Qué es una promesa de compraventa y por qué se firma antes del contrato definitivo
Una promesa de compraventa es un precontrato por el que vendedor y comprador se obligan a firmar después la escritura definitiva de compraventa. No transfiere todavía la propiedad: deja el trato cerrado por adelantado y normalmente va acompañado de una cantidad a cuenta (señal, anticipo o arras) que se descontará del precio final.
Sirve para asegurar la operación mientras se ultiman los pasos que faltan: conseguir un crédito hipotecario, conseguir la documentación del inmueble, esperar el resultado de un peritaje o simplemente coordinarse entre las partes. Si la compraventa definitiva no llega a firmarse, la promesa fija qué pasa con la cantidad entregada, quién asume los gastos ya hechos y en qué plazo se resuelve todo.
Aunque un pacto verbal puede ser válido en muchos ordenamientos, lo razonable es dejarlo por escrito: en Word o PDF, con identificación de las partes, descripción del bien, precio, importe de la señal, plazo para firmar lo definitivo y firma de ambos. Ese escrito es el que se enseña ante un juez o un notario si alguien se echa atrás.
Tabla comparativa de la promesa de compraventa en España, México, Argentina, Chile y Perú
| País | Nombre habitual | Ley que la regula | ¿Exige escritura pública? | Plazo típico para firmar la escritura definitiva | Consecuencias típicas del incumplimiento | Organismo competente |
|---|---|---|---|---|---|---|
| España | Promesa de compraventa / contrato de arras | Código Civil español | No, pero el documento privado sirve como prueba; la opción de elevarla a escritura pública da mayor garantía | Lo pactado; suele ir de uno a tres meses | Si desiste el comprador pierde la señal; si desiste el vendedor la devuelve por duplicado (arras penitenciales) | Notaría (opcional para reforzar); Registro de la Propiedad para la inscripción |
| México | Promesa de contrato de compraventa | Código Civil Federal y código civil de cada entidad federativa | No es obligatoria para que la promesa sea válida, pero es muy recomendable formalizarla ante notario | El que se pacte en la cláusula correspondiente | Si desiste el comprador pierde el anticipo; si desiste el vendedor debe devolverlo duplicado, salvo pacto distinto | Notaría y Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa |
| Argentina | Boleto de compraventa | Código Civil y Comercial de la Nación | No para el boleto; la escritura pública es obligatoria para transmitir el dominio | El que se pacte, habitualmente entre 30 y 90 días | Si desiste el comprador pierde la seña; si desiste el vendedor la devuelve duplicada, conforme al Código Civil y Comercial | Escribanía y Registro de la Propiedad Inmueble |
| Chile | Promesa de compraventa | Código Civil chileno y, en viviendas, Ley 19281 | No es obligatoria para que la promesa sea válida; la escritura definitiva sí exige notario | Como máximo 45 días desde la promesa, salvo pacto distinto | Multa por desistimiento pactada anticipadamente, normalmente en UF, y resolución del contrato | Notaría y Conservador de Bienes Raíces |
| Perú | Promesa de compraventa | Código Civil peruano | No para que la promesa sea válida entre las partes; la transferencia del inmueble exige escritura pública ante notario | El que se pacte; la anotación preventiva se inscribe en SUNARP | Si desiste el comprador pierde las arras; si desiste el vendedor las devuelve duplicadas, cuando se han pactado como penitenciales | Notaría y Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) |
España: cómo se usa la promesa de compraventa y qué debe llevar el modelo
En España la promesa de compraventa se apoya en el Código Civil, que no obliga a elevarla a escritura pública. Aun así, lo habitual es firmarla por escrito, a menudo como contrato de arras, para dejar constancia de la señal entregada, el plazo para firmar la escritura definitiva y las consecuencias si alguien se arrepiente.
En la práctica se distinguen tres tipos de arras: penitenciales (funcionan como cláusula penal: si desiste el comprador pierde la señal, si desiste el vendedor devuelve el doble y se acabó), confirmatorias (solo prueban la existencia del contrato, sin prueban) y penales (aseguran el cumplimiento y permiten exigir además el cumplimiento o una indemnización mayor). El Código Civil español recoge el régimen básico de la compraventa y de las obligaciones.
Qué exigirle al modelo en Word para España
- Identificación completa de las partes con nombre, apellidos y DNI o NIE.
- Descripción del bien: tipo de inmueble o mueble, ubicación, superficie, referencia catastral si lo es y datos registrales.
- Precio total expresado en euros (EUR) y forma de pago.
- Importe de la señal o arras, con su calificación (penitenciales, confirmatorias o penales) y qué ocurre si se incumple.
- Plazo concreto para firmar la escritura pública definitiva ante notario.
- Fecha, firma de ambas partes al final y rúbrica en el margen de cada hoja, en dos ejemplares.
Forma del documento y opción de notario en España
- Ambas partes revisan el modelo y dejan claros los datos del inmueble y los importes.
- Firman al pie del documento y rubrican cada hoja, a mano o con certificado digital, en dos ejemplares.
- Entregan la señal por un medio que deje huella (transferencia, ingreso en cuenta, cheque nominativo) y guardan el justificante junto al contrato.
- Opcional: se acude a una notaría para firmar un acta o elevar la promesa a escritura pública, lo que facilita la ejecución en caso de incumplimiento.
- Antes de la fecha límite, se firma la escritura definitiva de compraventa ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Incumplimiento y consecuencias en España
Cuando las arras son penitenciales, la lógica es sencilla: si el comprador se echa atrás pierde la señal entregada; si el vendedor se echa atrás debe devolver el doble. La base está en el Código Civil, que regula la compraventa y la facultad de desistir cuando las partes lo han pactado así.
Pongamos un piso acordado en 200.000 euros (EUR) con una señal de 10.000 euros (EUR) calificada como arras penitenciales:
- Si el comprador desiste, el vendedor se queda con los 10.000 euros y el trato se rompe sin más.
- Si el vendedor desiste, devuelve 20.000 euros al comprador (el doble de la señal) y el trato también se rompe.
Si las arras son penales, además de perder o devolver el doble, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento forzoso o una indemnización mayor por los daños causados por la demora.
México: la promesa de compraventa y el modelo notarial que se usa en la práctica
En México la promesa se rige por el Código Civil Federal y, sobre todo, por la legislación civil de cada entidad federativa, lo que obliga a revisar la norma del estado donde está el inmueble. La promesa de compraventa no transfiere todavía la propiedad, pero fija las reglas del juego: anticipo, saldo, plazo para escriturar y consecuencias si alguien se arrepiente.
Lo más recomendable es firmarla ante notario público y elevarla a escritura pública cuando se trate de inmuebles: el notario revisa la propiedad, los gravámenes y la capacidad de las partes, y prepara el camino hacia el Registro Público de la Propiedad. Un formato útil para empezar puede consultarse en Legal Web, pensado para el Estado de Morelos pero adaptable a otras entidades.
Cláusulas habituales del formato mexicano en Word
- Declaraciones del promitente vendedor: que es propietario, que acredita la propiedad con escritura pública inscrita, que el inmueble está libre de gravamen y al corriente en contribuciones prediales.
- Declaraciones del promitente comprador: interés en adquirir y origen de los recursos, si procede.
- Cláusula de objeto: obligación de vender y de comprar el inmueble identificado, con sus accesiones y servidumbres.
- Cláusula de precio y anticipo: precio en pesos mexicanos (MXN), importe del anticipo entregado en el acto y recibo a favor del vendedor.
- Cláusula de saldo y financiamiento: forma de pagar el resto (parcialidades, crédito bancario, Infonavit, etc.), intereses mensuales sobre saldos insolutos y derecho a redimir el adeudo anticipadamente.
- Cláusula de posesión, escrituración, entrega de documentos y firma ante notario.
Otorgamiento ante notario y entrega de anticipo en México
- Ambas partes revisan el modelo con sus datos completos y los del notario elegido.
- El notario verifica la libertad de gravamen y la identidad de los comparecientes.
- Se firma la promesa por triplicado ante el notario público, en la ciudad que corresponda.
- Se entrega el anticipo en pesos mexicanos (MXN) y se expide recibo con la misma fecha.
- El notario conserva un tanto y entrega los otros dos a las partes para acompañarlos hasta la escritura definitiva.
Cifras y ejemplos prácticos en México
Imagina un comprador que entrega 35.000 pesos mexicanos (MXN) de anticipo por una casa acordada en 1.200.000 pesos mexicanos (MXN), y el saldo se paga en dos parcialidades con un interés mensual sobre saldos insolutos del 1,2 %.
Saldo después del anticipo: 1.200.000 − 35.000 = 1.165.000 MXN.
Interés del primer mes: 1.165.000 × 1,2 % = 13.980 MXN.
Si en ese mes abona, por ejemplo, 200.000 MXN, el saldo insoluto pasa a 1.165.000 − 200.000 = 965.000 MXN y el interés del mes siguiente se calcula sobre 965.000 MXN. El comprador puede redimir el adeudo anticipadamente: en cuanto lo paga, deja de deber intereses.
El Código Civil Federal mexicano recoge las reglas generales; recuerda que el detalle cambia en cada estado, sobre todo en intereses y en la forma del notariado, así que conviene revisar el código civil local.
Argentina: el boleto de compraventa, su tratamiento legal y su modelo en Word
En Argentina el instrumento habitual para reservar un inmueble es el boleto de compraventa, previsto en el Código Civil y Comercial de la Nación. Aplica también la Ley de Protección de la Propiedad Inmobiliaria cuando se trata de inmuebles destinados a vivienda.
El boleto no transfiere el dominio: para eso hace falta la escritura pública. Lo que hace es obligar a las partes a firmar esa escritura en un plazo y bajo unas condiciones. Mientras tanto, sirve para resguardar al comprador que paga anticipos y para comprometer al vendedor a no vender a otro.
Elementos que debe contener el boleto argentino en Word
- Datos completos de las partes: nombre, DNI o CUIT, domicilio y estado civil.
- Descripción del inmueble: ubicación, superficie, linderos, datos catastrales y antecedentes de dominio.
- Precio total en pesos argentinos (ARS) y moneda pactada.
- Importe de la seña, con indicación expresa de que opera como arras penitenciales conforme al Código Civil y Comercial.
- Plazo para escriturar ante escribano y fecha tope para hacerlo.
- Condiciones de la transmisión: libre de ocupantes, libre de deudas por expensas, impuestos y servicios.
- Firma de ambas partes, con aclaración de firma y, si es posible, certificación de la firma ante escribano o escribana.
Seña, anticipo y consecuencias del incumplimiento en Argentina
El Código Civil y Comercial de la Nación regula la seña como arras penitenciales: si el comprador desiste, pierde lo entregado; si el vendedor desiste, debe devolver el doble. Esa es la regla general cuando las partes no han pactado algo distinto.
Por ejemplo, si se firma un boleto por un departamento acordado en 50.000.000 de pesos argentinos (ARS) y la seña es de 5.000.000 de ARS:
- Si el comprador se arrepiente antes del plazo, el vendedor se queda con esos 5.000.000 de ARS.
- Si el vendedor se arrepiente, debe devolver 10.000.000 de ARS (el doble).
En ambos casos la operación se rompe y no hay obligación adicional de indemnizar, salvo que se haya pactado una cláusula penal mayor.
Cuándo conviene elevarlo a escritura y qué organismo interviene en Argentina
- Vencido el plazo o cumplidas las condiciones, las partes firman la escritura definitiva ante un escribano público.
- El escribano revisa títulos, gravámenes, deudas y el cumplimiento de la normativa de protección de la propiedad inmobiliaria cuando corresponde.
- El Registro de la Propiedad Inmueble inscribe la escritura a favor del comprador.
- Mientras tanto, el boleto puede inscribirse preventivamente como anotación en el Registro para avisar a terceros de la existencia del compromiso.
Chile: la promesa de compraventa inmobiliaria y su modelo tipo en Word
En Chile la promesa de compraventa se regula por el Código Civil y, cuando se trata de viviendas, por la Ley 19281, que fija reglas especiales de protección al promitente comprador. La práctica habitual es firmarla mientras el comprador tramita el crédito hipotecario, dejando por escrito el precio, el plazo para escriturar y una multa por desistimiento.
La promesa por sí sola no transfiere el dominio: hace falta después la escritura pública ante notario y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para que la compraventa quede firme frente a terceros.
Cláusulas del modelo chileno en Word
- Identificación del promitente vendedor y del promitente comprador con cédula nacional de identidad, domicilio, profesión y estado civil.
- Individualización del inmueble: ubicación, comuna, ciudad, deslindes (norte, sur, oriente y poniente), título de adquisición e inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces.
- Precio de la promesa, forma de pago y referencia al crédito hipotecario cuando proceda, indicando el banco y las condiciones asumidas.
- Plazo para suscribir la escritura definitiva de compraventa.
- Multa por desistimiento, expresada en Unidades de Fomento (UF), que opera como cláusula penal.
- Domicilio y competencia de los tribunales para cualquier conflicto.
Plazo para escriturar y multa por desistimiento en Chile
El plazo máximo habitual para firmar la escritura definitiva es de 45 días contados desde la promesa, salvo que las partes acuerden uno distinto. La multa por desistimiento se pacta en UF para que el monto se mantenga estable frente a la inflación.
Por ejemplo, si la multa se fija en 200 UF y al momento de firmarla la UF está en 38.000 pesos chilenos (CLP), la multa equivale a 200 × 38.000 = 7.600.000 CLP. Si el comprador desiste, paga esa suma al vendedor; si el vendedor desiste, paga el equivalente al comprador como indemnización preestablecida.
La Ley 19281 refuerza la posición del promitente comprador de vivienda y limita ciertas cláusulas abusivas en promesas de empresas inmobiliarias.
Recomendaciones del abogado chileno antes de firmar
- Revisar deudas moratorias de gastos comunes en la comunidad o edificio.
- Leer el reglamento de copropiedad, incluidas reglas sobre mascotas, uso de espacios comunes y ruidos.
- Confirmar que el título de dominio está vigente y sin hipotecas que no se hayan contemplado en el precio.
- No aplicar modelos genéricos sin adaptarlos al caso: cada operación tiene sus propios riesgos.
Un modelo tipo puede consultarse en MisAbogados, aunque debe adaptarse con apoyo de un abogado especialista.
Perú: la promesa de compraventa y la opción de formalizarla por escritura pública
En Perú la promesa de compraventa se rige por el Código Civil peruano. Es válida entre las partes aunque no se inscriba: lo que exige escritura pública ante notario es la transferencia del inmueble, no la promesa. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) se encarga de la inscripción registral.
Una práctica habitual es formalizar la promesa por escritura pública y anotarla preventivamente en SUNARP, de modo que cualquier tercero que revise el historial del inmueble sepa que ya hay un compromiso de venta.
Elementos del modelo peruano en Word
- Identificación de las partes con DNI o RUC, domicilio y, si corresponde, estado civil.
- Descripción del inmueble: ubicación, área, linderos, partida registral y datos de la SUNARP.
- Precio en soles (PEN), forma de pago y monto del anticipo o arras.
- Calificación de las arras: penitenciales si se quiere que opere la regla "pierde el que desiste, devuelve el doble quien incumple".
- Plazo para escriturar ante notario y condiciones de la entrega.
- Mención del notario que intervendrá cuando se eleve a escritura pública.
- Firma de ambas partes.
Inscripción preventiva y efectos frente a terceros en Perú
- La promesa se firma ante notario público en una notaría de la ciudad donde está el inmueble.
- El notario remite el título a SUNARP para la anotación preventiva, que publicita el compromiso de venta.
- Mientras la anotación esté vigente, cualquier tercero que compre el inmueble queda avisado de la existencia de la promesa.
- Si hay incumplimiento, las partes pueden resolverlo en sede notarial (por acta notarial) o en sede judicial, según lo que hayan pactado y la cuantía de la controversia.
Consecuencias del incumplimiento en Perú
El Código Civil peruano prevé reglas distintas según el tipo de arras. Cuando se han pactado como penitenciales, el incumplimiento se resuelve con la pérdida de lo entregado (para el comprador que desiste) o con la devolución del doble (para el vendedor que desiste), y el contrato queda resuelto sin más.
Por ejemplo, una casa acordada en 400.000 soles (PEN) con arras penitenciales de 30.000 PEN:
- Si el comprador desiste, pierde los 30.000 PEN.
- Si el vendedor desiste, debe devolver 60.000 PEN.
Si no se pacta nada sobre las arras, el juez puede interpretar la intención de las partes y aplicar las reglas generales de incumplimiento del Código Civil peruano, lo que suele abrir el camino a una indemnización mayor por daños y perjuicios.
La promesa de compraventa no es un trámite único: su fuerza depende de que esté bien redactada, firmada por quienes pueden obligarse y acompañada de la cantidad y el plazo correctos para el país donde está el bien.
Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa en Word
1. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF?
En España puedes partir de la plantilla del Colegio de Registradores o de la del Consejo General del Notariado; en México, las notarias y la PROFECO publican formatos genéricos, aunque cada estado puede exigir cláusulas locales; en Argentina, el Colegio de Escribanos de cada provincia ofrece modelos y en Chile el Conservador de Bienes Raíces también. Ninguno sustituye al asesoramiento legal ni al estudio de títulos previo a la firma.
2. ¿Cómo hago un modelo de contrato de compraventa de inmueble en Word?
Empieza por identificación completa de vendedor y comprador, descripción del inmueble con sus linderos y referencias catastrales, precio, forma y fecha de pago, y la cláusula de entrega. Añade una declaración de que el inmueble está libre de gravámenes y, si aplica, el pacto de arras con su monto en la moneda del país. Revisa después cada cifra para detectar errores de dedo y verifica que el texto respete la legislación del país donde se firma.
3. ¿Qué debe llevar un contrato de compraventa de vivienda entre particulares hecho en Word?
Identificación de las partes con sus documentos, dirección exacta del inmueble, precio total y moneda local con la forma de pago, fecha de firma de la escritura pública y reparto de gastos e impuestos. Si pactas arras en España, por ejemplo, conviene aclarar si son confirmatorias o penitenciales porque cambia el efecto si se rompe el trato. La promesa obliga igual aunque sea entre particulares y debe cumplir los requisitos civiles del país.
4. ¿Hay plantillas de contrato de compraventa listas para Word?
Sí, hay plantillas gratuitas y de pago en sitios especializados, pero sirven solo como punto de partida: cada país tiene sus propios requisitos. En México, por ejemplo, el contrato privado no siempre basta para inscribir en el Registro Público; en Perú suele ser necesario elevar a escritura pública ante notario; y en Colombia la promesa debe cumplir los requisitos del Código Civil colombiano sobre solemnidades. Comprueba siempre la fuente legal aplicable a tu operación.
5. ¿Sirve un contrato de compraventa entre particulares en PDF?
Un PDF firmado por las partes tiene valor probatorio como documento privado en la mayoría de los países hispanohablantes, pero sus efectos registrales varían: en España la transmisión de la propiedad de un inmueble se completa con la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad; en Argentina hace falta la escritura notarial y la inscripción registral; y en Chile también se requiere escritura pública notarial. Guarda copia firmada por ambos y conserva los comprobantes de pago como respaldo.
Fuentes
- Profeco[PDF] Contrato de Promesa de Compraventa – CANADEVIconsultado el 30/09/2026
- Vlexmodelo contrato promesa compraventa – vLexconsultado el 30/09/2026
- Vlexmodelo de promesa de compraventa – vLexconsultado el 30/09/2026
- SandroyasociadosEjemplos de contratos de promesa para descargar en WORD y PDFconsultado el 30/09/2026
- MubrickinmobiliariaPromesa de compraventa vivienda I Formato 2025 GRATISconsultado el 30/09/2026