Arrendamiento de local comercial: qué dice la ley en cada país hispanohablante

Qué es un arrendamiento de local comercial y por qué cambia de un país a otro

Un arrendamiento de local comercial es un contrato por el que una persona —el arrendador o locador— cede a otra —el arrendatario, locatario o inquilino— el uso y disfrute de un inmueble destinado a una actividad económica (oficina, tienda, taller, consultorio, depósito con atención al público) a cambio de una renta periódica. Es, por tanto, una cesión temporal con contraprestación, igual que el alquiler de vivienda, pero con dos diferencias que importan mucho: la ley que lo rige suele ser distinta y el peso del pacto entre las partes es mucho mayor.

En la mayoría de los países hispanohablantes no existe un “código de comercio del alquiler” único. España tiene la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo Título III regula el uso distinto de vivienda; México se apoya en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada estado, con el SAT encima; Argentina lo encuadra en el Código Civil y Comercial de la Nación; Chile aplica la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos; y Perú vuelve al Código Civil y a la Ley del Impuesto a la Renta, con la SUNAT como organismo tributario. Cinco países, cinco leyes y cinco autoridades distintas para un mismo negocio.

Por eso este artículo va país por país: el lector de Monterrey no necesita la cita del BOE y el de Santiago no necesita el artículo 36 de la LAU. Lo que sí comparten casi todos son los principios generales del arrendamiento.

Principios que comparten casi todos los países hispanohablantes

• Autonomía de la voluntad: las partes pueden pactar duración, renta, actualización, garantías, cesión, subarriendo y obras, y ese pacto prevalece sobre la ley supletoria. En España, el artículo 4.3 de la LAU lo dice expresamente para uso distinto de vivienda.
• Obligación de pagar la renta: el arrendatario debe pagar puntualmente la renta pactada hasta la devolución del inmueble, y el arrendador debe entregar el local en condiciones de uso convenido.
• Obligación de conservar el inmueble: las obras mayores y de estructura van por cuenta del arrendador; las pequeñas reparaciones y el mantenimiento de uso diario, por el arrendatario, salvo pacto en contrario.
• Fianza o garantía: todos los países la admiten, pero el mínimo legal, el momento del depósito y el organismo ante el que se deposita cambian por completo de uno a otro.
• Cesión y subarriendo: la regla común exige consentimiento escrito del arrendador, salvo que el contrato diga lo contrario o la ley lo permita expresamente (como en Chile para vivienda).
• Aviso previo para terminar: el plazo, la forma y la indemnización por terminar el contrato sin causa varían según el país y, en muchos casos, según el tipo de contrato (mes a mes, a plazo fijo o indefinido).

En arrendamientos, el principio manda y el número cambia: lo que se repite es la lógica, no los plazos ni los montos.

España: arrendamiento de local comercial bajo la LAU

En España, los locales comerciales se rigen por el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se aplica a arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda. La regla de oro es el artículo 4.3 LAU: primero lo pactado en el contrato, después el Título III, y supletoriamente el Código Civil. Eso significa que casi todo se negocia, incluida la duración, la renta y las garantías. Los tribunales competentes son los de la jurisdicción civil ordinaria, y la Agencia Tributaria interviene cuando hay IVA y retenciones sobre la renta.

A diferencia del alquiler de vivienda, en local comercial no existe duración mínima obligatoria ni prórroga legal. Si el contrato vence y nadie lo denuncia, sigue en reconducción tácita según el Código Civil. El arrendatario puede tener derecho a tanteo si el local se vende y a indemnización por clientela si el arrendador se niega a renovar tras cinco años de venta al público, derechos regulados en los artículos 31 y 34 de la LAU, y que pueden renunciarse expresamente en el contrato.

Duración, renta y actualización en España

Las partes pactan libremente la duración y la renta. Si nada dicen, se aplican los artículos 9, 10 y 17 de la LAU, pero lo habitual es fijar una duración determinada de cinco o diez años. La renta es libre y se paga en euros (EUR) por meses, trimestres o semestres, según se acuerde. La regla clave es que si el contrato no incluye una cláusula expresa de actualización, la renta no se sube durante toda su vigencia: la inflación no se aplica automáticamente. Para actualizarla hay que haberlo previsto por escrito y, aun así, el incremento suele limitarse a una variación anual referenciada al IPC o a un índice pactado. Esta es una diferencia importante con México o Argentina, donde la actualización es práctica habitual.

Fianza, obras y gastos repercutibles en España

• La fianza obligatoria legal es de dos mensualidades de renta en metálico, según el artículo 36 de la LAU, y se deposita ante el organismo autonómico competente de cada comunidad autónoma.
• Las obras de conservación para mantener el local en condiciones de uso van por cuenta del arrendador (artículo 30 LAU); las pequeñas reparaciones por el uso diario, por el arrendatario.
• Las obras que afecten a estructura o que necesiten licencia municipal requieren autorización escrita del arrendador.
• IBI, comunidad, suministros y tasas pueden pactarse a cargo del arrendatario, siempre que consten expresamente en el contrato; sin pacto expreso, los asume el arrendador.

IVA, retenciones y modelos fiscales en España

1. Aplica IVA general del 21% sobre la renta si el local se destina a actividad económica; el arrendador emite factura mensual o trimestral y el arrendatario se deduce el IVA soportado.
2. Si el arrendador es persona física y el arrendatario es empresa o profesional, este último practica una retención del 19% sobre la renta (sin IVA) y la ingresa en la Agencia Tributaria.
3. El arrendatario presenta el Modelo 115 (declaración trimestral de retenciones por arrendamiento de inmuebles), el Modelo 180 (resumen anual) y, si supera los 3.005,06 EUR anuales con un mismo proveedor, el Modelo 347 de operaciones con terceros.

Concepto	España (EUR, 2026)
IVA sobre alquiler	21% general
Retención arrendador persona física	19% sobre renta (sin IVA)
Fianza obligatoria	2 mensualidades de renta
Umbral Modelo 347	3.005,06 EUR/año con mismo proveedor

México: arrendamiento de local comercial

En México no existe una ley federal de arrendamiento comercial. El contrato se rige por el Código Civil Federal y, sobre todo, por el código civil del estado donde está el inmueble, que fija plazos, fianzas y reglas procesales. A eso se suma la Ley del Impuesto sobre la Renta y la Ley del IVA, con el Servicio de Administración Tributaria (SAT) como organismo fiscal. Los conflictos van a los tribunales civiles locales de cada entidad federativa, y los temas fiscales, ante el SAT.

A diferencia de España, en México se pacta casi todo por escrito porque la ley federal no impone mínimos de duración ni fianzas obligatorias, y la práctica habitual es exigir depósito en garantía, aval o fianza. Las partes suelen ajustar la renta cada año con el Índice Nacional de Precios al Consumidor o con un porcentaje fijo.

Plazo, renta y garantía en México

La duración y la renta son de libre pacto, y se pagan en pesos mexicanos (MXN). No hay un mínimo legal equivalente al de vivienda (que en algunos estados es de un año). Lo habitual es firmar contratos de tres a cinco años con opción a renovar. La renta se actualiza por el INPC o por el porcentaje que las partes acuerden, y se paga por mensualidades anticipadas. La garantía típica es un depósito en garantía equivalente a uno o dos meses de renta, que se devuelve al término del contrato contra entrega del local en buen estado; no existe un monto fijo en la ley federal, así que depende del código civil de cada estado y de lo que se negocie.

Obligaciones fiscales del arrendamiento en México

1. Si el arrendador es persona física y el arrendatario es persona moral, el arrendatario debe retener ISR sobre la renta y enterarlo ante el SAT, conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta.
2. Si el local se usa en una actividad gravada, se traslada IVA al 16% sobre la renta; el arrendatario lo paga y, si tiene actividades gravadas, lo acredita.
3. Las declaraciones se presentan en el portal del SAT con los comprobantes fiscales digitales (CFDI) que el arrendador emite.

Terminación del contrato y devolución del local en México

• El aviso previo se fija en el contrato, normalmente con 30, 60 o 90 días de anticipación por escrito; sin aviso, hay incumplimiento.
• El arrendatario debe devolver el inmueble en el estado convenido, sin mejoras que no hayan sido autorizadas y con los servicios al corriente.
• Si el arrendatario no entrega el local, el arrendador promueve juicio de desocupación y cobro de rentas ante los juzgados civiles del estado; el proceso es local y los plazos varían por entidad.

Argentina: locación comercial bajo el Código Civil y Comercial

En Argentina, la locación comercial se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, cuyas reglas de locación sobre inmuebles urbanos fueron reformadas por el DNU 70/2023 (que dejó sin efecto la Ley 27.551). El plazo mínimo legal es de tres años para cualquier locación de inmuebles urbanos, y el máximo, de 50 años para uso comercial. La competencia judicial corresponde a la Justicia Nacional en lo Civil en CABA y a los tribunales civiles provinciales en el resto del país.

Una particularidad argentina es que, salvo pacto expreso, el locatario no tiene derecho a renovar el contrato: si vence el plazo, el pago y la ocupación no se consideran renovación tácita y la relación sigue hasta que cualquiera de las partes la rescinda por comunicación fehaciente.

Plazo mínimo, moneda y actualización en Argentina

El plazo mínimo legal es de tres años para locación de inmuebles urbanos, y el máximo, de 50 años para uso comercial. El precio puede fijarse en moneda nacional o extranjera, aunque las reglas del DNU 70/2023 limitan la posibilidad de pago en dólares para uso habitacional. La actualización se pacta libremente: las partes suelen elegir el IPC, el ICL o un porcentaje fijo trimestral. Los pagos se hacen en pesos argentinos (ARS), y los montos en ARS pierden valor rápido, así que cualquier cifra concreta debe ir con su fecha.

Tras el DNU 70/2023, muchos artículos del Código Civil y Comercial sobre locación fueron sustituidos; conviene revisar la versión vigente de la Ley 27551 y los artículos del CCCN que el propio DNU modificó.

Fianza, expensas y reparaciones en Argentina

• Es habitual pactar depósito en garantía y/o seguro de caución; el depósito suele ser de uno a tres meses de renta.
• Las expensas ordinarias y extraordinarias pueden cargarse al locatario solo si están pactadas expresamente; sin pacto, las asume el locador.
• Ante una reparación urgente, si el locador guarda silencio o se niega tras ser intimado, el locatario puede hacerla por sí y cargarle el importe, sin perjuicio de exigir su reembolso.
• Las mejoras de mero mantenimiento van por cuenta del locatario; las necesarias para conservar el inmueble, por el locador.

IVA, tributos y obligaciones del locatario en Argentina

Sobre el alquiler grava IVA con alícuota del 21%. Los tributos que pesan sobre el inmueble en sí (impuesto inmobiliario, tasas municipales) van por cuenta del locador, y los originados por el destino que el locatario le dé al local (tasas por actividad, habilitación, contribuciones específicas) van por cuenta del locatario. La facturación y declaración se hace ante ARCA (ex AFIP), que es el organismo fiscal federal.

Chile: arriendo de local comercial

En Chile, los arriendos urbanos se rigen por la Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, que se aplica a cualquier bien raíz urbano con exclusión expresa de los mayores a una hectárea destinados a uso agrícola, fiscal, turístico por temporadas cortas o con promesa de venta (leasing). No es obligatorio escriturar el contrato ante notario, pero sí muy recomendable, porque el documento con firma notarial sirve de antecedente suficiente para la demanda monitoria de cobro. Los juicios van a los juzgados civiles o de letras y, si hay empleados del local, la Dirección del Trabajo fiscaliza las condiciones laborales.

Una particularidad chilena es la tipología tripartita de contratos: mes a mes, indefinido y a plazo fijo. Las reglas de desahucio cambian según cuál de los tres se haya firmado, lo que conviene tener claro antes de pactar.

Plazo, desahucio y restitución en Chile

1. En contratos mes a mes o indefinidos, el desahucio del arrendador debe hacerse judicialmente o por notificación personal ante notario, con dos meses de anticipación más un mes por cada año completo de ocupación, sin superar seis meses en total; el arrendatario puede restituir el inmueble antes y paga solo hasta su salida.
2. En contratos a plazo fijo de hasta un año, el arrendador debe demandar judicialmente para terminarlo antes; el arrendatario dispone de dos meses desde la notificación para dejar el inmueble y paga solo hasta su salida.
3. La restitución anticipada con auxilio de la fuerza pública puede ordenarla el juez si el arrendador demanda por terminación y aporta antecedentes de presunción grave de daño al inmueble por acción u omisión del arrendatario.

Renta, gastos comunes y prueba del contrato en Chile

El arrendatario paga renta y gastos comunes hasta la restitución efectiva del inmueble, y esos conceptos se mantienen incluso durante el juicio si la restitución se demora. El valor del arriendo lo fijan las partes, en pesos chilenos (CLP), con pago mensual, y la renta puede reajustarse según el mecanismo que se haya pactado (IPC, UTM, UF o un porcentaje fijo). El contrato con firma notarial tiene valor probatorio pleno; sin escritura, se presume que la renta es el monto consignado en depósitos o pagos de al menos tres meses consecutivos, y a falta de estos, el declarado por el propio arrendatario.

Juicio de arriendo y lanzamientos en Chile

• Los juicios de desahucio, terminación y restitución se tramitan ante los juzgados civiles o de letras con competencia común.
• En juicios por rentas impagas se puede notificar a las empresas de servicios básicos para que el deudor asuma las deudas pendientes.
• El juez puede exigir caución al demandante para responder de los perjuicios del lanzamiento si la sentencia definitiva no condena a la restitución.
• Si el juez acoge la demanda monitoria, da al deudor diez días corridos para pagar; pasado ese plazo se sigue adelante con la ejecución.

Perú: arrendamiento de local comercial

En Perú, el arrendamiento de inmuebles con destino comercial se rige por el Código Civil, con reglas específicas para predios urbanos, complementado por la Ley del Impuesto a la Renta y la Ley del IGV. La SUNAT controla la parte tributaria, y los desalojos y cobros van a los juzgados civiles y de paz letrados del Poder Judicial. Desde la Ley 30933 existe también un procedimiento especial de desalojo con intervención notarial para contratos inscritos con cláusula de allanamiento futuro, mucho más rápido que el judicial clásico.

La libertad de pacto es amplia: duración, renta y garantía se negocian, aunque la duración máxima del arrendamiento de predios urbanos es de diez años conforme al Código Civil. La SUNAT y el Código Civil coexisten: lo civil define el contrato y lo tributario grava la renta.

Plazo, renta y garantía en Perú

La duración es de libre pacto, con el tope de diez años que fija el Código Civil para arrendamiento de predios urbanos. La renta se fija en moneda nacional o, excepcionalmente, en moneda extranjera cuando el arrendador es persona no residente, y se paga en soles (PEN). La renta puede reajustarse anualmente por el IPCA o por el índice que las partes acuerden. Como garantía se suelen pactar depósito en garantía, garantía mobiliaria sobre bienes del arrendatario o carta fianza bancaria; el Código Civil no fija un monto obligatorio.

Tributos que gravan el alquiler en Perú

1. El arriendo está gravado con IGV al 18% cuando el arrendatario usa el local en actividad gravada; si el uso está exonerado, no se aplica IGV.
2. Cuando el arrendador es persona natural sin actividad empresarial, el arrendatario debe retener el 6% por impuesto a la renta sobre la renta bruta y enterarlo a la SUNAT.
3. Las declaraciones se presentan ante la SUNAT con los comprobantes de pago electrónicos que el arrendador emite (factura o boleta).

Terminación del contrato y desalojo en Perú

• Vencido el plazo pactado, el arrendatario debe restituir el inmueble; si no lo hace, se devengan las rentas hasta la entrega efectiva.
• Las rentas y consumos de servicios deben pagarse hasta la devolución del local, no hasta la fecha del juicio.
• El desalojo judicial va ante juez civil o de paz letrado, con audiencia de conciliación previa como requisito; si se inscribió el contrato con cláusula de allanamiento futuro conforme a la Ley 30933, puede recurrirse al procedimiento notarial mucho más rápido.

Cada país tiene su propia puerta de salida: en España la reconducción tácita, en Argentina la denuncia fehaciente, en Chile el desahucio ante notario o juez, en México el aviso con plazo contractual y en Perú la conciliación previa o el desalojo notarial de la Ley 30933.

Datos comprobados en septiembre de 2026.

Dudas frecuentes sobre el arrendamiento de local comercial

1. ¿Cómo debe ser un contrato de alquiler de local comercial según la normativa vigente?

En España se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos para locales con actividad, con libertad de pacto en la renta. En México el Código Civil de cada entidad aplica supletoriamente, pues no hay ley federal especial, y en Argentina la Ley de Locaciones Urbanas regula plazos y garantías; adapta esas cláusulas al país donde firmas.

2. ¿Dónde puedo conseguir una plantilla de contrato de alquiler de local gratis y fiable?

El Consejo General del Notariado de España ofrece modelos orientativos; en México el Colegio de Notarios de tu entidad suele publicar formatos, y en Argentina la SAIJ tiene modelos gratuitos. Revisa siempre que la plantilla cite la norma aplicable de tu país antes de usarla.

3. ¿Se puede firmar un contrato de alquiler de local sin que haya actividad comercial?

Sí, pero conviene dejarlo por escrito: si en España será vivienda, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos en régimen de uso distinto al de vivienda, con cinco años de duración mínima. En México y Argentina conviene pactar expresamente el destino para evitar discusiones.

4. ¿Qué dice la ley española sobre el alquiler de locales comerciales?

La Ley de Arrendamientos Urbanos dedica su Título III a los locales de negocio, con duración mínima de cinco años si el arrendatario es persona física y libertad para fijar renta. Las partes pueden pactar mejoras, fianza y actualizaciones siempre que respeten esa base legal.

5. ¿Cómo descargar un modelo de contrato de alquiler de local en PDF válido?

En España los modelos del Consejo General del Notariado o de tu Colegio de Abogados están en PDF descargables. En México la PROFECO difunde formatos, y en Argentina la SAIJ publica contratos modelo; descarga el de tu país, no uno genérico, para que las cláusulas respondan a tu ley.

6. ¿En qué se diferencia un contrato de arrendamiento de local de negocio del de vivienda?

En España el local de negocio tiene duración mínima de cinco años y se rige por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos; la vivienda usa el Título II y cinco años de prórroga tácita. En México y Argentina la distinción está en el destino pactado y en la normativa civil aplicable, no en la duración legal.

Fuentes

1. LoopnetContrato de alquiler de un local comercial: modelo actualizadoconsultado el 29/09/2026
2. BcnLey de arriendo – BCNconsultado el 29/09/2026
3. CspabogadosEl contrato de locación comercial en la Argentinaconsultado el 29/09/2026
4. PortalempEl arrendamiento de locales comercialesconsultado el 29/09/2026
5. ArgentinaLey simple: Alquileres | Argentina.gob.arconsultado el 29/09/2026