Cuando firmas una compraventa, las dos obligaciones típicas son claras: una parte entrega la cosa y la otra paga el precio. El cumplimiento del contrato de compraventa es ese momento en el que cada quien hace lo que prometió, en el tiempo, la forma y la calidad acordados. Si una de las dos falla —no entregan el inmueble, pagan tarde, llega un coche con defectos ocultos—, aparece el incumplimiento y se abre el camino para reclamarlo. Casi todos los ordenamientos permiten reaccionar de tres maneras: pedir que se cumpla igual, dar por terminado el contrato o exigir una indemnización. Cómo se hace cada cosa, en qué plazo y ante qué organismo es lo que cambia de país a país.
Derechos que casi todos los países comparten
- Exigir el cumplimiento forzoso, es decir, que la parte incumplidora entregue la cosa o pague el precio tal como quedó.
- Pedir la resolución del contrato con devolución de lo entregado, cuando el incumplimiento es lo bastante grave como para no mantener la relación.
- Reclamar una indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
- Acudir primero a mecanismos de mediación o conciliación cuando la ley del país los prevé, antes de lanzarse al juzgado.
- Acceder a registros públicos para que el contrato sobre inmuebles sea oponible a terceros (escritura pública e inscripción).
Cada uno de estos derechos existe en los cinco países que tratamos aquí, pero el trámite, el plazo y la autoridad competente son distintos en cada uno.
España: cómo se exige el cumplimiento de la compraventa
En España la compraventa se rige por el Código Civil, con un principio general de autonomía de la voluntad y la jurisprudencia del Tribunal Supremo afinando los casos difíciles. La regla práctica que aplica la Sala Primera es que no todo defecto da derecho a resolver: hace falta que el incumplimiento sea esencial, es decir, que frustre la finalidad que las partes buscaban al firmar. Cuando se entrega una cosa distinta a la pactada (lo que la jurisprudencia llama aliud pro alio) o el promotor no entrega la vivienda en plazo razonable, el Tribunal Supremo suele declarar el incumplimiento esencial y abrir la puerta a la resolución. Si el defecto es menor, la vía normal es el saneamiento por vicios ocultos, con rebaja del precio o reparación.
Los contratos firmados por este despacho especializado en compraventas en Málaga muestran que, en la práctica, los juzgados aplican esta distinción con rigor: si el garaje tiene humedades aisladas no basta para resolver, pero si la vivienda no se entrega o se entrega inhabitable, sí.
Plazos y cargas procesales que aplican en España
| Materia | Plazo aproximado | Norma de referencia |
|---|---|---|
| Acción para exigir el cumplimiento forzoso | Plazo general de prescripción de acciones personales | Código Civil y Ley de Enjuiciamiento Civil |
| Acción redhibitoria por vicios ocultos | Plazo general salvo pacto; la jurisprudencia exige actuar con diligencia | Código Civil |
| Interpelación al deudor moroso | Sin plazo fijo, pero la mora se configura desde el incumplimiento | Código Civil |
| Demanda civil tras intento de mediación | Sin obligatoriedad general; recomendable intentarla antes | Ley de Enjuiciamiento Civil |
Lo que cambia entre casos no es solo el plazo, sino la prueba: en vicios ocultos pesa el dictamen pericial; en incumplimiento de plazos, la fecha cierta del contrato.
Cuándo procede exigir la entrega y cuándo la resolución en España
El Tribunal Supremo insiste en que la resolución exige un incumplimiento esencial. En una sentencia de 2015 declaró la resolución por entrega de cosa distinta al resultar inhábil para la finalidad pactada. En otra, de 2017, aplicó el valor contractual de la publicidad: los incumplimientos parciales del promotor, sumados, frustraban la finalidad del contrato de compra de vivienda.
Ejemplo: una pareja compra una vivienda sobre plano por 245.000 euros. El promotor entrega con tres años de retraso y sin la zona verde prometida en el folleto. El Supremo, en su línea de 2014-2017, declara el incumplimiento esencial: la finalidad del contrato era obtener una vivienda habitable en plazo razonable, y se autoriza la resolución con devolución de las cantidades entregadas, más los intereses legales desde cada entrega.
Vicios ocultos y defectos: el reclamo más común en España
El camino más habitual en compraventas de cosas usadas —coches, viviendas de segunda mano, electrodomésticos— son los vicios ocultos. No todo defecto sirve: solo aquel que haga la cosa impropia para su destino o disminuya de forma notable su valor. Si el defecto es menor, lo que corresponde es saneamiento: reparación, sustitución o rebaja del precio. Si frustra la finalidad del contrato, cabe la resolución. La estrategia procesal suele combinar pericia técnica y requerimiento fehaciente previo al vendedor.
México: cómo se exige el cumplimiento de la compraventa
En México la compraventa civil se regula por el Código Civil Federal, pero cada estado tiene su propio código civil y procesal, así que el trámite concreto varía. La acción para exigir el cumplimiento se presenta ante un juez civil y la vía procesal depende de la cuantía del asunto. En relaciones de consumo interviene la PROFECO, y en inmuebles la inscripción en el Registro Público de la Propiedad es clave para que el comprador se proteja frente a terceros.
Vías para exigir la entrega, la resolución o el pago en México
- Identificar la vía procesal del estado donde se demanda (ordinaria, sumaria, verbal), según la cuantía del contrato.
- Acudir, si hay relación de consumo, a la PROFECO para intentar conciliación previa.
- Presentar la demanda ante el juez civil competente, pidiendo el cumplimiento forzoso, la resolución con devolución de prestaciones o ambas, más indemnización.
- Ofrecer pruebas desde el primer escrito: contrato, pagos, comunicaciones, peritajes.
- Llegar a convenio en audiencia o, en su defecto, esperar sentencia y, si conviene, apelar.
El artículo concreto de cada código procesal civil cambia por estado, así que conviene revisarlo antes de fijar estrategia.
Plazos para reclamar en México
| Materia | Plazo supletorio | Norma de referencia |
|---|---|---|
| Prescripción de acciones personales | Plazo general que cada código civil estatal fija | Código Civil Federal y códigos estatales |
| Denuncia de defectos en la cosa | Lo que el código estatal aplicable disponga; suele ser breve | Código Civil Federal |
| Acción redhibitoria por vicios ocultos | Plazo que varía según el estado | Código Civil Federal |
| Inscripción en el Registro Público | Sin caducidad, pero sus efectos dependen de la prioridad registral | Leyes registrales estatales |
Antes de demandar conviene revisar el código del estado en cuestión: los plazos pueden ser sensiblemente distintos.
Dónde se demanda y qué se pide en México
Se demanda ante los tribunales civiles estatales. Si la compraventa es de consumo (un electrodoméstico, un auto vendido por agencia), la PROFECO actúa como conciliador y, en algunos supuestos, como árbitro. Si se trata de inmuebles, el Registro Público de la Propiedad da publicidad al acto y protege al comprador frente a embargos o ventas posteriores del mismo bien. Ejemplo: una familia compra un departamento en Monterrey por 2.450.000 pesos mexicanos (MXN). El vendedor no entrega la unidad en la fecha pactada y, además, la hipoteca el inmueble con un segundo gravamen. La vía correcta es demandar el cumplimiento forzoso ante juez civil local, pidiendo además la cancelación de la hipoteca posterior gracias a la prioridad registral de la compra.
Argentina: cómo se exige el cumplimiento de la compraventa
En Argentina la compraventa civil se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. La acción se tramita ante la justicia civil ordinaria y, cuando hay boleto de compraventa, las reglas de prioridad frente a terceros cobran especial protagonismo. El boleto no equivale a la escritura pública; es la escritura —otorgada por escribano e inscrita en el registro inmobiliario— la que produce efectos plenos frente a terceros.
Boleto de compraventa y obligación de escriturar en Argentina
La Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó en junio de 2022 la condena contra una vendedora que llevaba más de cuatro años sin escriturar un inmueble ya entregado y pagado íntegramente el 26 de marzo de 2015. El boleto fijaba la obligación de escriturar una vez aprobados los planos de propiedad horizontal y, como máximo, a comienzos de 2016; el tribunal interpretó que ese era el plazo tácito razonable conforme al Código Civil y Comercial. Se condenó a escriturar en 15 días, con costas a la vendedora morosa. El precio del inmueble en cuestión rondaba los 45.000.000 de pesos argentinos (ARS) al momento de la sentencia, según fuentes del expediente.
Plazos tácitos y prueba del incumplimiento en Argentina
Cuando las partes no fijaron plazo expreso, el Código Civil y Comercial permite al juez fijarlo conforme a la naturaleza de la obligación y la práctica. La prueba del incumplimiento suele apoyarse en documental (boleto, pagos, mails), testimonios y, en muchos casos, certificaciones del registro de la propiedad que acrediten que la escritura nunca se otorgó.
Prioridad del comprador de buena fe sobre terceros en Argentina
El Código Civil y Comercial reconoce prioridad al comprador de buena fe con boleto frente a embargos o hipotecas posteriores, siempre que haya contratado con el titular registral, pagado al menos el 25 % del precio, tenga fecha cierta y cuente con publicidad posesoria o registral. En la práctica, esto obliga a quien compra con boleto a cuidar cada uno de esos requisitos para no perder la anticipación ante un acreedor.
Chile: cómo se exige el cumplimiento de la compraventa
En Chile la compraventa se rige por el Código Civil, con acción ante tribunales civiles. En relaciones de consumo, el SERNAC tiene competencias para mediar y, en ciertos casos, para denunciar. La compraventa de inmuebles se completa con la escritura pública otorgada ante notario y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Vías procesales y plazos en Chile
- Revisar si el caso es de consumo: el SERNAC puede intentar mediación previa.
- Identificar la cuantía: juicios ordinarios de mayor cuantía, sumarios o verbales según el monto.
- En monitorios, reclamar deudas expresas y líquidas con un procedimiento simplificado.
- Presentar la demanda ante el juzgado civil competente, con el contrato, los pagos y los incumplimientos acreditados.
- Llegar a conciliación o esperar sentencia, con posibilidad de apelación y, en su caso, recurso ante la Corte Suprema.
| Materia | Plazo de referencia | Norma |
|---|---|---|
| Prescripción de la acción de incumplimiento | Plazos generales que fija el Código Civil según la naturaleza de la obligación | Código Civil de Chile |
| Acción redhibitoria por vicios | Plazo breve desde que se conoce el defecto | Código Civil de Chile |
| Inscripción en el Conservador | Sin caducidad, pero la prioridad nace con la inscripción | Código Civil de Chile |
Defectos y vicios redhibitorios en Chile
El Código Civil distingue entre acción redhibitoria (resolver el contrato) y acción quanti minoris (rebaja del precio). La primera procede cuando el vicio es grave y la cosa no sirve para su destino; la segunda, cuando el defecto disminuye el valor pero no impide el uso. La carga de la prueba recae en el comprador.
Compraventa de inmuebles en Chile
El Conservador de Bienes Raíces inscribe la compraventa y le da publicidad. El notario interviene en la escritura pública, que es el título que produce efectos frente a terceros. Ejemplo: una persona compra un departamento en Santiago por 95.000.000 de pesos chilenos (CLP) y la vendedora no firma la escritura en el plazo pactado. La vía es demandar ante tribunales civiles el cumplimiento forzado o, alternativamente, la resolución con devolución, pidiendo además indemnización por los meses de atraso y el lucro cesante.
Perú: cómo se exige el cumplimiento de la compraventa
En Perú la compraventa civil se rige por el Código Civil y se tramita ante el Poder Judicial. La vía procesal depende de la cuantía y de la naturaleza del bien. En relaciones de consumo, INDECOPI tiene competencias propias. La compraventa de inmuebles exige escritura pública e inscripción en SUNARP para producir efectos frente a terceros.
Cumplimiento forzoso, resolución e indemnización en Perú
- Identificar si hay relación de consumo y, de ser así, presentar denuncia ante INDECOPI para intentar conciliación o procedimiento sancionador.
- Fijar la cuantía y elegir la vía procesal civil ante el Poder Judicial.
- Plantear la demanda pidiendo el cumplimiento forzoso, la resolución con devolución o la indemnización por daños y perjuicios.
- Acreditar el contrato, los pagos y el incumplimiento con prueba documental, pericial o testimonial.
- Solicitar, si corresponde, medidas cautelares para proteger el bien mientras se litiga.
Plazos para demandar en Perú
| Materia | Plazo de referencia | Norma |
|---|---|---|
| Prescripción de la acción de incumplimiento | Plazo general del Código Civil peruano | Código Civil de Perú |
| Caducidad de acciones por defectos | Plazo breve que fija el Código Civil según el bien | Código Civil de Perú |
| Inscripción registral | Sin caducidad, pero la prioridad nace con la inscripción | Código Civil de Perú |
Los plazos exactos deben consultarse en el Código Civil peruano vigente, ya que pueden variar según la naturaleza de la obligación.
Compraventa de inmuebles y formalidades en Perú
La compraventa de inmuebles requiere escritura pública otorgada ante notario y, para oponerla a terceros, inscripción en SUNARP. Ejemplo: una pareja compra un terreno en Lima por 380.000 soles (PEN) y el vendedor lo transfiere a un tercero antes de inscribir. Si la pareja tiene escritura pública e inscribe primero en SUNARP, su derecho prevalece; si no llegó a inscribir, deberá demandar al vendedor por incumplimiento y, eventualmente, discutir prioridad frente al tercero según las reglas del Código Civil y la normativa registral.
Datos comprobados en septiembre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el cumplimiento del contrato de compraventa
1. ¿Qué puede hacer el vendedor si el comprador no cumple el contrato de compraventa?
Lo habitual es reclamarle por escrito la cantidad pendiente y, si no paga en el plazo concedido, resolver el contrato y exigirle los daños causados. En España (Código Civil, arts. 1.124 y 1.504), en México (Código Civil Federal, art. 2.313) y en Argentina (Código Civil y Comercial, art. 1089) la resolución por incumplimiento del comprador es la vía más usada.
2. ¿Qué ocurre cuando el vendedor incumple la compraventa?
El comprador puede exigir que se le entregue el bien, que se le devuelva lo pagado más intereses, o pedir la resolución del contrato con indemnización por los perjuicios. En Chile, la Ley 19.496 de Protección al Consumidor y el Código Civil regulan estas acciones, y en Perú el Libro VII del Código Civil y el Código de Protección al Consumidor (Ley 29571) fijan plazos y sanciones concretas.
3. ¿Cómo se calcula la indemnización por incumplimiento de un contrato de compraventa?
Se suman los gastos firmados (señal, arras, gastos de notaría, transporte) más el lucro cesante que el incumplimiento te haya causado, todo respaldado con facturas y pruebas. En Colombia, el Código Civil (art. 1616) obliga a resarcir daño emergente y lucro cesante, y en México el Código Civil Federal (art. 2.314) recoge la misma fórmula con el interés legal del 9 % anual como referencia.
4. ¿Qué pasos hay que dar ante un incumplimiento de contrato de compraventa?
Primero, envía un burofax o carta documentada con acuse de recibo reclamando el cumplimiento en un plazo de 15 días. Si no hay respuesta, segundo, intenta una mediación o conciliación previa (en España es requisito en muchos juicios); tercero, si sigue el silencio, demanda por la vía civil u ordinaria en el juzgado del domicilio del demandado.
5. ¿Cómo se inicia un juicio por incumplimiento de contrato de compraventa?
Se presenta demanda escrita en el juzgado de primera instancia o civil del domicilio del demandado, con copia del contrato, prueba del incumplimiento y propuesta de cantidad reclamada. En Perú la demanda va por la vía civil o, si hay consumo, ante el Indecopi; en Argentina, en la jurisdicción civil ordinaria o en los tribunales comerciales según la cuantía y la materia.
6. ¿Se puede fijar una penalización por incumplimiento en el contrato de compraventa?
Sí, las partes pueden pactar una cláusula penal para el caso de incumplimiento total, parcial o retraso, y el juez la reducirá si es abusiva. En España el Código Civil (arts. 1.152 a 1.155) la regula, y en Colombia el Código Civil (art. 1599) permite fijar penas pecuniarias que sustituyen a la indemnización cuando así se haya estipulado.
7. ¿En qué casos se puede resolver el contrato por culpa del vendedor?
Cuando el vendedor no entrega el bien en el plazo pactado, entrega algo distinto a lo acordado o no transmite la propiedad libre de cargas ocultas. En México, el Código Civil Federal (art. 2.313) permite al comprador pedir cumplimiento forzado o resolución con daños y perjuicios; en Chile, el Código Civil (art. 1.879) reconoce el mismo derecho por la falta de entrega en tiempo y forma.
8. ¿Qué diferencia hay entre incumplimiento de contrato y de promesa de venta?
La promesa de venta es solo un compromiso de firmar la venta más adelante, no la venta misma: si se incumple, en general se reclaman los daños causados, no la transmisión forzosa del bien. En Chile, la Ley 18.101 sobre arrendamiento y promesas (art. 155 y ss.) fija los efectos de la promesa incumplida; en España, los tribunales aplican la doctrina civil para exigir indemnización por los gastos acreditados.
Fuentes
- OderizabogadosIncumplimiento de contrato de compraventaconsultado el 30/09/2026
- ScjnDetalle – Tesis – 165857 – Semanario Judicial de la Federaciónconsultado el 30/09/2026
- Scba[PDF] 141668 – Ullman c. Vázquez s. cumplimiento d e contrato – SCBAconsultado el 30/09/2026
- Vlexincumplimiento contrato de compraventa – vLexconsultado el 30/09/2026
- MarinymateoabogadosIncumplimiento del contrato privado de compraventaconsultado el 30/09/2026