Un documento de arras es un acuerdo privado previo a la compraventa por el que una parte entrega a la otra una cantidad de dinero como señal de su compromiso. Esa suma se descontará después del precio total cuando se firme la escritura. Si alguien incumple, las consecuencias dependen del tipo de arras pactado y, sobre todo, del país donde se celebra la operación, porque cada ordenamiento le da un encaje jurídico distinto.
Qué es un documento de arras y para qué sirve
El documento de arras es un contrato privado que antecede a la compraventa definitiva de un inmueble. El comprador entrega una cantidad a cuenta —llamada señal, pie o seña según el país— para reservarlo y bloquear la operación durante un plazo. Esa cifra se imputa al precio final cuando se otorga la escritura.
Sirve para que comprador y vendedor se comprometan en firme sin haber firmado todavía la escritura pública. Reduce la incertidumbre de ambos: el vendedor sabe que la vivienda queda reservada y el comprador asegura condiciones de precio y plazo. Funciona como una garantía práctica: si alguien se echa atrás, hay consecuencias pactadas por escrito que se pueden exigir, aunque varíen mucho de un país a otro.
Lo que comparten casi todos los países hispanohablantes
Aunque la regulación cambia por completo de un país a otro, hay principios que se repiten:
- Es un contrato privado: basta con que ambas firmen, sin necesidad de notario ni de inscripción registral para que exista y obligue.
- Cumple una función de garantía: el anticipo disuade de desistir y, si se desiste, compensa a la otra parte.
- Se descuenta del precio final: la señal forma parte del pago, no es un sobreprecio.
- Identifica las partes y el inmueble: sin nombres completos, datos del bien y referencia registral, el documento no sirve.
- Plazo para escriturar: casi siempre se fija una fecha o un número de días para elevar el pacto a escritura pública.
- Consecuencias del incumplimiento: deben quedar pactadas —devolución, pérdida, duplicación o indemnización— porque la ley no las fija igual en todos los países.
España: el documento de arras y sus tipos
En España el contrato de arras es un acuerdo privado con regulación parcial en el Código Civil. El artículo 1454 del Código Civil español prevé la posibilidad de "rescindirse el contrato allanándose el comprador a perder las arras, o el vendedor a devolverlas por duplicado", y el artículo 1152 añade que la pena sustituye a la indemnización cuando no se haya pactado otra cosa. No hay obligación de firmarlo ni de elevarlo a notario, aunque los expertos lo recomiendan por seguridad jurídica.
Lo que distingue al modelo español es la clasificación en tres tipos, cada uno con efectos muy distintos ante el incumplimiento.
Arras penitenciales, confirmatorias y penales en España
| Tipo | Base legal | Efecto si incumple el comprador | Efecto si incumple el vendedor | ¿Permite desistir? |
|---|---|---|---|---|
| Penitenciales | art. 1454 del Código Civil español | El vendedor se queda con la señal | El vendedor devuelve el doble | Sí, cualquiera puede desistir |
| Confirmatorias | Pactadas, sin regulación específica | La señal se imputa al precio; caben daños y perjuicios | Igual: se imputa al precio y se pueden reclamar daños | No expresamente; se exige el cumplimiento |
| Penales | Pactadas (refuerzo del art. 1152 CC) | El vendedor retiene la señal o exige cumplimiento | El comprador recibe el doble o exige cumplimiento | No; se exige el cumplimiento |
Sólo las penitenciales permiten "romper" el contrato; las confirmatorias y penales obligan a cumplir, con indemnización añadida.
Qué datos y qué porcentaje de señal se manejan en España
En España la señal suele moverse entre el 5 % y el 15 % del precio, con el 10 % como cifra más frecuente. El contrato debe incluir, como mínimo: nombre y apellidos de las partes, datos del inmueble (ubicación, Registro de la Propiedad, cargas), precio total y forma de pago, importe de la señal, plazo para firmar la compraventa, tipo de arras, fecha de caducidad y firmas de ambos. El documento puede redactarlo el propio vendedor entre particulares, la inmobiliaria (incluido en su comisión) o un agente profesional, sin coste estándar porque depende de la complejidad y la ciudad.
En España, solo las arras penitenciales del artículo 1454 CC permiten desistir; las demás obligan a cumplir y a indemnizar.
Plazo, prórroga y qué pasa si el banco no concede la hipoteca
- Plazo habitual en España: 90 días, suficiente para gestionar hipoteca, cargas y titularidades.
- Prórroga por escrito: si hay problemas (cargas, titularidad pendiente), las partes firman un anexo con nuevo plazo y motivo; requiere acuerdo de ambos.
- Si el banco deniega la hipoteca: el comprador pierde la señal, salvo que el contrato contenga una cláusula que permita recuperarla en ese caso.
- Plazo vencido sin escriturar: las consecuencias para quien haya incumplido son negativas; si hay acuerdo, se prorroga; si no, se reclama.
Reclamar el incumplimiento en España
- Requerimiento extrajudicial al otro firmante mediante Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
- Si no hay respuesta o esta es negativa, se interpone demanda de juicio ordinario o verbal ante los juzgados de primera instancia, según la cuantía.
- En la demanda se solicita el cumplimiento del contrato o, en las penitenciales, la devolución de la señal o el pago del doble, más intereses y costas.
México: el contrato de arras sin ley específica
En México las arras están reconocidas y se usan en la práctica inmobiliaria, pero no existe una ley especial que las regule. Se rigen por el Código Civil Federal y, en lo que resulte aplicable, por los códigos civiles de cada entidad federativa, con criterios que varían según el tribunal local. Esto obliga a redactar el documento con cuidado y a revisar la legislación del estado donde se ubica el inmueble.
Fundamento en el Código Civil Federal y figuras conexas
La doctrina mexicana recurre por analogía a varias figuras del Código Civil Federal: el artículo 2309, sobre ventas aleatorias de cosas futuras; y los artículos 2792 y 2793, que regulan el contrato de compra de esperanza. Ninguno menciona literalmente las arras, pero comparten la lógica del compromiso anticipado con asunción de riesgos.
Contenido habitual de un contrato de arras en México
- Datos personales completos de comprador y vendedor, con identificaciones oficiales.
- Descripción detallada del inmueble: dirección, dimensiones, división, composición y, si existe, folio registral.
- Precio final y forma de pago: total, calendario y moneda (pesos mexicanos).
- Adelanto: cantidad entregada como muestra de compromiso, con fecha y forma de pago.
- Plazo para finiquitar: tiempo para escriturar ante notario.
- Compromiso de firma mediante escritura pública.
- Reparto de gastos: impuestos, honorarios notariales y otros costos.
- Firmas de ambas partes al final del documento.
Porcentaje de señal, plazo y fiscalidad en México
La banda habitual de la señal en México va del 5 % al 20 % del precio, con bastante variabilidad entre ciudades y desarrolladores. Para escriturar se manejan plazos de 60 a 120 días, según el tipo de operación (obra nueva, usado, preventa). En fiscalidad se aplican, según el caso, el ISR por enajenación, el IVA en obra nueva y el impuesto local por traslado de dominio. La carga tributaria cambia de una entidad a otra, por lo que conviene revisar la legislación local y la opinión del notario antes de firmar.
Cómo reclamar un incumplimiento en México
Ante un incumplimiento, se intenta primero la vía extrajudicial (notificación formal al otro firmante). Si no prospera, se demanda por la vía civil ordinaria ante los tribunales del lugar donde se ubica el inmueble. Los notarios intervienen como auxiliares en la formalización: revisan documentación, asesoran sobre cargas y, llegado el momento, otorgan la escritura. La competencia judicial depende de cada estado y del monto reclamado.
Argentina: reserva, seña y boleto de compraventa
En Argentina no se usa el término "documento de arras" como categoría autónoma; lo habitual es hablar de reserva, seña o boleto de compraventa. El encuadre legal parte del Código Civil y Comercial de la Nación y, en lo registral, de la Ley 13.512 sobre propiedad horizontal. El boleto con seña es el instrumento más usado para comprometer una compraventa antes de la escritura.
La seña regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación
El Código Civil y Comercial argentino, en su Libro Tercero de Derechos Personales, regula la seña como una figura de garantía. Quien entrega la seña puede arrepentirse y perderla; quien la recibió y se arrepierte debe devolverla duplicada. Esa lógica es la que se aplica al boleto de compraventa, donde la seña forma parte del precio si el negocio se cumple.
Boleto de compraventa con seña y porcentaje habitual
En la práctica inmobiliaria argentina la seña suele moverse entre el 5 % y el 30 % del precio, con bastante margen según el mercado y la urgencia. El plazo para escriturar varía mucho: en operaciones de contado puede cerrarse en 30 a 60 días; con hipoteca, fácilmente 90 a 120 días. El boleto debe identificar a las partes, describir el inmueble, indicar el precio, el monto de la seña, el plazo para escriturar y la forma de pago del saldo.
Reclamar el incumplimiento en Argentina
- Reclamo extrajudicial, con intervención del escribano que interviene en la operación.
- Mediación prejudicial obligatoria ante el Centro de Mediación que corresponda, paso previo en muchos fueros.
- Demanda civil ante tribunales ordinarios si la mediación fracasa, reclamando el cumplimiento o la resolución con devolución duplicada de la seña.
Los escribanos cumplen un rol clave porque asesoran, custodian fondos y, en algunos casos, son depositarios del saldo hasta la escritura.
Chile: promesa de compraventa y arras en la práctica
En Chile la compraventa se formaliza habitualmente con una promesa de compraventa, regulada en el Código Civil chileno, y se entrega un pie o seña. No existe un régimen propio de "arras" con categoría autónoma; la práctica se apoya en la promesa y en las reglas generales sobre señales y obligaciones del Código Civil. En ciertas operaciones de financiamento se utiliza además la prenda que administra la Dirección General de Crédito Prendario (DICREP).
Base legal de la promesa y de la seña en el Código Civil de Chile
El Código Civil de Chile regula la promesa de compraventa y la seña como anticipo que se imputa al precio. Si la operación se cumple, la seña se descuenta del precio final; si el promitente comprador desiste, la pierde; si desiste el promitente vendedor, debe restituirla doblada. Esta es la matriz lógica que se aplica en Chile, sin un nombre equivalente al español "arras penitenciales" como categoría autónoma.
Contenido del documento y porcentajes habituales en Chile
- Identificación completa de las partes (RUT en Chile, equivalente al documento de identidad).
- Descripción del inmueble, con referencia a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- Precio total en pesos chilenos y forma de pago del saldo.
- Monto del pie o seña, con fecha y medio de pago.
- Plazo para firmar la escritura pública ante notario.
- Multas por desistir, si se pactan, y su tope respecto del pie entregado.
- Firma de las partes, idealmente ante notario para reforzar la prueba.
Los porcentajes más frecuentes del pie se mueven entre el 5 % y el 20 % del precio, con amplia variación según mercado y ciudad. Los plazos para escriturar suelen ir de 60 a 120 días, con alargues cuando hay crédito bancario de por medio.
Reclamar el incumplimiento en Chile
Para reclamar se acude primero al notario que intervino o, en su defecto, a un notario distinto para que requiera a la contraparte. Si no hay acuerdo, se demanda ante los tribunales civiles competentes. El Registro Civil chileno interviene en las inscripciones y certificados asociados. Si se pactó prenda sobre el bien o se usó una garantía prendaria, la DICREP participa según la prenda constituida. Confirma el organismo competente en Chile porque las reglas procesales cambian según el tribunal.
Perú: arras como figura contractual y regulación en el Código Civil
En Perú el Código Civil de 1984 regula la compraventa y permite pactar arras, que pueden ser confirmatorias o penitenciales según el pacto. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) cumple un rol clave en la verificación de la partida registral del inmueble y en la inscripción de los actos posteriores. Es uno de los ordenamientos que más se acerca al esquema español, aunque con plazos y reglas procesales propias.
Base legal de las arras en el Código Civil peruano
El Código Civil peruano, en su Libro de Obligaciones, distingue las arras confirmatorias (anticipo que se imputa al precio) de las penitenciales (que autorizan a cualquiera a desistir, perdiendo el comprador la arras o devolviendo el vendedor el doble). La elección tiene consecuencias directas sobre qué se puede exigir ante el incumplimiento.
Contenido, porcentaje de señal y plazo en Perú
- Datos de identificación de las partes, con DNI o equivalente.
- Descripción del inmueble con referencia a la partida registral en SUNARP.
- Precio total en soles y forma de pago del saldo.
- Monto de las arras, con indicación expresa de si son confirmatorias o penitenciales.
- Plazo para elevar el pacto a escritura pública ante notario.
- Condiciones de devolución o pérdida de las arras según el tipo pactado.
- Firmas de las partes, idealmente certificadas por notario.
El porcentaje habitual de arras en Perú se mueve entre el 5 % y el 15 % del precio, con el 10 % como referencia intermedia. Los plazos para escriturar van de 60 a 120 días, ajustables por acuerdo escrito.
Trámite ante SUNARP y reclamación en Perú
- Verificar la partida registral del inmueble en SUNARP para confirmar titularidades, cargas y linderos.
- Firmar la escritura pública ante notario una vez verificada la documentación y pagado el saldo.
- Si hay incumplimiento, reclamar primero por vía directa a la contraparte.
- Si no hay acuerdo, acudir a un Centro de Conciliación extrajudicial para intentar un acuerdo.
- Si la conciliación fracasa, demandar ante el Poder Judicial peruano por la vía civil, reclamando el cumplimiento o la resolución del contrato con devolución o duplicación de las arras, según el tipo.
Datos comprobados en agosto de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el documento de arras
1. ¿Hay alguna plantilla en Word para hacer un contrato de arras?
No necesitas una plantilla cerrada: basta con un documento que recoja los datos de las partes, la descripción del inmueble, el precio total, la cantidad entregada como señal, el plazo para firmar la escritura y qué pasa si alguien incumple. En España puedes partir del modelo genérico del Consejo General del Notariado o del que publica la OCU; en México, Argentina, Chile y Perú no existe un formato oficial, así que cualquier notaría o escribanía te lo redacta a medida. Guarda siempre copia firmada por ambas partes y, si es posible, elevada a escritura o pasada por notario para que tenga valor pleno.
2. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de arras gratis?
En España la OCU y el Consejo General del Notariado ofrecen modelos descargables sin coste; el de la OCU es más sencillo y el notarial es el más completo. En América Latina no hay modelos oficiales gratuitos, pero las notarías de México, las escribanías de Argentina, las notarías chilenas y las notarias peruanas suelen entregar minutas tipo sin cobrar aparte de sus honorarios. Evita descargar modelos de páginas que pidan datos personales o suscripción a cambio.
3. ¿Se puede firmar un contrato de arras solo entre particulares sin notario?
Sí, en cualquier país: la ley no obliga a que intervenga notario ni escribano para que el documento sea válido entre las partes, siempre que conste por escrito y firmado por ambos. En España, si no pasa por notario, el arras penitenciales tiene sus limitaciones registrales; en México, Argentina, Chile y Perú el documento privado es eficaz como contrato, aunque para inscribir el inmueble en el registro suele exigirse escritura pública posterior. Pasar por notario o escribano siempre da más seguridad jurídica, sobre todo si una de las partes es desconocida.
4. ¿Qué incluye el modelo de contrato de arras de la OCU?
El modelo de la OCU para España incluye la identificación de comprador y vendedor, los datos registrales y catastrales del piso, el precio total, la señal entregada (con su IVA si es vivienda nueva), el plazo máximo para la firma de la escritura ante notario y las consecuencias de incumplir cada parte. Es un modelo pensado para arras penitenciales, las más usadas en compraventas entre particulares. No sustituye al notario, pero deja claras las condiciones para evitar discusiones después.
5. ¿Qué son exactamente las arras confirmatorias y para qué sirven?
Las arras confirmatorias son una señal que prueba que ya hay un contrato firme: quien incumple no pierde la señal ni la devuelve duplicada, sino que responde por los daños y perjuicios reales del incumplimiento. En España las regula el Código Civil sin límite de cuantía; en México el Código Civil Federal y los códigos estatales las llaman “señal” o “arras confirmatorias” con el mismo efecto; en Argentina el Código Civil y Comercial las regula en los artículos sobre sinalagma; en Chile el Código Civil las trata en sus artículos sobre la compraventa; y en Perú el Código Civil de 1984 también las contempla con función confirmatoria.
6. ¿Cómo es un modelo de contrato de arras para comprar una vivienda?
Un modelo completo para vivienda recoge: nombres y DNI de las partes, dirección exacta del inmueble, datos registrales y catastrales, precio total, cantidad entregada como arras (entre el5% y el15% del precio es lo habitual), tipo de arras elegido, fecha límite para firmar la escritura pública y reparto de gastos como notaría, registro e impuestos. En España se añade la referencia catastral; en México el folio real; en Argentina la matrícula y nomenclatura catastral; en Chile el Rol de Avalúo Fiscal; y en Perú la partida registral y el código de propiedad. Sin esos datos, el documento puede ser rechazado por el notario o por el registro.
Fuentes
- Sua¿Qué es un contrato de arras? – SUA Desarrollosconsultado el 31/08/2026
- InfobaeQué es un contrato de arras y cuáles son los pasos para firmarlosconsultado el 31/08/2026
- VlexContrato de arras – vLex Chileconsultado el 31/08/2026
- JurisModelo de contrato de compraventa con arras confirmatorias – Juris.peconsultado el 31/08/2026
- EaebarcelonaContrato de arras: Características, tipos y función| EAE BCNconsultado el 31/08/2026