del usufructo a cambio de un precio o de una renta, sin alterar la propiedad.
- Constitución por acto entre vivos con contraprestación pactada, ya sea en dinero o en especie.
En cualquiera de los casos, el CCyCN exige que la voluntad conste de forma que permita conocer el alcance y la duración del derecho, y prevé reglas de garantía, como fianzas o equivalentes, cuando el usufructo recae sobre bienes no consumibles.
Valoración del usufructo oneroso en Argentina
La normativa nacional del CCyCN contiene criterios generales para fijar el valor: suele tomar como referencia una proporción de la renta o del valor del bien, y ligar la duración a la vida del usufructuario cuando es vitalicio. Las cifras concretas y las tablas administrativas, así como los topes, las publica ARCA, que es la autoridad tributaria nacional. Por eso, en este artículo no se reproducen porcentajes: dependen del año y de las tablas administrativas que ARCA actualiza periódicamente, y conviene confirmarlos en su sede electrónica.
Dónde se inscribe y qué organismo lo fiscaliza en Argentina
- Otorgar la escritura ante escribano público, que es quien da forma al acto y verifica la identidad y capacidad de las partes.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde esté el bien; sin inscripción, el derecho es válido entre las partes pero no oponible a terceros.
- Presentar las declaraciones y pagos ante ARCA, incluyendo los tributos nacionales que graven la transmisión y, en su caso, el impuesto sobre los ingresos brutos de la provincia.
- Si hay bienes muebles o registrables (automotores, por ejemplo), el trámite se hace ante el Registro Nacional de la Propiedad Automotor y, para sociedades, ante la Inspección General de Justicia.
Chile: usufructo oneroso en el Código Civil y tributación asociada
En Chile, el usufructo oneroso se rige por el Código Civil y, en la práctica, se materializa sobre todo mediante la cesión de la nuda propiedad con reserva de usufructo, una operación muy trabajada en la Práctica Forense en materia civil y en los estudios sobre contratos inmobiliarios. El Servicio de Impuestos Internos (SII) es la autoridad tributaria nacional, y el Conservador de Bienes Raíces es el encargado del registro inmobiliario. En el caso de sociedades y derechos sobre ellas, entra también el Conservador de Comercio.
La regla básica es que el usufructo es un derecho real temporal, separable de la nuda propiedad, y que puede constituirse a título oneroso por acto entre vivos o por testamento. Quien vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo sigue usando el bien; quien compra recibe solo el dominio desmembrado, con todo lo que eso implica a la hora de tasar y tributar.
Usufructo oneroso por cesión de nuda propiedad en Chile
La constitución de usufructo oneroso mediante la cesión de la nuda propiedad es la operación estrella: el dueño transmite la nuda propiedad a un tercero, cobrando un precio, y se reserva el usufructo, generalmente vitalicio. Este modelo se estudia en detalle en las fichas de usufructo oneroso y se compara con la constitución de usufructo gratuito por acto entre vivos para entender qué cambia cuando hay contraprestación. Su tributación se desglosa entre impuestos a la herencia, en lo gratuito, y tributos sobre la transferencia, en lo oneroso.
Cálculo del valor del usufructo oneroso en Chile
El Código Civil chileno contempla criterios generales de valoración, y el SII los concreta administrativamente. La idea es que el valor del usufructo depende de la duración pactada, de la vida probable del beneficiario cuando es vitalicio, y de la renta o producto esperado del bien. Las tablas y criterios del SII, expresados en UTM y en pesos chilenos (CLP), se actualizan periódicamente y son la referencia práctica para el avalúo fiscal. Como el valor cambia con el tiempo, en este texto no se reproduce una cifra: conviene consultar las tablas vigentes del SII para la operación concreta.
Organismos y registro del usufructo oneroso en Chile
- Revisar la operación con el SII para confirmar el avalúo fiscal y los tributos que aplican, ya que la donación de la nuda propiedad y la venta onerosa tributan de forma distinta.
- Otorgar la escritura en una notaría, dejando constancia de la reserva del usufructo, su duración y su precio.
- Inscribir en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente al domicilio del inmueble, requisito sin el cual el derecho no es oponible a terceros.
- Si el usufructo recae sobre acciones o derechos sociales, inscribir también en el Conservador de Comercio, porque ahí se lleva el registro de las sociedades.
Perú: usufructo oneroso en el Código Civil y normas tributarias
En Perú, la regulación sustantiva está en el Código Civil, y la autoridad tributaria nacional es SUNAT. La entidad registral es SUNARP, que organia los registros de propiedad inmueble, vehicular y de derechos. En la práctica, el usufructo oneroso se utiliza sobre todo para desmembrar la propiedad en una nuda propiedad y un usufructo, normalmente vitalicio, y suele pactarse un precio o una contraprestación equivalente al valor del derecho transmitido.
El Código Civil peruano regula el usufructo como derecho real temporal, y la SUNAT tiene criterios administrativos para valorarlo a efectos fiscales. Como en los demás países, los porcentajes y tablas concretas deben consultarse en la norma vigente al momento de la operación, porque cambian.
Constitución onerosa del usufructo en Perú
El Código Civil peruano admite que el usufructo se constituya por acto entre vivos, por testamento o por ley, y dentro de los actos entre vivos cabe la variante onerosa. Las formas más usadas son:
- Venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo, normalmente vitalicio.
- Cesión onerosa del usufructo, con pago único o renta periódica.
- Constitución por acto entre vivos con contraprestación pactada.
El articulado concreto debe verificarse en el Código Civil y, si hay duda, en la posición institucional de SUNAT, porque el detalle depende del derecho aplicado al caso.
Valoración fiscal del usufructo oneroso en Perú
SUNAT valora el usufructo con criterios administrativos que toman como referencia el valor del bien, la duración del derecho y, cuando es vitalicio, la edad del usufructuario. La unidad de cuenta habitual es la UIT, fijada por el Ministerio de Economía y Finanzas. Como las cifras concretas se actualizan periódicamente, en este artículo no se reproducen porcentajes: conviene revisar el criterio vigente de SUNAT en su sede electrónica y contrastarlo con el Código Civil y con las reglas del impuesto a la renta y del impuesto a la transferencia de inmuebles.
Dónde inscribir y consultar en Perú
- Acudir a una notaría pública para que se eleve a escritura pública la constitución o cesión del usufructo oneroso; el notario verifica identidad y capacidad.
- Inscribir la escritura en SUNARP, en el Registro de Propiedad Inmueble del lugar donde esté el bien, para que el derecho sea oponible a terceros.
- Presentar las declaraciones y pagos ante SUNAT, incluyendo el impuesto a la renta de segunda categoría o el que corresponda al contribuyente.
- Si la operación incluye componentes financieros o garantías, revisar el rol de la Superintendencia de Banca y Seguros y AFP, que supervisa productos como la renta vitalicia que pueden ir asociados a esta figura.
Preguntas frecuentes sobre el usufructo oneroso
1. ¿Cómo es un modelo de contrato de usufructo gratuito?
Un contrato de usufructo gratuito debe identificar al nudo propietario y al usufructuario, describir el bien y dejar constancia de que no hay contraprestación. Suele pactarse por tiempo determinado o vitalicio, y debe firmarse y, según el país, inscribirse en el registro inmobiliario para producir efectos frente a terceros.
2. ¿Cómo funciona el usufructo sobre una herencia?
Cuando alguien hereda un inmueble puede recibirlo en plena propiedad, en nuda propiedad o en usufructo, y los tres derechos pueden repartirse entre coherederos. Lo habitual es que el cónyuge o pareja reciba el usufructo vitalicio y los hijos la nuda propiedad, reservándose ellos la propiedad plena al fallecimiento del usufructuario.
3. ¿Qué impuestos paga el usufructo vitalicio?
En España tributa en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario si el bien está arrendado, o como imputación de renta si no lo está. En México se paga ISR por los ingresos que genere, en Argentina Impuesto a las Ganancias, en Chile impuesto territorial, y en Perú Impuesto a la Renta, con reglas y porcentajes distintos en cada país.
4. ¿Qué pasa con el usufructo de la herencia del cónyuge?
En muchos países el cónyuge o la pareja con vocación sucesoria recibe el usufructo vitalicio del domicilio conyugal, lo que le permite vivir en él hasta su fallecimiento. Los hijos, mientras tanto, son nudos propietarios y solo podrán usar y disponer plenamente de la vivienda cuando ese usufructo se extinga.
5. ¿Qué derechos tienen los hijos en un usufructo sobre la herencia?
Los hijos, como nudos propietarios, pueden vender o gravar su parte, aunque normalmente la transacción se limita a la nuda propiedad. No pueden usar la vivienda ni cobrar rentas mientras viva el usufructuario, y en muchos países necesitan su consentimiento o el de un juez para reformas sustanciales.
6. ¿Cómo tributa en el IRPF la nuda propiedad y el usufructo?
En el IRPF español el usufructuario declara el rendimiento del capital inmobiliario, ya sea la renta del alquiler o la imputación por tener el bien a su disposición. El nudo propietario no imputa renta, pero si vende su nuda propiedad tributa por la ganancia o pérdida patrimonial calculada sobre el valor de transmisión.
7. ¿Cómo se reparte el precio al vender un inmueble en usufructo y nuda propiedad?
El precio se reparte entre usufructuario y nudo propietario según los porcentajes fiscales del usufructo temporal o vitalicio, normalmente aplicando a su valor de mercado los coeficientes de la ley de cada país. En España se usan los del Impuesto sobre Sucesiones, en México los del Código Fiscal y en Chile y Perú los criterios de sus propios servicios de impuestos.
8. ¿Se puede extinguir o quitar el usufructo de una vivienda?
El usufructo se extingue, entre otras causas, por muerte del usufructuario, vencimiento del plazo pactado, consolidación por adquisición de la nuda propiedad, renuncia o pérdida total del bien. También puede extinguirse por mutuo acuerdo o por sentencia judicial si el usufructuario degrada la vivienda o deja de usarla según lo convenido.
Fuentes
- Vlexusufructo oneroso – vLexconsultado el 05/10/2026
- Lasallebajio“Análisis Comparativo Entre el Arrendamiento y Usufructo … – Ex Legeconsultado el 05/10/2026
- ElperuanoEl usufructo te da derecho a usar un inmueble, pero siempre por …consultado el 05/10/2026
- AgenciatributariaUsufructo y desmembramiento de la propiedad – Agencia Tributariaconsultado el 05/10/2026
- InfolegTITULO X – Jus.gob.arconsultado el 05/10/2026