Traspaso de alquiler: cómo cambia la cesión y subarriendo según el país

Qué es el traspaso de alquiler y por qué no es lo mismo en todos los países

Traspasar un alquiler es entregar a un tercero el negocio, el local o el uso del inmueble que tenías arrendado, manteniendo vivo el contrato de alquiler o sustituyéndote en él. La operación parece sencilla, pero su nombre, sus efectos y sus formalidades cambian por completo según el país: lo que en España se llama traspaso de local de negocio, en México se reparte entre cesión de derechos y subarriendo del Código Civil Federal, en Argentina se vincula a la cesión de la locación del Código Civil y Comercial, en Chile se conoce como traspaso del arriendo y en Perú como cesión del arrendamiento regulada en el Código Civil. Cada ordenamiento tiene su propia ley, su autoridad registral y sus porcentajes de elevación de renta, así que comparar exige mirar país por país y no quedarse en el principio general.

Cesión, subarriendo y traspaso de local: nombres que cambian según el país

Antes de entrar en cada país conviene alinear el vocabulario, porque el mismo negocio jurídico recibe un nombre distinto en cada lado y eso confunde al lector que cruza fronteras.

• Cesión del contrato de arrendamiento: el arrendatario original (cedente) sale del contrato y deja en su lugar al cesionario, que asume derechos y obligaciones. Así se llama en México (Código Civil Federal), Argentina (Código Civil y Comercial) y Perú (Código Civil). En Chile se usa «cesión del contrato de arriendo» y en España se distingue entre cesión del contrato y traspaso del negocio según lo que se transmita.
• Subarriendo: el arrendatario original conserva el contrato y alquila total o parcialmente el inmueble a un tercero (subarrendatario). Existe en los cinco países, con reglas distintas de consentimiento y de límites.
• Traspaso de local de negocio: figura típica del derecho español, en la que se transmite la unidad económica (clientela, mobiliario, marca, stock) instalada en un local alquilado, con independencia de que el contrato cambie de manos o no. En Argentina se asimila al traspaso de fondo de comercio; en México se habla de traspaso de establecimiento; en Chile y Perú se usa traspaso de negocio en local arrendado.
• Renta y elevación de renta: todos los países prevén ajustes por traspaso, pero el porcentaje, la base y el momento dependen de cada ley nacional.

España

En España el traspaso de un local de negocio se mueve entre dos regímenes distintos que dependen de la fecha del contrato. Para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 1995 rige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; para los anteriores sigue aplicándose, con matices, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. La autoridad registral varía según la comunidad autónoma (registros de fianzas y depósitos autonómicos) y la Agencia Estatal Tributaria (AEAT) interviene cuando se necesita la certificación de deudas del negocio. La unidad de cuenta es el euro (EUR).

Cesión y subarriendo en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994

La Ley 29/1994 trata de forma conjunta cesión del contrato y subarriendo para los contratos posteriores a enero de 1995. El artículo 32 parte de una regla sencilla: si el contrato no dice lo contrario, la cesión y el subarriendo se permiten, pero exigen el consentimiento del arrendador y una notificación formal en el plazo de un mes desde que se acordó la operación. Mientras esa notificación no llega, el arrendatario cedente sigue siendo el responsable frente al propietario. Si en el contrato hay cláusulas que prohíben la cesión o el subarriendo, esas cláusulas prevalecen sobre la regla general y, en la práctica, son la primera barrera real a un traspaso.

Traspaso de negocio en local alquilado: requisitos y efectos

1. Revisar el contrato y comprobar si permite la cesión, el subarriendo o el traspaso, o si los prohíbe expresamente.
2. Pedir consentimiento escrito del arrendador, salvo que el propio contrato ya lo autorice.
3. Notificar al arrendador la cesión o el traspaso en el plazo de un mes desde el acuerdo, según el artículo 32 de la Ley 29/1994.
4. Acordar el precio cierto del traspaso y dejarlo por escrito en un contrato de traspaso de negocio que detalle qué se transmite (clientela, mobiliario, existencias, marca).
5. Asumir por parte del cesionario todas las obligaciones del contrato de alquiler, incluido el pago de rentas y el cumplimiento de las cláusulas pactadas.
6. Reconocer al arrendador el derecho a una elevación de renta del 20% sobre la renta vigente tras el traspaso, salvo pacto en contrario, previsto en el artículo 32 de la Ley 29/1994.

Contratos anteriores a 1995: el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en España

Para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, la Cámara de Comercio de Zaragoza recuerda que el régimen de la LAU de 1964 exige tres requisitos simultáneos: que el arrendatario lleve un mínimo de un año establecido y explotando el local, que el adquirente se comprometa a permanecer otro año sin traspasar y a mantener el mismo tipo de negocio, y que exista un precio cierto por el traspaso. Si cualquiera falla, el propietario puede desconocer el traspaso. La elevación de renta en este régimen es del 15% sobre la renta que pagaba el arrendatario que traspasa, salvo pacto distinto.

Régimen legal	Requisito de antigüedad del arrendatario	Permanencia del adquirente	Elevación de renta por traspaso	Base legal
Ley 29/1994 (contratos desde 1995)	No exige antigüedad mínima en la LAU, salvo pacto	No exige permanencia mínima en la LAU	20% sobre la renta vigente	Ley 29/1994
LAU de 1964 (contratos anteriores a 1995)	1 año como mínimo explotando el local	1 año como mínimo sin traspasar y misma actividad	15% sobre la renta del cedente	LAU de 1964 (régimen transitorio)

Formalización y documentos clave del traspaso en España

• Contrato de arrendamiento vigente, con todas sus anexos y cláusulas de cesión o traspaso.
• Fotocopia del contrato a disposición del cesionario para verificar que no hay renuncia al derecho de traspaso.
• Certificación de deudas de la AEAT, solicitada de acuerdo con el arrendatario actual, para acreditar la situación fiscal del negocio.
• Contrato de traspaso de negocio por escrito, con precio cierto, inventario, clientela transmisible y asunción de obligaciones.
• Comunicación fehaciente al arrendador dentro del plazo de un mes.

México

En México no existe una sola ley federal que regule el traspaso de local de negocio: la base está en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada entidad federativa, que son los que aplican por Ley y por región a los contratos entre particulares. La intervención notarial es habitual para darle fecha cierta y firmeza al traspaso, y la autoridad registral varía según el estado. La moneda de cualquier cálculo es el peso mexicano (MXN); en 2026 el salario mínimo general es de 315,04 MXN/día y la UMA equivale a 117,31 MXN/día.

Cesión y subarriendo en el Código Civil Federal de México

El Código Civil Federal parte de la autonomía de la voluntad de los lugares para la cesión y el subarriendo, pero exige dos controles. El primero es el consentimiento escrito del arrendador: si el contrato lo prohíbe o lo condiciona, esa cláusula es la que manda. El segundo es la notificación: una vez firmado el traspaso o la cesión, el arrendador debe ser informado para que el cesionario quede obligado frente a él. La consecuencia práctica es importante: hasta que se cumple el requisito, el arrendatario cedente mantiene su responsabilidad solidaria sobre rentas y obligaciones, de modo que un traspaso mal notificado puede acabar en juicio para el cedente.

Traspaso de negocio en local alquilado en México: pactos y notificación

1. Revisar el contrato de arrendamiento y localizar las cláusulas de cesión, subarriendo o traspaso, además de la vigencia y los montos en MXN pactados.
2. Solicitar consentimiento escrito del arrendador, con identificación del cesionario y del negocio que se traspasa.
3. Acordar la prima de traspaso en pesos mexicanos, su forma de pago y las obligaciones que asume el cesionario (rentas, servicios, adeudos con proveedores).
4. Notificar al arrendador la operación y obtener su conformidad, también por escrito.
5. Firmar el contrato de traspaso entre cedente y cesionario, normalmente con intervención notarial.
6. Ratificar, según el estado, el acto ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio o ante la autoridad local competente para que el cambio de titular surta efectos frente a terceros.

Formalización del traspaso en México: contrato y autoridades

La formalización depende del estado y del tipo de local, pero la mecánica es reconocible. El primer paso es un contrato privado de traspaso que recoge precio, inventario, deuda asumida y alcance de la cesión del contrato de arrendamiento. Después, según el estado, ese contrato se eleva a escritura ante notario o se ratifica ante la autoridad local para darle fecha cierta. Para conflictos posteriores, los juzgados civiles de cada entidad federativa son la vía correcta: PROFECO no es competente en una relación entre arrendador y arrendatario, porque no hay relación de consumo.

Argentina

En Argentina, la cesión del contrato de alquiler y el traspaso del fondo de comercio se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación, con fuerte autonomía de la voluntad. El contrato debe ser por escrito, el plazo puede pactarse libremente y la moneda y el índice de ajuste se eligen entre las partes. Para inscribir el cambio ante la AFIP existe el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI). La unidad monetaria es el peso argentino (ARS); el salario mínimo, vital y móvil en 2026 arranca en 372.400 ARS/mes y sube a 376.600 ARS/mes en agosto.

Cesión y subarriendo en el Código Civil y Comercial argentino

El Código Civil y Comercial argentino deja en manos de las partes la regulación de la cesión y el subarriendo. En la práctica, eso significa que el contrato puede libremente prohibir la cesión, autorizarla con condiciones o remitirla al consentimiento del locador, y esas cláusulas se aplican tal como quedan redactadas. Aun cuando la cesión esté permitida, el locatario cedente sigue siendo responsable si no hay notificación fehaciente al locador, y el locador puede invocar la relación de resolución del contrato si se incumple lo pactado. El subarriendo, por su parte, exige la conformidad expresa del locador y, si el contrato guarda silencio, se entiende permitido solo con autorización.

Traspaso de fondo de comercio en local alquilado en Argentina

El traspaso del fondo de comercio en Argentina gira sobre cláusulas contractuales y notificación, no sobre un porcentaje legal de elevación de renta. El contrato puede fijar una cláusula de prohibición o de limitación (por ejemplo, exigir consentimiento escrito del locador o un plazo mínimo de antigüedad), y la renta se ajusta conforme al índice pactado por las partes, que debe corresponder a la moneda del pago.

Aspecto	Regla habitual en Argentina	Fuente
Forma del contrato de alquiler	Por escrito	Código Civil y Comercial de la Nación
Cesión del contrato	Libertad de pacto; notificación al locador	Código Civil y Comercial de la Nación
Subarriendo	Requiere conformidad del locador	Código Civil y Comercial de la Nación
Inscripción ante AFIP	Opcional, vía RELI con clave fiscal	Derecho Fácil, Ministerio de Justicia
Moneda de pago y ajuste	Libre, índice público o privado correspondiente	Derecho Fácil, Ministerio de Justicia

En Argentina no hay un porcentaje legal fijo de elevación de renta por traspaso: lo que se mueve es el índice pactado en el contrato, en la moneda elegida por las partes.

Plazos, notificación y organismos en Argentina

1. Firmar el contrato de cesión o traspaso entre cedente, cesionario y, según el caso, locador.
2. Notificar fehacientemente al locador, con copia del documento que acredite la operación.
3. Si corresponde, inscribir el cambio en el RELI de la AFIP con clave fiscal, dentro de los plazos previstos para deducir el impuesto a las ganancias.
4. Para conflictos, concurrir primero a una instancia de mediación o conciliación y, si no hay acuerdo, demandar ante los juzgados civiles que correspondan.
5. Mantener al día el pago de expensas y servicios, ya que las comunes no pueden trasladarse al inquilino sin pacto expreso.

Chile

En Chile, el arriendo de locales comerciales y el traspaso del negocio se rigen por el Código Civil y, en lo comercial, por leyes específicas de arrendamiento urbano, con la Dirección del Trabajo como autoridad laboral y el Servicio de Impuestos Internos (SII) como autoridad tributaria. La unidad de cuenta habitual en contratos es la Unidad de Fomento (UF), no el peso chileno (CLP), y el ingreso mínimo mensual en 2026 es de 350.000 CLP.

Cesión y subarriendo en el Código Civil de Chile

El Código Civil chileno parte de una regla prohibitiva: la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo requieren el consentimiento del arrendador, y el cedente sigue respondiendo si el cesionario incumple. En la práctica, los contratos de locales comerciales suelen flexibilizar esa regla y permitir la cesión con aviso previo, pero, a falta de pacto, la prohibición legal mantiene al cedente como responsable directo de las rentas. Por eso, antes de firmar un traspaso en Chile, conviene revisar el contrato y, si nada dice, negociar la autorización expresa con el arrendador.

Traspaso de negocio en local arrendado en Chile

1. Localizar en el contrato las cláusulas sobre cesión, subarriendo y traspaso, además del plazo y la renta en UF o CLP.
2. Solicitar consentimiento escrito del arrendador, identificando al cesionario y al giro del negocio.
3. Acordar la renta que pagará el nuevo titular y, si corresponde, formalizar el ajuste pactado entre las partes.
4. Definir qué activos se traspasan (maquinaria, stock, clientela, marca) y dejarlos en un inventario firmado por ambas partes.
5. Hacer responsable al cesionario de las rentas y obligaciones desde la fecha en que el arrendador acepta la operación.
6. Dejar copia del contrato de traspaso y del consentimiento del arrendador en el expediente del local.

Formalización del traspaso en Chile: escritura y registro

Cuando se exige o conviene, el traspaso se eleva a escritura pública ante notario, se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces cuando hay inmuebles involucrados y se declara ante el SII para actualizar al contribuyente. La Dirección del Trabajo interviene si el traspaso afecta a trabajadores, porque el cambio de empleador mantiene las relaciones laborales y exige comunicación a los empleados.

Perú

En Perú, el traspaso del local y la cesión del contrato de arrendamiento se regulan por el Código Civil, con intervención notarial y registral ante la SUNARP cuando corresponde. La unidad de cuenta para efectos legales es la Unidad Impositiva Tributaria (UIT), fijada en 5.500 PEN para 2026, y la remuneración mínima vital en 2026 es de 1.130 PEN/mes.

Cesión y subarriendo en el Código Civil peruano

El Código Civil peruano exige el asentimiento escrito del arrendador para ceder el contrato de arrendamiento; sin él, la cesión es inoponible al dueño y el arrendatario cedente sigue siendo el responsable de las rentas. El subarriendo parcial está sujeto a límites: el subarrendatario no puede pagar una renta mayor que la pactada al ceder y, salvo autorización, no se admite el subarriendo total. En ambos casos, la notificación al arrendador con copia del contrato es la pieza clave para que el cesionario quede obligado frente a él y para liberar al cedente.

Traspaso de negocio en local alquilado en Perú

1. Revisar el contrato de arrendamiento y verificar si permite la cesión, el subarriendo o el traspaso, y en qué condiciones.
2. Pedir asentimiento expreso del arrendador, por escrito, identificando al cesionario y al giro del negocio.
3. Acordar la prima del traspaso en soles (PEN) y la fecha en que el cesionario asume el pago de la renta.
4. Levantar un inventario de los bienes que se traspasan y dejarlo firmado por cedente y cesionario.
5. Entregar al nuevo titular los originales del contrato de alquiler y los comprobantes de pago de servicios al día.

Formalización del traspaso en Perú: escritura pública y registro

1. Celebrar el contrato de traspaso entre cedente y cesionario, normalmente con intervención notarial para darle fecha cierta.
2. Comunicar la operación al arrendador y archivar su asentimiento escrito junto al contrato.
3. Elevar a escritura pública ante notario el traspaso cuando se transmitan bienes registrables o cuando las partes lo requieran.
4. Inscribir el acto en la SUNARP si el traspaso afecta a derechos inscritos, como el contrato de arrendamiento mismo.
5. Actualizar la información ante la municipalidad correspondiente y ante SUNAT para evitar contingencias tributarias.
6. Conservar el expediente completo (contrato de traspaso, escritura, asentimiento del arrendador y partidas registrales) durante toda la vigencia del arriendo.

En Perú, sin asentimiento escrito del arrendador la cesión no lo obliga y el cedente sigue siendo responsable; la formalización notarial y registral es lo que vuelve el traspaso oponible a todos.

Preguntas frecuentes sobre el traspaso de alquiler

1. ¿Cómo se hace un traspaso de un negocio en España?

En España no existe una figura única de «traspaso» con ley propia: lo habitual es ceder el contrato de arrendamiento del local y, aparte, vender la clientela, el mobiliario y la licencia, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (España) en sus artículos sobre cesión y subarriendo. Para el local alquilado necesitas el consentimiento por escrito del arrendador, salvo que el contrato ya lo prevea. Si vendes también la actividad, conviene hacerlo por escrito ante notario para fijar precio y evitar responsabilidades tributarias.

2. ¿Se puede traspasar un negocio cuando el dueño se jubila?

Sí, y es uno de los motivos más frecuentes: el titular vende la unidad económica en funcionamiento —local, clientela, stock y licencias— y firma la cesión del contrato de alquiler con autorización del propietario. En España, Hacienda considera «traspaso de negocio» la transmisión de elementos que constituyan una unidad económica autónoma capaz de continuar la explotación, criterio recogido en la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido en España. Es útil formalizar el inventario y el precio global por separado del alquiler.

3. ¿Qué significa traspasar un negocio en funcionamiento?

Traspasar un negocio en funcionamiento implica vender la actividad ya en marcha, con su clientela, permisos, empleados y stock, y no solo el local. En España, la Agencia Tributaria define esa unidad económica como un conjunto de elementos capaz de desarrollar una actividad por sí solo, lo que afecta al IVA, al IRPF y al Impuesto sobre Sociedades. Por eso el contrato debe distinguir entre el precio de la cesión del local y el de la actividad, y dejar claros los suministros, deudas y la relación con el arrendador.

4. ¿Cómo se tramita un traspaso de negocio en Madrid?

En Madrid no hay un trámite autonómico único: hay que sumar el permiso del propietario del local, la comunicación del cambio de titularidad en el Ayuntamiento de Madrid ante la Dirección General de Tributos, y, si la actividad es susceptible, una nueva declaración responsable o licencia. Para negocios con residuos, sanidad o alimentación intervienen además la Comunidad de Madrid y, en su caso, Sanidad Exterior. Conviene hacerlo antes de empezar a facturar con el nuevo titular para evitar sanciones.

5. ¿Cómo encontrar traspasos baratos en Madrid?

Un traspaso «barato» suele esconder local pequeño, renta alta o poca clientela, así que conviene mirar el canon mensual que asumirás y no solo el precio de entrada. En Madrid, los portales profesionales y los despachos de gestoría listan locales en calles secundarias con precios de cesión inferiores a los de ejes como Gran Vía o Atocha, pero el peso real está en la Ley de Arrendamientos Urbanos (España), que fija la duración del nuevo contrato y la fianza. Fíjate también en la cláusula de consentimiento del arrendador antes de pagar.

6. ¿Qué diferencia hay entre traspasar un local y traspasar un negocio?

Traspasar el local es ceder solo el derecho a usarlo bajo el contrato de alquiler; traspasar el negocio es vender además la actividad, la clientela, el stock, los empleados y la licencia. En España, el primer movimiento depende de la Ley de Arrendamientos Urbanos y exige el permiso escrito del arrendador; el segundo se rige por el Código de Comercio para la transmisión y por la normativa fiscal para la tributación. Lo habitual es hacer las dos cosas a la vez, pero jurídicamente son negocios distintos y deben quedar separados en el contrato.

7. ¿Cómo traspasar un negocio que está en un local alquilado?

Lo primero es revisar el contrato de arrendamiento: en España, la Ley de Arrendamientos Urbanos exige consentimiento escrito del arrendador para la cesión y prohíbe el subarriendo total sin ese permiso. Después se firma un documento de compraventa del negocio —mobiliario, stock, clientela— con precio desglosado, y se notifica al propietario para que acepte al nuevo titular. Si hay empleados, recuerda que la sucesión de empresa regulada en el Estatuto de los Trabajadores (España) mantiene sus derechos laborales.

Fuentes

1. Camarazaragoza¿En qué consiste el traspaso o la cesión de un contrato de …consultado el 30/09/2026
2. ArgentinaLey simple: Alquileres | Argentina.gob.arconsultado el 30/09/2026
3. BcnLey de arriendoconsultado el 30/09/2026
4. LoopnetInmuebles y locales en traspaso en alquiler en España – LoopNetconsultado el 30/09/2026
5. TraspasaloGuía Completa – Traspaso de negocios en Perúconsultado el 30/09/2026