El contrato de compraventa de inmuebles en pocas líneas
Un contrato de compraventa de inmuebles es el acuerdo por el que una persona se obliga a entregar un bien raíz y otra a pagar un precio en dinero. Esa idea de fondo se repite en casi todo el mundo hispanohablante; lo que cambia de país a país es el nombre exacto del documento, la ley que lo regula, el funcionario que lo formaliza y el registro donde se hace público.
En España se habla de contrato de compraventa y se eleva a escritura pública ante notario. En México también se llama así y pasa por notario, pero el marco cambia según la entidad federativa. En Argentina conviven el boleto de compraventa y la escritura pública, y el primero protege al comprador con un umbral del 25 % pagado. En Chile se distingue entre promesa de compraventa y la escritura definitiva ante notario. En Perú se parte de una minuta firmada por abogado y se eleva a escritura pública.
Por eso este artículo no te da "el contrato": te explica qué comparten todos los países, qué dice cada ley nacional y qué pasos siguen quienes firman en cada uno.
Lo que casi todos los países hispanohablantes comparten
El principio de fondo es el mismo: alguien transmite la propiedad de un inmueble y alguien paga un precio cierto en dinero. Lo regulan los códigos civiles de cada país, que en España, Chile y Perú son nacionales, en México conviven un Código Civil Federal con los códigos civiles de cada estado, y en Argentina se unificó en el Código Civil y Comercial de la Nación.
Lo que también se repite, con matices, es lo siguiente:
- Forma escrita: la compraventa inmobiliaria debe constar por escrito para que el comprador pueda llegar a ser dueño.
- Funcionario que da fe: en todos estos países interviene un notario (en Argentina, escribano público) que formaliza la transmisión en escritura pública.
- Registro de la propiedad: inscribir la transmisión en el registro correspondiente hace al comprador oponible frente a terceros.
- Precio y moneda: el precio va en la moneda del país; los honorarios, impuestos y tasas se calculan sobre ese mismo precio.
- Identificación del inmueble: dirección, datos registrales y, cuando existe, referencia catastral.
Lo que cambia —y por eso este artículo existe— es qué código se aplica, qué organismo registra, qué impuestos gravan la operación y qué plazo o qué umbral activa cada protección. Eso se ve país por país.
España: contrato de compraventa de inmuebles
En España la compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil y, cuando hay préstamo hipotecario, por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El notario autoriza la escritura pública y el Registro de la Propiedad, gestionado por el Colegio de Registradores, inscribe la transmisión para que surta efectos frente a terceros.
Qué dice la ley y quién lo controla en España
El Código Civil español regula la compraventa con sus obligaciones de entrega y saneamiento, y la Ley 5/2019 añade obligaciones informativas previas al firmar una hipoteca (acta notarial, información desglosada, plazo de reflexión). El notario controla la legalidad del acto y el Registro de la Propiedad, accesible desde el portal del Colegio de Registradores, publica la nueva titularidad.
Qué incluye el contrato de compraventa en España
- Identificación de las partes: nombre completo, DNI o NIE y domicilio.
- Identificación registral del inmueble: finca registral, referencia catastral, dirección y superficie.
- Nota simple registral: titularidades, cargas, embargos y, en su caso, calificación de Vivienda de Protección Oficial.
- Precio en euros y forma de pago: efectivo, transferencia, o compensación con arras previas.
- Reparto de gastos e impuestos: IBI, comunidad de propietarios, plusvalía municipal y honorarios notariales.
- Fecha de entrega de llaves, distinta de la firma.
- Cláusula penal por incumplimiento del vendedor o del comprador.
- Anexos: certificado de eficiencia energética y, en compra sobre plano,Libro del Edificio.
Antes de firmar en España: nota simple, cargas y compra sobre plano
- Pide la nota simple en el portal del Colegio de Registradores (también en inglés y lenguas cooficiales) o localiza la finca por coordenadas en su geoportal si no tienes la referencia.
- Verifica titularidades, hipotecas, embargos, si la finca es VPO o VPT y si hay deudas de IBI o comunidad.
- En compra sobre plano, confirma que la promotora está inscrita, que el terreno figura a su nombre, que existe licencia municipal, que los pagos van a cuenta especial y que la vivienda terminada tiene Libro del Edificio, seguro decenal y certificado energético.
- Si compras con hipoteca, firma el acta notarial previa de información que exige la Ley 5/2019; sin ella el notario no autoriza el préstamo.
- Recuerda los plazos de responsabilidad por defectos constructivos: 10 años para daños estructurales, 3 para los que afecten a la habitabilidad y 1 año para acabados.
México: contrato de compraventa de inmuebles
En México la compraventa de inmuebles se apoya en el Código Civil Federal y, sobre todo, en los códigos civiles de cada entidad federativa, que es donde aparecen los requisitos locales. Intervienen el notario y el Registro Público de la Propiedad del estado correspondiente.
Qué dice la ley y quién lo controla en México
El Código Civil Federal marca las reglas generales; cada estado añade particularidades (capacidad, formalidades, causales de nulidad). El notario da fe y el Registro Público de la Propiedad, que es estatal, inscribe la transmisión. La autoridad fiscal federal es el SAT, pero el impuesto local más relevante es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que cobra cada municipio o estado.
Qué incluye el contrato de compraventa en México
- Identificación de las partes con RFC cuando se trate de personas morales o de operaciones que deban declararse.
- Datos del inmueble: dirección, superficie, linderos y, si existe, clave catastral y folio real del Registro Público.
- Precio en pesos mexicanos y forma de pago: de contado, con crédito o mediante arras.
- Arras o seña: penitenciales (se pierden si se desiste), confirmatorias (obligan a cumplir) o de penalización.
- Fecha de entrega, condiciones del inmueble y estado en que se entrega.
- Cláusula penal por incumplimiento y, si hay hipoteca, el banco y las condiciones.
- Declaración de origen de los recursos (para personas morales).
Trámite ante notario y Registro Público en México
- Revisa el folio real del inmueble en el Registro Público de la Propiedad del estado para conocer titularidades y gravámenes.
- Firma la escritura de compraventa ante notario, previa lectura del instrumento.
- Paga el ISAI ante la tesorería municipal o estatal correspondiente; la tasa varía por entidad.
- Presenta la escritura en el Registro Público de la Propiedad para su inscripción.
- Si el comprador es persona moral, da el aviso al RFC ante el SAT dentro del plazo que señala el Código Fiscal de la Federación.
Argentina: contrato de compraventa de inmuebles
En Argentina el contrato se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación. Existen dos figuras: el boleto de compraventa, que es un acuerdo privado, y la escritura pública, que es la que realmente transmite el dominio y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble provincial.
Qué dice la ley y quién lo controla en Argentina
El Código Civil y Comercial de la Nación regula la compraventa y la protección del comprador cuando ha pagado una parte sustancial del precio. El Colegio de Escribanos de cada jurisdicción y los escribanos públicos son los que formalizan la escritura, y el Registro de la Propiedad Inmueble, dependiente de cada provincia, hace pública la transmisión. Para modelos orientativos de boleto puede consultarse un proveedor como Wonder.Legal Argentina, aunque debe adaptarse a la ley vigente de la provincia.
Boleto de compraventa y escritura pública en Argentina
| Aspecto | Boleto de compraventa | Escritura pública |
|---|---|---|
| Forma | Acuerdo privado entre comprador y vendedor | Acta autorizada por escribano público |
| Transmite la propiedad | No | Sí, una vez inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble |
| Protección frente a embargos | Sí, cuando el comprador pagó al menos el 25 % del precio | Sí, por la inscripción registral |
| Obligatorio por ley | Sí, por escrito, para poder luego elevar a escritura | Sí, para que la venta quede perfeccionada frente a terceros |
| Inscripción registral | No se inscribe | Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia |
Qué incluye el contrato de compraventa en Argentina
- Datos de compradores y vendedores: nombre, DNI o CUIT y domicilio.
- Descripción del inmueble: dirección, datos catastrales, matrícula y estado de ocupación.
- Precio en pesos argentinos o dólares estadounidenses y forma de pago (de contado, financiación, hipoteca).
- Designación del escribano que intervendrá.
- Fecha de entrega de llaves y plazo para firmar la escritura.
- Firma del cónyuge o conviviente cuando el bien es ganancial o vivienda familiar.
- Cláusula penal por desistimiento: suele fijarse entre el 10 % y el 30 % del precio, según la negociación.
- Plazo para la escrituración y responsabilidad si una parte no concurre.
Costo estimado del trámite en Argentina
Caso: departamento en CABA, precio 100.000 USD, comprador abona la totalidad al contado.
- Honorarios del escribano público: se regulan por aranceles de cada colegio; suelen moverse entre el 1 % y el 3 % del precio, según la jurisdicción. En CABA pueden rondar los 3.000 USD a 5.000 USD sobre ese valor de referencia.
- Impuesto de sellos: lo fija cada provincia; en CABA el comprador paga sellos sobre la parte que financie, con alícuotas distintas a las de la Provincia de Buenos Aires.
- Tasa registral: la percibe el Registro de la Propiedad Inmueble provincial y depende del valor de la operación.
- Certificados e informes: certificados de dominio e inhibición, generalmente entre 50 USD y 200 USD.
Quien firma un boleto con pago igual o superior al 25 % del precio queda protegido frente a embargos de terceros sobre ese inmueble, aunque todavía no sea el dueño registral.
Chile: contrato de compraventa de inmuebles
En Chile la compraventa se rige por el Código Civil y se distingue entre la promesa de compraventa (un acuerdo previo con pago de un pie o arras) y la escritura pública definitiva que se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
Qué dice la ley y quién lo controla en Chile
El Código Civil chileno fija las reglas de la compraventa; los notarios autorizan la escritura pública y el Conservador de Bienes Raíces, que opera por comuna, inscribe la transmisión para que sea oponible a terceros. La promesa de compraventa es válida pero, salvo excepciones legales, no sustituye a la escritura.
Qué incluye el contrato de compraventa en Chile
- Identificación de las partes con RUT.
- Descripción del inmueble: dirección, rol de avalúo fiscal asignado por el Servicio de Impuestos Internos, deslindes y superficie.
- Precio en pesos chilenos o expresado en UF (Unidad de Fomento), y forma de pago.
- Promesa de compraventa: monto del pie o arras, plazo para firmar la escritura definitiva y cláusula de incumplimiento.
- Cláusulas sobre el estado del inmueble, deudas de contribuciones y gastos comunes.
- Fecha de entrega y firma.
Promesa de compraventa e inscripción en Chile
- Firma de la promesa de compraventa ante notario o con firmas legalizadas, con pago del pie o arras.
- Verificación de deudas de contribuciones (SII) y de gastos comunes si el inmueble forma parte de un condominio.
- Otorgamiento de la escritura pública definitiva ante notario.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces competente.
- Pago del impuesto territorial si corresponde, y de los derechos notariales y de inscripción.
Perú: contrato de compraventa de inmuebles
En Perú la compraventa de inmuebles se regula en el Código Civil y se formaliza mediante una minuta firmada por abogado, que se eleva a escritura pública ante notario y se inscribe en la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos).
Qué dice la ley y quién lo controla en Perú
El Código Civil peruano regula la compraventa y exige escritura pública para inscribir el inmueble en el Registro de Predios de la SUNARP. El notario autoriza el instrumento y la SUNARP, como autoridad registral nacional, da fe pública de la titularidad y de las cargas. El pago del Impuesto de Alcabala corresponde a la municipalidad provincial o distrital donde está ubicado el inmueble.
Qué incluye el contrato de compraventa en Perú
- Datos de las partes con DNI o RUC.
- Identificación registral del inmueble: partida registral, dirección, área, linderos y referencia catastral.
- Precio en soles y forma de pago: al contado, con crédito o con arras.
- Arras o señal: confirman el contrato y, si se incumplen, pueden perderse o devolverse duplicadas.
- Fecha de entrega y penalización por incumplimiento.
- Declaración de no tener deudas por impuesto predial ni arbitrios, y de estar al día en servicios.
Trámite ante notario y SUNARP en Perú
- El abogado redacta la minuta de compraventa y la firman vendedor y comprador.
- Se eleva la minuta a escritura pública ante notario, previa verificación del pago del impuesto predial y la entrega de los certificados registrales.
- Se paga el Impuesto de Alcabala ante la municipalidad distrital correspondiente (tasa fijada por cada municipalidad, con tope legal sobre el valor del inmueble).
- El notario envía la escritura a la SUNARP para su inscripción en el Registro de Predios.
- Una vez inscrita, el comprador recibe una copia certificada de la partida registral actualizada a su nombre.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de inmuebles
1. ¿Hay algún modelo de contrato de compraventa de inmueble en Word que pueda usar como base?
Puedes partir de cualquier plantilla genérica, pero solo te servirá si la adaptas al país donde está el bien: en México la Ley Federal del título, en España el Código Civil, en Chile la Ley 18.101 y en Perú el Código Civil peruano fijan requisitos distintos. Añade datos del notario o del conservador, la moneda local con su nombre y los anexos de planos y certificados.
2. ¿Dónde consigo un modelo de contrato de compraventa de vivienda en PDF que sirva como guía?
Las notarías y los registros de la propiedad de cada país publican modelos descargables: el Colegio de Notarios de México, el Colegio de Notarios de España, el Conservador de Bienes Raíces de Chile o la SUNARP en Perú. Revisa que la fecha del formulario sea reciente y que mencione la legislación aplicable del país, no solo un texto genérico.
3. ¿Qué debe llevar un contrato de compraventa entre particulares para que sirva en mi país?
Incluye identificación completa de comprador y vendedor, descripción registral del inmueble, precio en moneda local con su nombre, forma y fecha de pago, y la firma de ambos. En España exige además el NIF, en México la CURP o RFC, en Chile el RUT y en Perú el DNI. Si financias con hipoteca, añade la cláusula hipotecaria y el consentimiento del acreedor.
4. ¿Vale cualquier plantilla de contrato de compraventa entre particulares que encuentre en internet?
No: una plantilla pensada para Argentina carece de los datos que pide SUNARP, y una española no contempla el RFC mexicano. Antes de usarla, comprueba que mencione la ley del país del inmueble y que recoja los anexos de catastro, certificados de deuda y permisos municipales cuando procedan.
5. ¿Cómo es una plantilla de contrato de compraventa de vivienda que funcione para varios países hispanohablantes?
No existe una plantilla válida para todos los países: el Código Civil español, el Código Civil y Comercial argentino, el Código Civil peruano y la Ley 18.101 chilena fijan cláusulas diferentes. Lo más útil es tener un esquema común —partes, precio, forma de pago, entrega, vicios ocultos y jurisdicción— y luego adaptarlo a la ley y al notario de cada país.
6. ¿En qué se diferencia un contrato privado de compraventa de inmueble del contrato notarial?
El contrato privado es un acuerdo entre comprador y vendedor firmado ante testigos, sin intervención de notario, válido en muchos países para transmitir el uso pero no para inscribir la propiedad. El contrato notarial, en cambio, se firma ante notario y es el único que permite el cambio de titular en el Registro de la Propiedad de España, el Registro Público de la Propiedad de México, el Conservador de Bienes Raíces de Chile o SUNARP en Perú.
7. ¿Qué revisa el notario en un contrato de compraventa de vivienda entre particulares?
El notario verifica identidades, situación registral, certificaciones de deuda del impuesto, gravámenes, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación cuando aplique, y que el precio declarado no sea irreal. En España también líquida ITP en la oficina de la comunidad autónoma, en México calcula ISR e ISAB, en Chile tramita el pago de contribuciones y en Perú el impuesto de alcabala.
8. ¿Hay algún contrato de compraventa de inmueble listo para imprimir y firmar?
Puedes descargar formatos imprimibles desde notarías oficiales como el Colegio de Notarios de México, el Colegio de Registradores de España, el Conservador de Bienes Raíces de Chile o la SUNARP en Perú. Imprímelo, rellénalo a mano o en el ordenador con los datos del inmueble y de las partes, y recuerda firmarlo ante notario si quieres que el cambio de propiedad quede inscrito.
Fuentes
- BancsabadellLo que incluye el contrato de compraventa de una viviendaconsultado el 31/08/2026
- WonderContrato de Compraventa de Inmueble – Modelo Word y PDFconsultado el 31/08/2026
- AbogadosinmobiliariosContrato privado de compraventa entre particulares en Perúconsultado el 31/08/2026
- LoopnetContrato de compraventa: qué es y qué debe incluir – LoopNetconsultado el 31/08/2026
- MicrojurisEl contrato de compraventa en el Código Civil y Comercial de la …consultado el 31/08/2026