Qué es una promesa de compraventa y por qué no basta con copiar un modelo de internet
Una promesa de compraventa es un precontrato: dos personas se obligan hoy a firmar después la compraventa definitiva de un bien, normalmente un inmueble, en un plazo acordado. Mientras ese contrato definitivo llega, sirve para fijar precio, anticipo, condiciones y consecuencias si alguien se echa atrás. No transfiere la propiedad por sí sola: para eso hace falta la escritura pública y, en la mayoría de los países, su inscripción registral.
El problema es que un mismo modelo de Word no sirve para todos los países hispanohablantes. Lo que en España se llama arras penitenciales, en México se conoce como anticipo, en Argentina como seña, en Chile como multa pactada en Unidades de Fomento y en Perú como arras o reserva. Cada país tiene su propia autoridad notarial, su forma de medir el desistimiento y su organismo donde se inscribe la propiedad. Por eso un formato bajado de internet debe adaptarse, no copiarse tal cual.
Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes
Aunque el detalle cambia, casi todos los ordenamientos reconocen el mismo andamiaje del precontrato:
- Es un acuerdo bilateral: vendedor y comprador se obligan recíprocamente a celebrar la compraventa.
- Lleva aparejada una cantidad a cuenta del precio, que se entrega como señal o anticipo en el momento de firmar.
- Fija un plazo para elevar el acuerdo a escritura pública; vencido ese plazo sin cumplir, nace el incumplimiento.
- Prevén consecuencias para quien desiste, normalmente perder lo entregado o devolver el doble.
- Recomiendan, aunque no siempre la imponen, la forma escrita para probar el pacto.
La regla de fondo es común; el detalle cambia por país. Dónde se firma, qué organismo lo inscribe, cómo se calcula la multa o si el notario es obligatorio varía en España, México, Argentina, Chile y Perú.
La promesa no transfiere el dominio por sí sola: la propiedad nace con la escritura pública y, en la mayoría de los países, con la inscripción registral.
España: la promesa de compraventa y sus figuras próximas
En España la promesa de compraventa se regula por el Código Civil y suele ir acompañada de arras penitenciales. No es lo mismo que la opción de compra: en las arras ambas partes quedan obligadas a firmar; en la opción solo el vendedor queda atado, y el comprador decide más tarde si compra o no, perdiendo una prima si se retira.
| Figura | Qué hace | Qué pasa si una parte desiste |
|---|---|---|
| Promesa simple | Compromiso mutuo de firmar | Indemnización por daños y perjuicios |
| Arras penitenciales | Señal a cuenta del precio | Quien desiste pierde la señal; el vendedor debe devolver el doble |
| Arras confirmatorias | Señal que confirma el contrato | Se descuenta del precio, no se pierde |
| Opción de compra | El comprador decide; el vendedor queda obligado | El comprador pierde la prima si no compra |
Nombre, forma escrita y quién puede firmar
El Código Civil español no exige escritura pública para una promesa, pero sí la recomienda cuando hay inmuebles: el documento privado basta como prueba, mientras que la escritura notarial permite acciones judiciales más rápidas.
- Firmantes válidos: personas mayores de 18 años, mayores de 16 emancipados o representantes de personas jurídicas con poder suficiente.
- Menores no emancipados o personas incapacitadas firman por su tutor, curador o patria potestad.
- El escrito fija condiciones, plazos y la señal, y se firma a mano o con certificado digital.
Plazo, prórroga y firma del modelo
El plazo para elevar la promesa a escritura pública lo pactan las partes; suele ir de uno a seis meses, con la posibilidad de prorrogarlo por escrito.
- Acordar el periodo concreto y dejarlo por escrito, con fecha cierta.
- Imprimir o formalizar el modelo en Word con los datos de las partes y del inmueble.
- Firmar al pie del documento y en el margen de cada hoja, en dos ejemplares.
- Entregar un ejemplar a cada parte; si se eleva a notario, se conserva copia autorizada.
Incumplimiento y valor de la señal en el modelo
En España, si el vendedor desiste debe devolver el doble de la señal; si desiste el comprador, pierde la señal entregada. Por ejemplo, con una señal de 10.000 euros: el comprador que se retire los pierde; el vendedor que se retire devuelve 20.000 euros. Esta regla solo aplica a las arras penitenciales expresamente pactadas; en otro tipo de promesas la consecuencia se limita a indemnizar daños.
México: el formato de promesa de compraventa ante notario
En México la promesa se apoya en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada entidad federativa. La práctica más segura es firmarla ante notario público por triplicado, para que cada parte conserve un tanto y el notario archive el tercero.
Un formato mexicano habitual se firma en pesos mexicanos con la mención «moneda nacional» (M.N.), declara la propiedad por escritura inscrita y deja el precio total abierto para llenarlo en el momento. Ejemplo: precio total de 1.500.000 pesos mexicanos, anticipo de 35.000 pesos mexicanos M.N. en el acto, y el resto financiado a interés mensual sobre saldos insolutos.
El precio, el anticipo y el pago del saldo en el modelo
El precio se pacta en pesos mexicanos con la fórmula «M.N.» (moneda nacional). El anticipo se entrega en la firma y el saldo se cubre en parcialidades con intereses. La fórmula de cálculo es:
Interés mensual = saldo insoluto × (% mensual / 100)
Sobre 1.500.000 pesos mexicanos de precio, con 35.000 pesos mexicanos de anticipo y un saldo de 1.465.000 pesos mexicanos, al 1 % mensual el primer mes el comprador paga 14.650 pesos mexicanos en intereses, y la cifra va bajando conforme amortiza capital.
Cláusulas típicas en un formato mexicano
- Declaraciones del vendedor: propiedad acreditada por escritura pública inscrita, sin gravámenes y al corriente en predial.
- Objeto: obligación de vender y comprar el inmueble libre de adeudos y responsabilidades fiscales.
- Precio y anticipo: monto en pesos mexicanos M.N. y recibo del anticipo.
- Saldo y financiamiento: parcialidades con intereses mensuales sobre saldos insolutos.
- Condiciones: responder por adeudos prediales, de agua y fiscales hasta la fecha de la escritura.
- Posesión: desde la firma de la promesa, el comprador recibe la posesión del inmueble.
- Escrituración: el promitente vendedor otorgará escritura pública en el plazo pactado.
Documentos que el modelo suele traer anexos
- Identificación oficial vigente de ambas partes (INE/IFE o pasaporte).
- Comprobantes de pago del anticipo y, en su caso, del saldo.
- Escritura pública que acredite la propiedad del vendedor.
- Certificado de libertad de gravamen y comprobante de pago del predial.
- Constancia de no adeudo de servicios (agua, electricidad) y, cuando aplique, licencia de construcción.
Argentina: el boleto de compraventa y la escritura posterior
En Argentina rige el Código Civil y Comercial de la Nación. La figura típica es el boleto de compraventa, un documento privado que se firma antes de la escritura. Cuando se trata de departamentos en construcción o desde el plano, se aplica además la Ley de Prehorizontalidad.
Los importes se expresan en pesos argentinos. Dado el ritmo de inflación, los modelos suelen incluir una cláusula de ajuste por CER, CVS o el índice que convengan las partes, con la expresa conformidad del comprador.
¿Hace falta escritura o alcanza con el boleto?
| Opción | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|
| Boleto en Word | Trámite rápido, sin escribano | No transfiere el dominio, prueba limitada |
| Escritura pública | Transfiere la propiedad, permite hipoteca | Requiere escribano, gastos y plazos mayores |
| Boleto + escritura posterior | Asegura la operación mientras se consigue el crédito | Plazo y ajuste de precio a pactar |
El boleto basta para obligarse, pero la transmisión del dominio solo ocurre con la escritura pública. Los registros de la propiedad inmobiliaria provinciales son los organismos donde se inscribe la compraventa definitiva.
Señal, arrepentimiento y consecuencias en el modelo
En Argentina la seña cumple la regla de perder lo entregado o devolver el doble: si el comprador desiste, pierde la seña; si el vendedor desiste, debe devolver el doble. Esta lógica es idéntica a la española, pero el contexto cambia: aquí la indexación por inflación y los plazos de escrituración suelen ir por escrito, y la prueba del desistimiento se completa con la seña efectivamente cobrada y su recibo.
Inmuebles en pozo o desde el plano
Cuando se compra sobre plano o en pozo, la Ley de Prehorizontalidad exige inscribir el emprendimiento y los boletos en el registro correspondiente antes de empezar a cobrar. Para reclamar, se acude al juzgado civil y comercial de la jurisdicción donde está el inmueble, con el boleto firmado y los recibos de los pagos como prueba principal.
Chile: la promesa de compraventa inmobiliaria y su modelo tipo
En Chile la promesa se rige por el Código Civil y, tratándose de vivienda, por la Ley 19281 sobre arrendamiento con promesa de compraventa. El modelo tipo disponible en Chile se firma ante Notario Público y el Conservador de Bienes Raíces es la autoridad donde se inscribe el dominio.
El precio se expresa en pesos chilenos, pero la multa por desistimiento se suele pactar en Unidades de Fomento (UF), una unidad de cuenta que se reajusta con el IPC y cuyo valor oficial publica cada mes el Banco Central de Chile.
Partes, inmueble y deslindes en el modelo
- Identificación de las partes con RUN, domicilio, profesión y estado civil.
- Mención del Notario Público ante quien se otorga el instrumento.
- Individualización del inmueble: ubicación, comuna, ciudad, deslindes (norte, sur, oriente, poniente).
- Título de adquisición anterior: escritura con fecha y Notaría.
- Inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces (fojas, número y año).
Precio, crédito hipotecario y plazo para firmar la escritura definitiva
El precio se paga, en general, mediante un crédito hipotecario otorgado por un banco de la plaza. Si el crédito opera por letras hipotecarias, el promitente comprador asume las diferencias que se generen en su venta. La escritura pública definitiva se suscribe a más tardar dentro de los 45 días contados desde la fecha de la promesa, salvo pacto en contrario.
Multa por desistimiento y cómo se mide
La multa se pacta en Unidades de Fomento y se convierte a pesos chilenos para pagar en el modelo. La fórmula de conversión es:
Multa en CLP = cantidad de UF × valor de la UF del día del incumplimiento
Por ejemplo, con una multa pactada de 200 UF y una UF a 38.000 pesos chilenos, la multa efectiva es de 7.600.000 pesos chilenos.
Perú: la promesa de compraventa y la transferencia de propiedad
En Perú la promesa se rige por el Código Civil peruano, y la compraventa se eleva luego a escritura pública ante Notaría para inscribirla en los Registros Públicos. El precio se expresa en soles, y se pueden pactar arras, reserva o anticipo, según lo que decidan las partes.
La Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor aplica cuando una de las partes es consumidor final.
Elementos del modelo y pacto sobre el anticipo
- Capacidad: personas mayores de edad o representantes con poder suficiente.
- Objeto: compromiso recíproco de vender y comprar un inmueble plenamente identificado.
- Precio: monto en soles acordado por las partes.
- Anticipo o arras: cantidad entregada en la firma que se descuenta del precio final.
- Plazo: fecha cierta para elevar el acuerdo a escritura pública.
Incumplimiento, penalidades y ejecución del modelo
En Perú, si el comprador desiste pierde el anticipo entregado; si el vendedor desiste debe devolver el doble. La diferencia con España o México es práctica: aquí las arras se distinguen entre penitenciales, confirmatorias y de retracto, y el modelo debe precisar cuál se pacta para evitar discusiones sobre si la multa es tope o es independiente de la indemnización.
Elevación a escritura pública e inscripción registral
- Acudir a la Notaría elegida por las partes con el modelo firmado, identificaciones y documentos del inmueble.
- El notario revisa la capacidad, la propiedad y la libertad de gravamen.
- Se otorga la escritura pública de compraventa definitiva.
- Se presenta al Registro de Predios de la SUNARP, donde se inscribe la transferencia de propiedad y, con ella, nace el derecho real frente a terceros.
Cinco países, una misma figura y cinco reglas distintas: por eso copiar un modelo genérico sin adaptarlo al país suele ser peor que partir de cero.
Datos verificados en septiembre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el modelo de promesa de compraventa
1. ¿Qué debe incluir un modelo de promesa de compraventa en España?
En España la promesa de compraventa (también llamada precontrato o contrato de arras) debe recoger la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el precio, la señal entregada y la fecha prevista para la firma de la escritura notarial. Puedes descargar plantillas genéricas en el portal de la Agencia Tributaria o en asociaciones de consumidores, pero conviene que un abogado las revise antes de firmarlas.
2. ¿Dónde consigo una plantilla gratis en Word para un contrato de compraventa de un inmueble?
En la mayoría de países hispanohablantes hay plantillas gratuitas en los sitios oficiales de sus organismos de consumo o de sus notarías. Por ejemplo, en Argentina podés consultar modelos orientativos en la web de la Dirección de Defensa del Consumidor, y en Chile el SERNAC publica formatos de referencia para contratos entre particulares.
3. ¿Qué cláusulas básicas lleva una plantilla de contrato de compraventa en Word?
Toda plantilla seria incluye la identificación del vendedor y del comprador, la descripción del bien, el precio total, la forma y fecha de pago, la entrega del inmueble y la ley aplicable. Si firmas entre particulares, conviene añadir una cláusula que aclare quién paga los gastos de escritura y de inscripción, ya que ese reparto varía de un país a otro.
4. ¿Cómo se diferencia una promesa de compraventa de un contrato definitivo de inmueble?
La promesa es un contrato previo por el que ambas partes se obligan a firmar la venta más adelante, normalmente entregando una arras como garantía. El contrato definitivo es el que transmite la propiedad y, según el país, debe otorgarse ante notario (como en España o México) o inscribirse en el registro correspondiente (como en Perú o Colombia).
5. ¿En qué se parece y en qué se diferencia un modelo de promesa de venta frente al de compraventa?
En la práctica son dos nombres para el mismo documento previo a la venta: promesa de venta es el término más usado en México y Colombia, mientras que en España y Chile se habla sobre todo de promesa de compraventa. El contenido es muy parecido, pero la legislación de cada país fija formalidades distintas: por ejemplo, en Chile las arras deben constar por escrito y en México suelen exigirse cláusulas de penalización.
6. ¿Qué revisar en una plantilla de contrato de compraventa entre particulares?
Comprueba que el documento identifique claramente a las partes, que el vendedor acredite la propiedad (con referencia al registro inmobiliario del país), que el precio y la forma de pago sean concretos, y que haya una cláusula de entrega y otra sobre qué pasa si una parte incumple. Aun siendo un modelo genérico, conviene pasarlo por un abogado local, porque cada país exige requisitos formales diferentes para que el contrato sea válido.
7. ¿Cómo es un modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares en Word para imprimir?
Lo habitual es que sea un documento editable con espacios para los datos del vendedor, del comprador y del inmueble, seguido de las cláusulas ya redactadas y un apartado final para firmas y fechas. Para que tenga valor real, debe ajustarse a la ley del país donde está el inmueble: por ejemplo, en Argentina se rige por el Código Civil y Comercial, en México por el Código Civil de cada entidad y en España por el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando hay alquileres vinculados.
Fuentes
- Vlexmodelo de promesa de compraventa – vLexconsultado el 28/09/2026
- LegalwebFORMATO DE PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTAconsultado el 28/09/2026
- MisabogadosModelo de contrato de promesa de compraventa – MisAbogados Chileconsultado el 28/09/2026
- AsemedModelos de Contratos – asemed – Asociación Española de Mediaciónconsultado el 28/09/2026
- PortalinmobiliarioPromesa de compra venta – Portal Inmobiliarioconsultado el 28/09/2026