Qué es un contrato de reserva y por qué no es lo mismo en todos los países
Un contrato de reserva de vivienda entre particulares es un acuerdo previo, normalmente escrito, por el que el vendedor retira el inmueble del mercado durante un tiempo y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de su interés. Esa cifra se descuenta después del precio si la operación se cierra, y se pierde o se devuelve según lo que las partes hayan firmado.
Ese es el único punto que se repite en todos los países. A partir de ahí, el contenido cambia por completo: el nombre del documento, el porcentaje habitual de la señal, el plazo, las consecuencias del incumplimiento y hasta el organismo ante el que reclamar son diferentes en cada lugar. Por eso el texto firmado siempre prevalece: en derecho, lo que no está escrito se discute; lo que está escrito se ejecuta.
Conviene tener claro desde el primer momento que la reserva no es un contrato de compraventa. Es un paso anterior, un compromiso de cumplir, y su regulación —o su ausencia— depende de la legislación civil de cada país.
Tabla comparativa: reserva de vivienda entre particulares en España, México, Argentina, Chile y Perú
| País | Nombre local del contrato | Ley u organismo que lo regula | Porcentaje habitual de la señal | Plazo típico | Consecuencia si una parte incumple |
|---|---|---|---|---|---|
| España | Contrato de reserva (atípico) | Código Civil; referencia en la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles | 1 %–5 % del valor en euros | 7 a 30 días, según lo pactado | Obligación de cumplir; sin cláusula de desistimiento, la parte cumplidora puede exigir la compraventa en juicio |
| México | Promesa de compraventa / reserva | Código Civil Federal; cada estado tiene su propio código civil; PROFECO en consumo | 10 %–30 % del precio en pesos mexicanos | 30 a 90 días, según el código civil estatal y la práctica notarial | Devolución de la señal y, en su caso, pago de daños y perjuicios conforme al código civil aplicable |
| Argentina | Boleto de compraventa con señal | Código Civil y Comercial de la Nación; Registro de la Propiedad Inmueble | 10 %–30 % del valor en pesos argentinos | 30 a 180 días, a convenir | Quien desiste pierde la señal; quien no cumple devuelve el doble (arras penitenciales) si se pactaron |
| Chile | Reserva inmobiliaria | Código Civil; Ley 19.472 y Ley 16.472 sobre corredores; Conservador de Bienes Raíces | 1 %–3 % del valor en pesos chilenos | 10 a 90 días | Pierde la reserva el comprador; el vendedor devuelve y, según lo pactado, paga compensación adicional |
| Perú | Separación o promesa de compraventa con arras | Código Civil peruano; SUNARP; Colegio de Notarios | 5 %–15 % del precio en soles | 15 a 60 días, según lo convenido | Devolución de lo entregado y pago de la penalidad pactada, salvo cláusulas distintas |
España: el contrato de reserva como figura atípica entre particulares
En España la reserva entre particulares es una figura atípica: no tiene un artículo propio que la defina al detalle en el Código Civil. Por eso la redacción del documento es la que manda. Lo que las partes escriban —plazo, importe, condiciones de devolución— será lo que el juez aplique si hay discrepancias.
El entorno normativo más cercano es la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, que aunque está pensada para muebles se cita a menudo como referencia supletoria, y el Registro de la Propiedad, donde se puede consultar quién es el titular real del inmueble y si tiene cargas.
La reserva se suele usar para "pausar" la comercialización de una vivienda: el comprador entrega una pequeña cantidad para que el vendedor retire el anuncio y no acepte otras ofertas. El problema es que, al no ser un contrato típico, el redactado marca las consecuencias. Si no se incluye una cláusula de desistimiento, el comprador está obligado a firmar las arras y luego la escritura. Quien rompe el acuerdo sin causa justificada puede ser demandado por la otra parte para que cumpla forzosamente o indemnice.
En España, lo que no se escribe en la reserva no existe: el Código Civil no rellena los huecos por ti.
Qué cláusulas son esenciales en una reserva en España
- Identificación completa de las partes con DNI o CIF y, si actúa un representante, copia de los poderes.
- Referencia catastral y número de finca registral para localizar el inmueble en el Registro de la Propiedad.
- Precio total de la vivienda y desglose de la señal entregada en euros.
- Plazo para elevar a pública la compraventa y posibles prórrogas.
- Importe que se entregará después en concepto de arras y fecha prevista para ese segundo documento.
- Condición resolutoria expresa para el supuesto de que el banco deniegue la hipoteca.
Reserva frente a arras penitenciales en España
| Aspecto | Reserva | Arras penitenciales (art. 1454 Código Civil) |
|---|---|---|
| Regulación | Atípica; la fija el contrato | Tipificada en el Código Civil |
| Desistimiento del comprador | No previsto salvo pacto expreso | Pierde la señal entregada |
| Desistimiento del vendedor | No previsto salvo pacto expreso | Devuelve el doble de lo recibido |
| Importe habitual | 1 %–5 % del precio | 5 %–15 % del precio |
| Consecuencia principal | Obligación de cumplir el contrato | Facultad de desligarse pagando la penalización |
La condición resolutoria por hipoteca que no puede faltar
Sin una cláusula que devuelva la señal si el banco deniega el préstamo, en España el comprador puede perder íntegramente su dinero por causas ajenas a su voluntad. El banco no es parte del contrato de reserva, así que su decisión —aunque sea por motivos ajenos al comprador— no excusa el cumplimiento. Por eso la condición resolutoria por hipoteca no es un detalle: es la diferencia entre perder la señal o recuperarla íntegra.
México: reserva, promesa de compraventa y arras según el Código Civil Federal
En México la figura más usada para reservar una vivienda entre particulares no se llama "reserva" en sentido estricto: lo habitual es firmar una promesa de compraventa, regulada en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada estado, que son los que terminan aplicando al inmueble. La promesa obliga a las partes a celebrar el contrato definitivo en un plazo y bajo unas condiciones determinadas.
El Registro Público de la Propiedad es el organismo donde se comprueba quién es el dueño, qué gravámenes pesan sobre la finca y si hay anotaciones por adeudos. La Ley Federal de Protección al Consumidor y la PROFECO entran en juego cuando la operación la gestiona una inmobiliaria o un desarrollador.
En la práctica mexicana la promesa se acompaña de una cantidad en pesos mexicanos que funciona como señal: si el comprador desiste, pierde lo entregado; si el vendedor incumple, devuelve lo recibido y paga la penalidad pactada en el documento.
Cantidad, plazo y forma de pago habituales en una reserva en México
| Aspecto | Práctica habitual | Fuente |
|---|---|---|
| Porcentaje de la señal | 10 %–30 % del precio | Código Civil Federal y práctica notarial |
| Plazo para escriturar | 30 a 90 días | Pacto entre las partes |
| Forma de pago | Cheque, transferencia o efectivo ante notario | Práctica notarial mexicana |
| Moneda | Pesos mexicanos (MXN) | — |
| Penalidad por incumplimiento | La que se haya pactado por escrito | Código Civil Federal |
Qué debe incluir la reserva entre particulares en México
- Identificación de las partes con RFC y, si hay representante, poder notariado.
- Datos del inmueble: ubicación, superficie, linderos y referencias catastrales y registrales.
- Monto de la señal en pesos mexicanos y forma de pago.
- Plazo para firmar la escritura pública ante notario.
- Condiciones claras de devolución y cláusulas penales expresas.
- Condición suspensiva por crédito hipotecario denegado, con plazo y banco definido.
Si el banco no otorga el crédito: cómo blindar la reserva en México
- Pactar por escrito una condición suspensiva que señale que, si el crédito hipotecario es denegado por el banco elegido, la señal se devuelve íntegra en un plazo de 10 a 15 días hábiles.
- Definir qué documentación se exigirá al comprador para acreditar la denegación (carta del banco con sello y fecha).
- Limitar el plazo para gestionar el crédito y, si se agota, devolver la señal menos los gastos de corretaje demostrados.
- Si la inmobiliaria o el vendedor se niega a devolver la cantidad, reclamar ante la PROFECO en México, que actúa como organismo de defensa del consumidor.
Argentina: reserva, boleto de compraventa y señal en pesos argentinos
En Argentina el instrumento más habitual para reservar una vivienda entre particulares es el boleto de compraventa con señal, una pieza clave del tráfico inmobiliario que está respaldada por el Código Civil y Comercial de la Nación y por el Registro de la Propiedad Inmueble de cada jurisdicción.
El boleto no es la escritura: es el documento privado —o con firma certificada ante escribano— por el que las partes se obligan a escriturar en un plazo y bajo unas condiciones determinadas. Mientras esa escritura no se firma, el comprador no es titular registral, pero sí tiene un derecho personal frente al vendedor que puede ejecutar judicialmente.
La cifra entregada como señal suele pactarse en pesos argentinos y su monto cambia según la práctica de cada plaza. Cuando se conviene como arras penitenciales, su régimen es claro: si el comprador desiste, pierde la señal; si el vendedor incumple, devuelve el doble.
Monto, plazo y consecuencias del incumplimiento en Argentina
| Aspecto | Práctica habitual | Fuente |
|---|---|---|
| Porcentaje de la señal | 10 %–30 % del valor en ARS | Pacto entre partes; Código Civil y Comercial de la Nación |
| Plazo para escriturar | 30 a 180 días | Pacto entre partes |
| Si el comprador desiste | Pierde la señal entregada | Código Civil y Comercial de la Nación |
| Si el vendedor incumple | Devuelve el doble si se pactaron arras penitenciales | Código Civil y Comercial de la Nación |
Cláusulas clave del boleto con señal en Argentina
- Datos completos del inmueble: dirección, partido, nomenclatura catastral y matrícula registral.
- Monto de la señal en pesos argentinos, fecha y forma de pago.
- Plazo para otorgar la escritura pública y eventuales prórogas.
- Condiciones de devolución si se rechaza el crédito bancario.
- Consecuencias expresas si una parte incumple: pérdida, duplicación o indemnización adicional.
- Datos del escribano que intervendrá y de la escribanía donde se firmará la escritura.
Cómo dejar por escrito que la señal se devuelve si se rechaza el crédito
- Incluir en el boleto una cláusula que diga expresamente que, si la entidad de crédito rechaza la solicitud, el comprador debe notificarlo por escrito en un plazo de 5 a 10 días hábiles.
- Acompañar la notificación con la carta del banco en la que consta la denegación.
- Pactar que el vendedor devolverá la señal en pesos argentinos, actualizada o no según lo convenido, en un plazo de 10 a 15 días hábiles desde la notificación.
- Para cualquier discrepancia, recurrir al Colegio de Escribanos de la jurisdicción o, si el boleto se hizo por escritura pública, al propio escribano interviniente. El Banco Central de la República Argentina no es organismo de reclamo entre privados, pero su reporte de productos financieros sirve como antecedente si se discute el crédito.
Chile: reserva inmobiliaria y promesa de compraventa ante corredor
En Chile la reserva inmobiliaria es el primer paso formal de la compraventa: un contrato firmado por comprador y vendedor, o por el corredor que los representa, por el que el inmueble se retira del mercado durante un plazo determinado. El marco principal está en el Código Civil, complementado por la Ley 19.472 y la Ley 16.472, que regulan la actuación de los corredores y la publicidad inmobiliaria.
El Conservador de Bienes Raíces es el organismo donde se inscriben las transferencias y donde se pueden pedir los certificados de dominio, gravámenes y prohibiciones. A diferencia de otros países, en Chile la reserva suele ser un monto bajo respecto del precio total y opera más como señal de compromiso que como anticipo sustantivo.
Porcentaje, plazo y documentos que pide la reserva en Chile
| Aspecto | Práctica habitual | Fuente / observación |
|---|---|---|
| Porcentaje de la reserva | 1 %–3 % del valor en CLP | Práctica del mercado chileno |
| Plazo de vigencia | 10 a 90 días | Pacto entre las partes |
| Documentos a pedir | Título de propiedad, planos, certificado de dominio vigente, certificado de deudas | Práctica notarial y de corredores |
| Moneda | Pesos chilenos (CLP) | — |
| Inscripción | No inscribe la reserva; solo el Conservador registra la compraventa posterior | — |
Qué debe contener el contrato de reserva entre particulares en Chile
- Identificación completa con RUT, nombre y domicilio de las partes.
- Descripción del inmueble: dirección, número de rol, deslindes y características.
- Monto de la reserva en pesos chilenos y forma de pago.
- Plazo de vigencia y fecha tope para firmar la promesa de compraventa.
- Exclusividad para el comprador y cláusulas de penalización por incumplimiento.
- Condiciones de devolución si el banco deniega el financiamiento.
Si el vendedor se arrepiente o el comprador desiste
Ventajas para el comprador:
- Recupera la reserva si la negativa crediticia está documentada en el contrato.
- Si el vendedor desiste, obtiene la devolución más una compensación adicional equivalente al valor de la reserva, si así se pactó.
Inconvenientes para el comprador:
- Si desiste por decisión propia, pierde la reserva entregada.
- Si la reserva es muy baja, el vendedor puede preferir perderla para vender a un tercero que ofrezca más.
Ventajas para el vendedor:
- Recibe una compensación si el comprador desiste sin causa.
- Mantiene el inmueble fuera del mercado con un costo bajo para el comprador.
Inconvenientes para el vendedor:
- Si se arrepiente, devuelve la reserva y, según lo pactado, paga una suma adicional.
- Si la reserva no está bien redactada, la compensación adicional no se aplica y la salida es barata.
Perú: reserva, separación y promesa de compraventa ante notario
En Perú la reserva de una vivienda entre particulares se suele formalizar de dos maneras: como una separación simple con entrega de arras, o como una promesa de compraventa inscrita o elevada a escritura pública. El Código Civil peruano y el Colegio de Notarios marcan las pautas del documento, mientras que la SUNARP es la autoridad registral donde se inscribe el inmueble y se piden los certificados.
El contrato se firma ante notario para que las firmas queden autenticadas y el documento tenga fecha cierta. La cantidad entregada en soles funciona como señal y su devolución depende de lo que se haya escrito: si se convino como arras confirmatorias, la parte cumplidora puede exigir la celebración del contrato; si se convino como arras penitenciales, el incumplidor pierde la señal o la devuelve duplicada, según quién desista.
Porcentaje, plazo y moneda del contrato de reserva en Perú
| Aspecto | Práctica habitual | Fuente / observación |
|---|---|---|
| Porcentaje | 5 %–15 % del precio en soles | Pacto entre las partes |
| Plazo | 15 a 60 días | Pacto entre las partes |
| Moneda | Soles (PEN) | — |
| Régimen civil | Código Civil peruano | — |
| Documento | Separación con arras o promesa de compraventa | Colegio de Notarios |
Cláusulas indispensables en la reserva peruana
- Datos completos del inmueble: dirección, partida registral en SUNARP y referencia catastral.
- Monto de la señal en soles y forma de pago.
- Plazo para firmar la escritura pública de compraventa.
- Condiciones de devolución si el crédito hipotecario es denegado.
- Cláusula penal expresa para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes.
- Designación del notario ante el que se firmará la escritura definitiva.
Antes de firmar en Perú: qué pedir al vendedor
- Solicitar en SUNARP el certificado de gravámenes y la partida registral actualizada del inmueble.
- Verificar que el vendedor coincide con el titular registral y, si hay representante, exigir copia del poder.
- Pedir el certificado de deudas tributarias (impuesto predial) y municipales (arbitrios).
- Comprobar que no existen procesos judiciales sobre el inmueble en el Poder Judicial.
- Una vez reunidos los documentos, llevar la propuesta de reserva al notario para que la revise antes de firmarla.
Datos verificados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de reserva entre particulares
1. ¿Qué debe incluir un contrato de reserva de vivienda entre particulares?
Como mínimo, la identidad de comprador y vendedor, la descripción del inmueble con su referencia catastral en España, el precio total y el importe de la reserva —suele oscilar entre 1.000 y 6.000 euros en España, mientras en México se maneja en pesos mexicanos y en Chile en UF—, la fecha límite para firmar el compromiso firme o la escritura, y qué pasa si una parte se arrepierte. Si la reserva se descuenta del precio final, dilo expresamente para que no se interprete como pago aparte.
2. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de reserva en PDF descargable?
En España, los colegios de profesionales y plataformas de las comunidades autónomas suelen ofrecer modelos descargables; en México, la PROFECO y los notarios publican guías con formatos tipo. Busca siempre el documento oficial del país donde está el inmueble, porque incluir cláusulas de otro ordenamiento puede dejarlo sin validez ante un juez local.
3. ¿Puedo usar un contrato de reserva en Word o tengo que redactarlo a mano?
Puedes partir de una plantilla editable en Word o en Google Docs, pero lo importante no es el formato sino el contenido: que estén las partes identificadas, el precio, el plazo y las consecuencias del incumplimiento firmadas por ambos. Tras imprimirlo, ambas partes lo firman y cada una se queda con una copia, algo que en Argentina y Chile se refuerza con firma ante notario si la operación es sobre un bien raíz.
4. ¿En qué se diferencia un contrato de reserva de vivienda de segunda mano?
En vivienda de segunda mano, el vendedor es el dueño directo, así que conviene exigir una nota simple registral en España o un certificado de dominio en Chile para confirmar que está libre de cargas. La reserva suele ser de unos 3.000 a 6.000 euros en España o su equivalente en pesos mexicanos en México, y se descuenta del precio al firmar la compraventa definitiva, normalmente entre 30 y 90 días después.
5. ¿Qué debe tener un modelo de contrato de reserva si lo hago basándome en Idealista u otro portal?
Las plantillas de portales como Idealista son útiles como punto de partida, pero no sustituyen al contrato real: añade siempre la referencia catastral del piso en España o la clave catastral equivalente en México, el plazo cierto para firmar, la cantidad de la reserva con su moneda y la cláusula penal por desistimiento. Antes de firmar, revisa que la descripción del inmueble coincide exactamente con los datos del anuncio y con el Registro de la Propiedad en España.
6. ¿Cómo se hace un contrato de reserva en PDF y qué se le adjunta?
Se redacta, se firma y luego se escanea en PDF para que ambas partes tengan una copia idéntica. Es útil adjuntar copia del documento de identidad de las partes y una nota simple registral en España, un certificado de libertad de gravamen en México o el certificado de dominio vigente en Chile, para acreditar que el vendedor puede disponer del inmueble.
7. ¿Cambia el contrato de reserva si la vivienda está en construcción o sobre plano?
Sí, cambia bastante: si la vivienda está en construcción, el promotor en España debe entregar aval bancario o seguro para las cantidades anticipadas, mientras en México la Ley Federal de Protección al Consumidor exige escriturar en un plazo o devolver con intereses. La reserva se descuenta del precio final y conviene dejar por escrito el plazo de entrega y una indemnización clara por retraso.
8. ¿Existe un modelo oficial de contrato de reserva o tengo que redactarlo yo?
No existe un único modelo oficial; cada país y, en España, cada comunidad autónoma tienen sus propios criterios. Lo habitual es partir de una plantilla profesional —de un notario en España, de un notario o corredor en Chile, de un notario en México— y personalizarla con los datos concretos del piso, las partes y las cantidades en la moneda que corresponda: euros, pesos mexicanos o UF, según el caso.
Fuentes
- GrupotuinmobiliariaEl contrato de reserva de una vivienda ¿Qué es y para qué sirve?consultado el 03/10/2026
- CaixabankContrato de arras o de reserva de vivienda, ¿cuál debo elegir?consultado el 03/10/2026
- NmrkReserva de dominio en México: una alternativa segura para …consultado el 03/10/2026
- RemaxdataworkReserva ad referéndum: La cláusula que puede salvarteconsultado el 03/10/2026
- InmuebliContrato de reserva – Inmuebliconsultado el 03/10/2026