Qué es un contrato de arrendamiento verbal y por qué no es lo mismo en todos lados
Un contrato de arrendamiento verbal es, simplemente, un acuerdo al que llegan de palabra una persona que cede el uso de un inmueble (arrendador o locador) y otra que paga por usarlo (arrendatario, inquilino o locatario). No hay papel firmado, ni testigos formales, ni documento ante notario: solo la palabra cruzada y, casi siempre, el cobro y pago de rentas durante un tiempo.
Este tipo de pacto es muy común, sobre todo en arrendamientos informales de vivienda entre particulares, y en muchos países se tolera cuando el acuerdo no supera ciertos montos o plazos. Ahora bien, que sea válido no significa que funcione igual en todas partes: lo que sirve como prueba, quién debe pagar los impuestos, qué tribunal entiende del asunto y hasta los plazos para reclamar dependen por completo de la ley de cada país.
Por eso un lector en Lima, en Buenos Aires o en Madrid no puede aplicar la misma regla. El principio de fondo es parecido, pero los detalles cambian: forma exigida, plazo para exigir el pago, índice de actualización de la renta, formalidades del desahucio o del desalojo, e incluso la posibilidad de registrar el contrato.
Lo que casi todos los países comparten y por qué los detalles cambian
Hay coincidencias reales entre los cinco países que se analizan aquí, y conviene tenerlas presentes antes de entrar en cada uno:
- El contrato de arrendamiento es válido si concurren los tres requisitos clásicos: consentimiento, objeto (el inmueble) y precio (la renta).
- En todos los ordenamientos estudiados, el acuerdo verbal es admisible como punto de partida, aunque su prueba en juicio es más compleja que la de un contrato escrito.
- El inquilino puede acreditar la relación mediante recibos de pago, transferencias, testigos, fotografías, mensajes y, en general, cualquier medio de prueba admitido por la ley procesal de cada país.
- Una vez acreditado el contrato, las obligaciones de las partes son esencialmente las mismas: pagar la renta puntualmente, conservar el inmueble, devolverlo al término y respetar el destino pactado.
- La acción para reclamar rentas adeudadas o para recuperar el inmueble prescribe, pero el plazo concreto cambia radicalmente de un país a otro.
- En casi todos los países la forma escrita termina siendo obligatoria a partir de cierto monto, de cierta duración o cuando se quiere registrar el contrato.
La consecuencia práctica es directa: lo único universal es el principio de fondo. Todo lo que se parezca a una cifra, un plazo, un organismo o un tributo necesita el nombre del país pegado, porque fuera de esa frontera la regla puede ser otra.
El contrato de arrendamiento verbal en España
En España, el arrendamiento de vivienda urbana se rige principalmente por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y supletoriamente por el Código Civil. El contrato verbal es admisible, aunque la prueba se complica si no hay recibos ni testigos.
| Aspecto | Regla en España |
|---|---|
| Ley principal | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) |
| Norma supletoria | Código Civil |
| Vía judicial | Juzgados de Primera Instancia |
| Prueba habitual | Indicios, recibos, transferencias, testigos |
La jurisprudencia menor (Audiencias Provinciales) y la del Tribunal Supremo han resuelto decenas de casos sobre arrendamientos verbales: desde fincas rústicas con parentesco entre las partes hasta pisos urbanos con rentas simbólicas. En uno de los casos publicados, la Audiencia Provincial de Navarra condenó al pago de 5.048,49 euros (EUR) en concepto de rentas adeudadas tras declararse resuelto un contrato verbal formalizado en 2004.
Qué ley y qué organismo aplican en España
Cuando se trata de vivienda urbana, la ley aplicable es la LAU. Si el arrendamiento es rústico o tiene una finalidad distinta a la vivienda, entra en juego la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos y, en lo no previsto, el Código Civil. El conocimiento del asunto corresponde a los Juzgados de Primera Instancia del partido judicial donde esté situado el inmueble, y la acción más frecuente es el juicio verbal o el desahucio por precario del art. 250.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Forma exigida y cuándo basta la palabra
La LAU no exige forma escrita para que el contrato de vivienda nazca, y el Código Civil sólo la impone en casos concretos (por ejemplo, cuando se trate de derechos reales sobre inmuebles). En la práctica, el acuerdo verbal vale mientras no se discuta su existencia: el problema empieza cuando una de las partes lo niega y la otra tiene que demostrarlo.
Para formalizar el ingreso de la fianza existe un trámite específico regulado por la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas, que obliga a depositar la fianza en el organismo autonómico competente.
Cómo se discute en los tribunales españoles
La prueba indiciaria es la pieza clave. Sentencias del Tribunal Supremo y de Audiencias Provinciales (Madrid, Barcelona, Navarra, Alicante, Toledo, Valencia, Málaga y Murcia, entre otras) han dado por acreditados contratos verbales a partir de cobros bancarios, declaraciones de testigos, estancias prolongadas y posesión efectiva del inmueble.
Ejemplo: en un caso resuelto por la Audiencia Provincial de Barcelona, la parte demandada alegaba un contrato verbal con renta de 200 euros mensuales, aunque solo había abonado 50 euros al mes por su situación económica. El tribunal terminó condenando al pago de las diferencias acumuladas.
En España, quien paga la renta y ocupa el piso puede acabar siendo reconocido como inquilino, aunque nunca firmara nada, si los indicios son suficientes.
El contrato de arrendamiento verbal en México
En México, el Código Civil Federal y los códigos civiles de cada entidad federativa parten de una regla distinta a la española: para que el contrato de arrendamiento sea plenamente oponible frente a terceros, la ley exige que se haga por escrito. Para vivienda laboral (la que el patrón da al trabajador), la norma específica es la Ley Federal del Trabajo.
| Aspecto | Regla en México |
|---|---|
| Norma general | Código Civil Federal + códigos civiles estatales |
| Vivienda laboral | Ley Federal del Trabajo |
| Forma habitual | Escrita para producir efectos frente a terceros |
| Vía judicial | Juzgados Civiles de cada entidad federativa |
El salario mínimo general en México es de 315,04 MXN/día (2026), según la CONASAMI, y la UMA de 2026 es 117,31 MXN diarios. Estas dos cifras sirven de referencia para calcular rentas, fianzas y muchos topes procesales en las leyes estatales.
Qué ley y qué organismo aplican en México
El arrendamiento entre particulares se rige por el Código Civil Federal en lo federal y, sobre todo, por los códigos civiles de cada entidad. Los juicios se tramitan ante los Juzgados Civiles de la entidad donde esté el inmueble (la vía correcta, según la SCJN). No es un asunto de PROFECO (no hay relación de consumo) ni de la CNDH (no hay autoridad de por medio).
Forma escrita y excepciones en México
La regla general es que el contrato se celebre por escrito: es lo que permite oponerlo frente a terceros y, sobre todo, acreditar fechas, renta y plazo sin discusión. Aun así, la prueba del acuerdo verbal es admisible: testimonios, recibos firmados, transferencias bancarias, fotografías o mensajes pueden demostrar la existencia del contrato y las condiciones realmente pactadas.
Pruebas y plazos más habituales en un juicio mexicano
La relación arrendaticia verbal se prueba con cualquier medio que la ley procesal civil de cada estado admita, incluidos testigos y presunciones. Los plazos procesales varían según la legislación estatal y según el tipo de juicio (ordinario o verbal), así que lo concreto depende del código procesal de la entidad correspondiente. El monto de las rentas adeudadas y la reclamación de su pago se calculan sobre la renta mensual pactada, que a su vez suele referenciarse al salario mínimo o a la UMA vigente.
El contrato de arrendamiento verbal en Argentina
Argentina fue más lejos que otros países: en 2020, con la reforma de la ley de alquileres, el Código Civil y Comercial de la Nación estableció expresamente que el contrato de locación de inmuebles debe celebrarse por escrito. Aun así, el contrato verbal puede probarse y desplegar efectos entre las partes.
| Aspecto | Regla en Argentina |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil y Comercial de la Nación |
| Plazo mínimo vivienda | 2 años |
| Plazo mínimo otros destinos | 3 años |
| Plazo máximo vivienda | 20 años |
| Plazo máximo otros destinos | 50 años |
| Intimación de pago | 10 días (mínimo) |
El salario mínimo, vital y móvil es de 372.400 ARS/mes desde 2026 (sube a 376.600 ARS en agosto de 2026), según la Resolución 9/2025. Las cifras argentinas en pesos envejecen muy rápido, por eso en este apartado se trabaja con plazos y reglas más que con montos.
Qué ley y qué organismo aplican en Argentina
La regulación está en el Código Civil y Comercial, y el organismo fiscal es la AFIP, cuyo registro RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles) es opcional desde 2024. El cobro de alquileres, el desalojo y la consignación de llaves se tramitan ante los tribunales civiles con competencia en el lugar del inmueble.
Forma escrita, plazos y excepciones en Argentina
La ley exige forma escrita, pero la falta de escritura no anula el contrato: lo que hace es dificultar la prueba. Si se acredita la existencia del acuerdo, la relación se rige por los plazos legales: 2 años para vivienda y 3 años para otros destinos cuando no se fija plazo. El tope máximo es de 20 años (vivienda) y 50 años (otros destinos). Las excepciones a la forma escrita son las que la propia ley prevé: imposibilidad acreditada de obtener la firma de la contraparte, por ejemplo.
Intimación de pago, desalojo y consignación de llaves
Cuando el inquilino deja de pagar, el locador debe intimarlo por un plazo mínimo de 10 días en el domicilio contractual. Si vencido el plazo el inquilino no devuelve el inmueble, procede la acción judicial de desalojo. El locador no puede negarse a recibir las llaves, y si lo hace, el inquilino puede consignarlas judicialmente: si lo hace dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación, no se deben alquileres por esos días y las costas las paga el locador.
Ejemplo: una familia en Buenos Aires con contrato verbal adeuda 8 meses de alquiler a 280.000 ARS cada uno. El locador intima el pago por 10 días; al no recibir respuesta, inicia el desalojo. El inquilino, al recibir la notificación, consigna las llaves en 5 días hábiles: no se le cobran los días restantes del período ni las costas.
El contrato de arrendamiento verbal en Chile
En Chile, la norma clave es la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos (D.O. 04.02.1982), complementada por el Código Civil. La ley permite tanto contratos escritos como verbales, y regula con detalle cómo se pone término al arriendo en uno y otro caso.
| Aspecto | Regla en Chile |
|---|---|
| Norma principal | Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos (Ley 18.101) |
| Norma supletoria | Código Civil |
| Vía judicial | Juzgados de Letras en lo Civil |
| Desahucio | Notarial o judicial |
El ingreso mínimo mensual en Chile es de 350.000 CLP (2026) según BCN, y la UTM de julio de 2026 es 71.649 CLP según el SII. Para efectos de actualización de rentas y de fianzas en contratos largos, la UTM se reajusta mensualmente con el IPC, por lo que cualquier cálculo hay que actualizarlo mes a mes.
Qué ley y qué organismo aplican en Chile
La Ley 18.101 rige los arriendos urbanos, y el Código Civil (DFL 1) opera como supletorio. La Dirección del Trabajo no tiene competencia sobre estos conflictos: se pleitea ante los Juzgados de Letras en lo Civil, que conocen la terminación del arriendo, el desahucio y el cobro de rentas.
Forma del contrato verbal y desahucio del arrendador
En los contratos mes a mes o de duración indefinida, el desahucio del arrendador solo puede hacerse judicialmente o por notificación personal de un notario. El plazo de desahucio es de dos meses desde la notificación, más un mes adicional por cada año completo de ocupación, sin superar seis meses en total. El arrendatario puede restituir antes, pagando la renta solo hasta el día efectivo de la restitución.
Plazo fijo, subarriendo tácito y restitución efectiva
En contratos de plazo fijo de hasta un año, el arrendador solo puede pedir judicialmente la restitución, y el arrendatario goza de dos meses desde la notificación de la demanda para restituir. En habitación con plazo fijo superior a un año se entiende implícita la facultad de subarrendar, salvo pacto en contrario: si se prohíbe el subarriendo, el arrendatario puede poner término anticipado sin pagar la renta del período restante. Terminado el contrato por cualquier causa, el arrendatario sigue obligado al pago de la renta y de los gastos comunes hasta la restitución efectiva.
El contrato de arrendamiento verbal en Perú
En Perú, el Código Civil de 1984 admite el arrendamiento verbal, pero impone la escritura pública para arrendamientos de monto elevado (hoy más de 880.000 soles anuales, equivalente a más de 160 UIT) o cuando se quiere inscribir el contrato en los registros públicos. La UIT de 2026 es de 5.500 PEN según el Decreto Supremo 301-2025-EF, y la remuneración mínima vital es de 1.130 PEN/mes según el MTPE.
| Aspecto | Regla en Perú |
|---|---|
| Norma principal | Código Civil de 1984 |
| Formalidad por monto | Escritura pública cuando se superan las 160 UIT anuales |
| Vía judicial | Juzgados Civiles o de Paz Letrado |
| Desalojo rápido | Ley 30933 (con intervención notarial) |
Qué ley y qué organismo aplican en Perú
La regulación sustantiva está en el Código Civil y, para el procedimiento de desalojo notarial, en la Ley 30933. Los juicios de desalojo y de cobro de alquileres van ante los Juzgados Civiles o de Paz Letrados del Poder Judicial, y existe una vía notarial mucho más rápida para contratos con cláusula de allanamiento futuro inscritos. El Ministerio de Vivienda administra el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV).
Forma escrita según el monto y prueba del contrato verbal
La regla peruana es clara: si la renta anual supera las 160 UIT, el contrato debe celebrarse por escritura pública. Por debajo de ese umbral, el contrato es válido de palabra. Para probar el acuerdo verbal en juicio, sirven testigos, recibos, transferencias y cualquier medio admitido por el Código Procesal Civil. Si hay discusión sobre el monto o la duración, la prueba pericial y la testimonial suelen ser determinantes.
Plazos, rentas adeudadas y entrega del inmueble
El Código Civil peruano fija los plazos para exigir el pago de rentas adeudadas y para pedir la restitución del inmueble, pero esos plazos dependen del tipo de contrato y de si ha habido o no requerimiento previo. La acción de desalojo se tramita ante el juez civil y suele requerir, antes de la demanda, un requerimiento de pago por las vías válidas. Los detalles del trámite y los plazos concretos dependen del código procesal y del juzgado que intervenga, así que lo prudente es confirmarlos con el propio Poder Judicial o con un abogado local.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arrendamiento verbal
1. ¿Qué dice la jurisprudencia sobre los contratos de arrendamiento verbal?
La jurisprudencia en España, México, Colombia, Chile y Perú reconoce de forma bastante uniforme la validez del arrendamiento verbal, aunque la prueba de su existencia y de sus condiciones (renta, plazo) recae sobre quien lo alega. En España el Tribunal Supremo insiste en la prueba testifical; en México y Perú la SCJN y la Corte Suprema admiten cualquier medio lícito, incluidos testigos y recibos.
2. ¿Qué es un contrato de arrendamiento verbal y qué lo diferencia del escrito?
Es el acuerdo por el que una persona cede temporalmente el uso de un inmueble a cambio de una renta, formalizado solo de palabra. En España, Chile y Colombia tiene la misma validez que el escrito, pero limita la prueba de rentas y plazos; en México y Perú también es válido, aunque el escrito facilita acreditar el plazo ante la autoridad.
3. ¿Se puede echar a un inquilino si el contrato de arrendamiento es solo verbal?
Sí, pero con matices por país. En España la LAU exige forma escrita para el plazo mínimo legal de cinco años, aunque cabe prueba testifical. En México, Colombia y Chile el juez puede ordenar la desocupación tras el plazo pactado o el legal supletorio acreditando la relación arrendaticia por cualquier medio.
4. ¿Es válido un contrato de arrendamiento verbal?
Sí, en todos los ordenamientos del entorno hispanohablante. España (art. 27 LAU), Chile (art. 1.695 Código Civil), Colombia (arts. 2.033-2.040), México (art. 2.398 Código Civil Federal) y Perú (art. 1.666 Código Civil) admiten el arrendamiento consensual, sin escritura pública ni registro, salvo fincas registrales o derechos reales.
5. ¿Cómo se prueba la existencia de un contrato de arrendamiento verbal?
Con cualquier medio lícito admitido en cada país: testigos, recibos de pago, transferencias bancarias, mensajes y facturas de suministros a nombre del inquilino. En España el Supremo (STS 245/2019) acepta prueba testifical robusta; en México y Perú bastan indicios concurrentes y la confesión; en Chile y Colombia pesan los comprobantes de la renta.
6. ¿Me pueden desalojar si no tengo un contrato de alquiler escrito?
Sí, en cualquier país, aunque el proceso exige acreditar la relación arrendaticia. En España, México y Perú el dueño puede acudir al juez con testigos y recibos; en Chile el procedimiento monitorio y en Colombia el verbal sumario permiten pedir la restitución del inmueble aunque no haya papel firmado.
7. ¿Qué regula la Ley de Arrendamientos Urbanos en España?
La LAU española (Ley 29/1994) fija un plazo mínimo legal de cinco años para personas físicas y siete para personas jurídicas, y obliga a elevar a escrito los contratos de más de seis meses, regulando también fianza, actualización de renta y subrogación mortis causa. Para arrendamientos anteriores a 1995 sigue vigente el sistema transitorio de la LAU/1964 y su prórroga forzosa.
8. ¿Qué es la LAU y en qué se diferencia de las leyes de arrendamiento de América Latina?
La LAU (Ley 29/1994) es la ley española de arrendamientos urbanos. En América Latina no existe una LAU, sino Códigos Civiles con reglas generales: México (art. 2.398 CCF), Colombia (arts. 2.033-2.040), Chile (arts. 1.695-1.996), Perú (arts. 1.666-1.700) y Argentina, cada uno con sus propios plazos supletorios y formalidades registrales.
Fuentes
- RentagarantizadaContrato de arrendamiento verbal: ¿existe, es legal?consultado el 30/09/2026
- MicrojurisDado que no existe un contrato de locación por escrito donde el …consultado el 30/09/2026
- CajmetroArrendamiento – Corporación de Asistencia Judicialconsultado el 30/09/2026
- AbogadosparatodosValidez de un contrato de arrendamiento verbalconsultado el 30/09/2026
- CronistaSin Ley de Alquileres: a partir de ahora el propietario puede acordar …consultado el 30/09/2026