Qué significa que el garante rescinda el contrato y por qué no es lo mismo en todas partes
Que el garante rescinda un contrato de alquiler significa que la persona que firmó como respaldo del inquilino decide romper ese vínculo y dejar de responder por la renta o por los daños. No es un trámite automático: detrás hay un Código Civil, una ley de alquileres y, en muchos casos, una autoridad registral que reconoce la salida. El garante tiene posición propia, distinta a la del dueño (arrendador o locador) y a la del inquilino (arrendatario o locatario): no vive en la vivienda, no cobra la renta y, aun así, responde con su patrimonio si el inquilino falla. Por eso la mayoría de los sistemas jurídicos le dan derechos que el inquilino no tiene —como pedir al dueño que primero reclame al deudor principal— y, al mismo tiempo, le imponen obligaciones de aviso y de plazo. El resultado cambia por completo de un país a otro: en algunos basta con un escrito entregado con tiempo, en otros el garante queda atrapado hasta que termine el contrato original, y en varios depende del Código Civil de cada estado o provincia.
Lo que casi todos los países comparten sobre la actuación del garante
Aunque la letra cambia, hay principios que se repiten en los cinco países. Casi todos los ordenamientos reconocen que:
- El garante responde si el inquilino no paga o incumple el contrato, y suele hacerlo con todo su patrimonio presente y futuro, no solo con una garantía concreta.
- El garante puede liberarse en ciertos supuestos: muerte, declaración de insolvencia o vencimiento del plazo pactado, entre otros.
- Antes de liberarse, normalmente debe avisar al dueño con tiempo y, si se quiere evitar el efecto de la tácita reconducción (prórroga automática del contrato por silencio), la comunicación tiene que llegar antes de que el contrato se renueve.
- Si el garante renuncia a los beneficios que le da la ley —en especial al que le permite exigir al dueño reclamar primero al inquilino—, su situación se endurece y queda como deudor directo.
Lo que cambia de un país a otro es, sobre todo, el nombre que recibe esa figura —fiador en España, obligado solidario o aval en México, fiador en Argentina, codeudor solidario o aval en Chile y aval en Perú—, la autoridad registral o administrativa que la reconoce, los plazos para liberarse y la posibilidad de pactar monedas o índices de actualización.
España: cómo puede el garante salir del contrato de alquiler
En España la relación entre dueño e inquilino se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, mientras que la obligación del fiador vive en el Código Civil. El fiador responde si el inquilino no paga, pero tiene un arma propia: el beneficio de orden y excusión, que le permite exigir al dueño que primero reclame al inquilino y solo después le toque a él. Si en la fianza personal el fiador renuncia a ese derecho —algo frecuente en los contratos actuales—, su posición se equipara a la de un obligado solidario y el dueño puede ir directamente contra él.
En la práctica, el fiador queda atado al plazo del contrato. Si el contrato se prorroga tácitamente año a año —porque ni dueño ni inquilino avisan—, el fiador también suele quedar prorrogado, salvo que el contrato diga otra cosa. Por eso la salida limpia exige dar el preaviso antes de que se cumpla el plazo inicial o, si hay prórogas anuales, antes de que se active la siguiente.
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre el fiador en España
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos menciona al fiador junto a la fianza y lo remite al Código Civil para el régimen de la obligación. El Código Civil, por su parte, regula el beneficio de orden y excusión: si el fiador no ha renunciado a él, el dueño tiene que reclamarle primero al inquilino y solo después puede dirigirse contra el fiador. Esta protección se pierde cuando el fiador firma una fianza personal solidaria, algo cada vez más habitual en los nuevos contratos de arrendamiento.
Plazos y forma de preaviso para que el fiador quede liberado en España
- Revisa el contrato: busca la cláusula de fianza y comprueba si habla de solidaridad o de beneficio de excusión, y si fija un plazo propio para la fianza distinto al del contrato.
- Comunica al arrendador por escrito (burofax o medio fehaciente) tu voluntad de no continuar como fiador.
- Entrega el aviso con al menos un mes de antelación sobre la fecha en la que termina el contrato o, si hay prórroga tácita, sobre la fecha de la siguiente renovación anual.
- Guarda una copia sellada o con acuse de recibo; sin prueba del aviso, el dueño puede alegar que la fianza sigue viva hasta el final del plazo legal.
Si el fiador no avisa, queda vinculado mientras dure la obligación principal, incluidas las prórrogas anuales que establece la LAU.
Ventajas y riesgos para el fiador en un alquiler en España
A favor:
- Mientras conserve el beneficio de orden y excusión, el dueño tiene que perseguir primero al inquilino.
- Si el contrato se extingue por cumplimiento, el fiador queda liberado automáticamente.
- Puede pactar una duración de la fianza más corta que la del contrato, lo que le permite salir antes.
En contra:
- Si renuncia al beneficio de orden, responde igual que el inquilino y puede ser reclamado desde el primer impago.
- Si no avisa antes de la prórroga tácita, la fianza se alarga año a año hasta el máximo legal.
- La acción del dueño contra el fiador prescribe a los cinco años desde el incumplimiento, pero la deuda puede reactivarse si se reconoce o se paga una parte.
México: cómo puede el garante rescindir un contrato de alquiler
En México el régimen es mixto: el Código Civil Federal sienta las bases, pero cada entidad federativa tiene su propio código civil con reglas distintas para el obligado solidario y el aval. En la mayoría de los estados, el garante responde solidariamente con el inquilino salvo pacto en contrario, lo que significa que el dueño puede reclamarle la totalidad de la deuda sin necesidad de perseguir primero al inquilino. Algunos códigos estatales —como el de la Ciudad de México o el de Nuevo León— aún conservan beneficios de orden parecidos a los españoles, así que el primer paso siempre es revisar la legislación del estado donde está la propiedad.
La Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano complementa el marco, sobre todo en arrendamientos urbanos y vivienda, pero la obligación del garante vive en el código civil local. Lo que sí queda claro en todos los estados: el garante no se libera por el paso del tiempo mientras el contrato siga vigente; necesita un aviso expreso al arrendador y, en muchos casos, que el propio contrato prevea la duración de la garantía.
El obligado solidario en el Código Civil Federal y en los códigos locales de México
El Código Civil Federal reconoce la figura del obligado solidario y la del aval, pero no fija plazos uniformes para su liberación. Cada código estatal —el de Jalisco, el del Estado de México, el de Puebla, entre otros— añade plazos de prescripción distintos y reglas propias sobre el aviso al arrendador. Por eso, en México el garante debe consultar el código del estado donde se firmó el contrato, y no quedarse con la regla federal. Un dato clave: en varios estados la prescripción de la acción contra el garante va de cinco a diez años contados desde el incumplimiento, lo que cambia según la jurisdicción.
Plazos para que el garante quede liberado en México
- Plazo de prescripción: depende del código civil de cada entidad federativa y suele oscilar entre cinco y diez años desde el incumplimiento del inquilino.
- Aviso de rescisión: no hay un plazo legal único; lo habitual es pactarlo en el contrato (treinta o sesenta días antes del vencimiento), y si nada se dijo, se aplica el plazo razonable que fije el código local.
- Tácita reconducción: si el contrato se prorroga por silencio, la garantía suele entenderse prorrogada en los mismos términos, salvo pacto en contrario.
En México, la palabra final la tiene el código civil del estado donde está la propiedad, no el federal.
Documentos y pasos para que el garante salga del contrato en México
- Localiza el contrato de arrendamiento y revisa la cláusula de garantía: solidario, aval o ambos; anota si fija plazo propio para la garantía.
- Identifica el código civil del estado donde se firmó el contrato y busca el artículo que regula la liberación del garante.
- Envía un aviso por escrito al arrendador (notarial o con acuse de recibo) manifestando que no deseas continuar como garante a partir de la fecha de vencimiento.
- Conserva copia del aviso, del contrato y de cualquier comunicación con el arrendador; en caso de litigio, esta documentación será la base de tu defensa ante los Juzgados Civiles de cada entidad federativa.
Argentina: cómo puede el garante rescindir un contrato de alquiler
En Argentina el Código Civil y Comercial de la Nación regula al fiador y su beneficio de excusión: si el fiador no renuncia, el locador debe reclamar primero al locatario. La ley de alquileres —hoy contenida en el propio Código Civil y Comercial tras la reforma de 2020— fija reglas de plazo, moneda e índice de actualización que también alcanzan al garante. Por eso, en Argentina, quien firma como garante debe mirar dos textos: el Código Civil y Comercial y, si el contrato se inscribió en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) ante ARCA, las normas registrales que aplican a esa inscripción.
El garante en el Código Civil y Comercial de la Nación en Argentina
El Código Civil y Comercial de la Nación regula la fianza con sus caracteres propios: el fiador puede oponer el beneficio de excusión, que obliga al locador a perseguir primero al locatario; la obligación del fiador no puede ser más extensa que la del deudor principal; y la fianza debe declararse expresamente, sin extenderse por presunción. La inscripción en el RELI —hoy opcional para vivienda, según el portal de servicios del Estado argentino— no cambia la obligación del fiador, pero sí permite deducir el impuesto a las ganancias y acceder a exenciones en bienes personales y créditos bancarios, lo que hace que muchos contratos se inscriban igual.
Plazos y preaviso del garante en Argentina
- Revisa el contrato y comprueba si hay cláusula que limite la fianza al plazo inicial o la extienda a las renovaciones.
- Comunica al locador, por medio fehaciente (carta documento o telegrama con acuse), tu voluntad de no renovar la fianza.
- Entrega el aviso con al menos treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato o de su renovación.
- Si el contrato se renueva por tácita reconducción y no avisaste, la fianza se entiende prorrogada en los mismos términos que la obligación principal.
Cómo afecta la Ley de Alquileres argentina al garante
La reforma de 2020 unificó el régimen de alquiler de vivienda en el Código Civil y Comercial: plazo mínimo de dos años para vivienda, libre pacto de moneda (pesos argentinos o extranjera), libre elección del índice de ajuste y libertad para fijar el depósito en garantía. Estas reglas se aplican también al garante: si la moneda pactada es extranjera, la fianza se mide en esa moneda y el INDEC o el BCRA pueden intervenir como referencia para el índice de actualización si el pactado desaparece. La AFIP —hoy ARCA— ya no obliga a registrar los contratos de vivienda, pero el registro sigue siendo útil para acceder a exenciones fiscales.
Chile: cómo puede el garante rescindir un contrato de alquiler
En Chile rigen, para los arriendos urbanos, leyes como la Ley 19866 y el Código Civil. El garante suele firmar como codeudor solidario o aval, lo que le deja en una posición más expuesta que la del fiador con beneficio de excusión: responde junto al arrendatario, sin que el arrendador tenga que perseguir primero al deudor principal. La Dirección del Trabajo y el SERNAC pueden intervenir según el tipo de arriendo y si hay cláusulas abusivas, sobre todo en contratos donde el garante es una persona ajena al ámbito comercial.
El codeudor solidario o aval en Chile bajo la Ley de Arriendos y el Código Civil
La Ley 19866 modernizó la normativa de arriendos urbanos, pero la fianza y la obligación del codeudor solidario siguen rigiéndose por el Código Civil chileno. Este Código reconoce el beneficio de excusión del fiador, que se pierde si el garante firma como codeudor solidario o renuncia expresamente. Por eso, en la mayoría de los contratos de arriendo en Chile el garante termina siendo codeudor solidario, sin el escudo del beneficio de excusión.
Plazos para liberar al garante en Chile
- Duración del arriendo: la ley chilena fija plazos mínimos, pero el contrato puede pactar uno mayor; el garante queda atado a ese plazo.
- Mes de garantía: suele equivaler a una mensualidad y solo se usa al final del contrato, para cubrir daños, deudas de servicios o rentas impagas; no es un adelanto de renta.
- Devolución del mes de garantía: aunque la ley no fija un plazo único, lo habitual es entre treinta y sesenta días tras la entrega del inmueble, según lo que se suele dictar en la práctica y la información de corredoras con experiencia en arriendo.
- Inventario y acta de entrega: firmados al inicio y al final, son la prueba clave para liberar al garante de cualquier reclamo por daños.
Documentos y pasos para que el garante salga del contrato en Chile
- Revisa el contrato y la cláusula de garantía: identifica si firmas como aval o codeudor solidario y si hay un plazo propio para la garantía.
- Avisa por escrito al arrendador, idealmente con treinta días de antelación al vencimiento del contrato.
- Asegúrate de que exista un inventario firmado al inicio y un acta de entrega al final, sin daños atribuibles al uso normal y con las cuentas de servicios al día.
- Si el arrendador no devuelve el mes de garantía sin justificación, el garante —y el arrendatario— pueden reclamar ante los Juzgados de Policía Local o con asesoría del SERNAC.
Perú: cómo puede el garante rescindir un contrato de alquiler
En Perú el Código Civil regula la fianza y el aval, y se apoya en la Ley 30952 para programas de vivienda. El aval responde solidariamente con el inquilino salvo pacto distinto, y los plazos de prescripción y notificación dependen del propio Código Civil y de lo que diga el contrato. INDECOPI puede intervenir si las cláusulas del contrato son abusivas, sobre todo en contratos donde el garante queda atado sin haber comprendido su responsabilidad.
El aval en el Código Civil peruano y en la Ley de Vivienda
El Código Civil del Perú regula la fianza y el aval; la Ley 30952 crea el Bono de Arrendamiento para Vivienda y se complementa con la actuación del Ministerio de Vivienda. INDECOPI interviene cuando hay cláusulas abusivas en contratos de consumo, pero en un alquiler entre dos particulares su competencia es limitada: el garante debe verificar cada cláusula antes de firmar.
Plazos para que el garante quede liberado en Perú
- Plazo de prescripción: la acción contra el garante prescribe a los cinco años contados desde el incumplimiento, según el Código Civil.
- Aviso de rescisión: no hay plazo legal único; lo habitual es pactarlo en el contrato (treinta o sesenta días antes del vencimiento).
- Tácita reconducción: si el contrato se prorroga por silencio y el garante no avisó, la garantía suele entenderse prorrogada en los mismos términos.
Pasos para que el garante rescinda el contrato en Perú
- Revisa el contrato y la cláusula de garantía: identifica si firmas como aval o fiador y si hay un plazo propio distinto al del contrato.
- Envía una comunicación fehaciente al arrendador (notarial o con acuse de recibo) manifestando tu voluntad de no continuar como garante.
- Conserva copia del aviso y de cualquier comunicación con el arrendador mientras el inquilino mantenga la posesión del inmueble, ya que la responsabilidad del aval persiste durante ese período.
- Ante cláusulas abusivas, el garante puede consultar al INDECOPI; para el desalojo judicial por impago, la vía corresponde a los Juzgados Civiles y de Paz Letrados del Poder Judicial.
Datos comprobados en octubre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre la rescisión del garante en el alquiler
1. ¿Puede el propietario rescindir un contrato de alquiler antes de que termine?
Sí, pero solo por causas tasadas en la ley de cada país: por ejemplo, en España la Ley de Arrendamientos Urbanos permite la resolución por impago o por necesidad propia del dueño, previa demanda judicial. En México (Ley Federal del Arrendamiento Inmobiliario) y en Argentina (Código Civil y Comercial) también cabe por falta de pago o por destino contrario al pacto, aunque los plazos y la indemnización varían. Lo primero es revisar qué dice tu contrato y notificar por escrito al inquilino.
2. ¿Qué puedo hacer si el contrato vence y me quieren subir el alquiler?
El dueño puede proponer un nuevo canon al renovarse el contrato, pero no imponerte condiciones abusivas. Lo más prudente es responder por escrito aceptando, rechazando o negociando, y revisar si la ley de tu país fija topes: en Chile la Ley 18.101 permite renovar con renta acordada, en México depende del contrato, y en España el inquilino puede aceptar o irse preavisando. Guarda siempre copia firmada de cualquier acuerdo.
3. ¿Cómo puedo rescindir un contrato de alquiler yo como inquilino?
En la mayoría de países puedes desvincularte avisando con tiempo: en España la LAU exige al menos un mes de preaviso si han pasado seis meses de contrato; en Argentina el Código Civil y Comercial fija dos meses de preaviso por medio fehaciente. Entrega el aviso por escrito, paga hasta la fecha efectiva y haz un acta de devolución para evitar cobros posteriores.
4. ¿Cuáles son los motivos válidos para no renovar un contrato de alquiler?
Los motivos deben estar previstos en la ley o en el propio contrato. Son habituales la necesidad personal del propietario (recuperar la vivienda para sí o familia), obras de rehabilitación o incumplimiento grave del inquilino como impago reiterado. En Perú (Decreto Legislativo 1177) y en Colombia (Ley 820 de 2003) también se permite la no renovación para uso propio, debiendo comunicar con el preaviso legal correspondiente.
5. ¿Pueden echarme cuando se cumple el plazo del contrato de alquiler?
Si el contrato es de plazo determinado, vence solo y debes entregar la vivienda salvo que ambas partes lo renueven. Si el dueño decide no renovar, debe avisarte con la antelación legal: en España, seis meses antes para contratos de cinco años o más; en Chile, al menos dos meses antes según la Ley 18.101. Pasado el plazo, no pueden echarte sin orden judicial.
6. ¿Cuánto es el preaviso obligatorio para no renovar un contrato de alquiler?
El plazo depende del país y del tipo de contrato. En España, seis meses de anticipación para contratos de cinco años (LAU). En Argentina, sesenta días corridos (Código Civil y Comercial). En Chile, al menos dos meses (Ley 18.101). En México el preaviso suele ser de treinta días salvo pacto distinto. Cumplir el plazo es clave para que opere la indemnización por no renovación.
7. ¿Pueden echarme de la vivienda si llevo muchos años viviendo de alquiler?
Sí, la antigüedad no convierte al inquilino en dueño. En España, tras cinco años (o siete si el dueño es persona jurídica) el propietario puede recuperar la vivienda para uso propio, aunque debe indemnizar con una mensualidad por año de ocupación. En Argentina y México rige algo parecido: el contrato se acaba al vencimiento y se debe preavisar en los plazos legales. Lo que sí genera la antigüedad es derecho a indemnización y a compensación por mejoras.
Fuentes
- ComunidadAlquilar una vivienda: derechos y garantías | Comunidad de Madridconsultado el 12/10/2026
- BcnLey de arriendo – BCNconsultado el 12/10/2026
- AbogadosparatodosDejar de ser avalista de un contrato de alquilerconsultado el 12/10/2026
- MonclairQué es un garante para alquilar y qué hacer si no tenés unoconsultado el 12/10/2026
- Portalinmobiliario¿Qué es la garantía en el contrato de arriendo y cómo resguardar a …consultado el 12/10/2026