Cuando el comprador deja de pagar, el vendedor suele encontrarse con la misma pregunta en cualquier país: ¿lo obligo a pagar o mejor doy por terminado el contrato? El principio general se repite, pero los plazos, las formalidades y la autoridad ante la que se reclama cambian por completo de un país a otro. Esta guía repasa, país por país, qué dice la ley y qué puede hacer el vendedor cuando el comprador incumple un contrato de compraventa.
El principio que comparten casi todos los países hispanohablantes
En España, México, Argentina, Chile y Perú, el vendedor que no cobra tiene en teoría dos caminos: pedir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo, y en ambos casos reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Esa es la regla común, la herencia romanista que comparten las codificaciones civiles de los cinco países.
Lo que cambia es todo lo demás. El momento a partir del cual se puede resolver, la necesidad de un requerimiento previo, el peso de un documento como el boleto argentino o el contrato con cláusula penal mexicano, y la ventanilla donde se reclama (un notario, un juzgado civil, Profeco, SERNAC, Indecopi) son decisiones que cada país toma por separado. Por eso, más que memorizar la norma, conviene entender el principio y luego aterrizarlo en el país concreto en el que se firmó el contrato.
Lo que casi todos los países reconocen (y dónde empieza a cambiar)
Ante el impago del comprador, las cinco legislaciones reconocen al vendedor un derecho de elección entre:
- Exigir el cumplimiento forzoso: que el comprador pague el precio pendiente, normalmente con intereses y, si se pactó, con la cláusula penal.
- Pedir la resolución del contrato: dejar sin efecto la venta, recuperar el bien o el inmueble, y reclamar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
Hasta ahí, la coincidencia es casi total. A partir de ahí, las reglas se separan:
- En España, si se trata de un inmueble, el vendedor tiene que requerir al comprador judicialmente o por acta notarial antes de poder resolver.
- En México, la vía penal por fraude solo aparece si el comprador engañó desde el inicio; el impago simple es un asunto civil.
- En Argentina, el boleto de compraventa da prioridad al comprador, pero no equivale a la escritura.
- En Chile, el pacto comisorio (la cláusula que permite resolver por impago) tiene dos versiones con efectos muy distintos.
- En Perú, el Código Civil permite resolver tras un requerimiento extrajudicial, pero la vía notarial y la judicial conviven con Indecopi para los casos de consumo.
España: qué pasa cuando el comprador no paga
En España, la compraventa se rige por el Código Civil, y la respuesta al impago se construye sobre dos artículos que conviene tener claros. El primero es el 1124, que concede al perjudicado la facultad de elegir entre exigir el cumplimiento o pedir la resolución, con indemnización en ambos casos. El segundo es el 1504, que añade una especialidad pensada para la venta de inmuebles: la necesidad de un requerimiento previo, judicial o por acta notarial, antes de que el vendedor pueda dar por terminado el contrato por falta de pago del precio.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha recordado en sentencias como la STS 423/2016 o la STS 434/2014 que la falta de pago del precio en una compraventa de inmueble es, por sí sola, un incumplimiento esencial que habilita la resolución. Pero para llegar a esa resolución sin tropiezos, el vendedor tiene que haber cumplido antes el trámite del requerimiento.
El derecho a elegir entre cumplimiento o resolución
En España, el vendedor perjudicado puede escoger entre exigir el pago íntegro del precio (con intereses y, si procede, la cláusula penal pactada) o pedir la resolución del contrato, también con resarcimiento de daños y perjuicios. Esa facultad, recogida en el artículo 1124 del Código Civil, no es exclusiva de la compraventa: se aplica a todas las obligaciones recíprocas. El vendedor no está obligado a mantener un contrato que el comprador ha dejado de cumplir, pero tampoco tiene que renunciar al cobro si prefiere forzar el pago.
La regla especial de la venta de inmuebles: el requerimiento
Cuando lo que se vende es un inmueble, el artículo 1504 del Código Civil añade un trámite previo: mientras el vendedor no haya requerido al comprador judicialmente o por acta notarial, el comprador puede pagar aunque el plazo haya expirado. Hecho el requerimiento, ya no: el juez no puede concederle un nuevo término, y el vendedor queda libre para pedir la resolución.
El procedimiento habitual en España es:
- Enviar un burofax o requerimiento notarial al comprador moroso, dejando constancia de la deuda y del plazo para pagar.
- Si el comprador no paga tras el requerimiento, presentar demanda de resolución en el juzgado de primera instancia competente.
- Solicitar, si se teme que el comprador disponga del inmueble, medidas cautelares de anotación preventiva de demanda.
En España, sin requerimiento judicial o notarial previo, la resolución por impago en la venta de un inmueble no se sostiene.
Lo que no hay que hacer al resolver por impago en España
Vender a un tercero sin haber requerido antes al comprador moroso, no documentar el impago conExtractos bancarios o facturas, y dar por terminado el contrato de palabra son errores que dejan sin efecto la resolución en España. La Audiencia y el Supremo han anulado resoluciones pactadas por las partes sin el requisito del requerimiento, dejando al vendedor vinculado al contrato original.
México: incumplimiento del comprador en la compraventa
En México, la compraventa se regula en el Código Civil Federal, con reglas que aplican en toda la República y que cada estado puede desarrollar en su propio código civil. El vendedor que no cobra tiene a su disposición la ejecución forzosa del contrato, la resolución con devolución de lo entregado y, en casos graves, la vía penal por fraude.
Cuando el comprador es un consumidor y el vendedor un proveedor, la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) entra en escena: la NOM 247 obliga a quien vende al público inmuebles destinados a casa habitación a registrar ante Profeco un contrato de adhesión, con número de registro consultable por el consumidor.
Qué puede hacer el vendedor en México ante el impago
- Ejecución forzosa: reclamar el pago íntegro del precio, más intereses legales sobre la deuda, conforme al artículo 2,298 del Código Civil Federal, que prevé intereses cuando se concedió un plazo posterior al contrato.
- Resolución con devolución: dejar sin efecto la compraventa y recuperar el inmueble o las cantidades entregadas, con daños y perjuicios.
- Vía penal: cuando el comprador engañó desde el inicio, cabe el delito de fraude, que se tramita ante la fiscalía correspondiente.
Pasos habituales en México ante un impago:
- Notificar al comprador la mora y concederle un plazo razonable para pagar.
- Si no hay acuerdo, presentar demanda en el Juzgado Civil competente, con el contrato, los recibos de pago parcial y la prueba del impago.
- Cuando proceda, interponer queja ante Profeco si el vendedor es un proveedor con contrato de adhesión registrado.
La cláusula penal como herramienta previa
En México, la cláusula penal se pacta por escrito y firmada por ambas partes, y su función es anticipar los efectos del incumplimiento. Si la penalidad resulta excesiva, el juez puede reducirla. Un ejemplo con cifras en pesos mexicanos: en una compraventa de vivienda de 4.500.000 MXN, las partes pactan una cláusula penal equivalente al 10 % del precio para el caso de impago. Si el comprador deja de pagar, la penalidad automática sería de 450.000 MXN, sin perjuicio de los daños y perjuicios adicionales que el vendedor pueda acreditar.
Profeco y los tribunales civiles: dónde se reclama en México
En México, la elección del foro depende de quién sea la parte afectada. Si el comprador es un consumidor y el vendedor un proveedor con contrato registrado ante Profeco, la queja ante la Procuraduría Federal del Consumidor suele ser más rápida y gratuita. Si la relación es entre particulares o entre empresas, el camino es el Juzgado Civil, con abogado y, normalmente, costas para quien pierde.
Argentina: boleto de compraventa, mora del comprador y escrituración
En Argentina, la compraventa inmobiliaria gira en torno al boleto y a la obligación de escriturar. El Código Civil y Comercial de la Nación regula la obligación de escriturar, la prioridad del comprador de buena fe y la resolución por incumplimiento.
Un caso reciente, confirmado por la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil el 3 de junio de 2022, condenó a una vendedora a escriturar en 15 días tras más de cuatro años de demora, aplicando los plazos tácitos del artículo 509 del Código Civil y Comercial.
Lo que dice el Código Civil y Comercial de la Nación
- Plazo de cumplimiento: si las partes no fijaron plazo expreso, se entiende que la obligación debe cumplirse en un término razonable según la naturaleza del negocio (artículo 509, párrafos segundo y tercero).
- Facultad de resolver: ante el incumplimiento, el vendedor puede pedir la resolución del contrato con restitución de lo entregado e indemnización.
- Alcance de la indemnización: incluye el daño emergente, el lucro cesante y los intereses, con costas a cargo del moroso.
Boleto de compraventa y prioridad frente a terceros
En Argentina, el boleto de compraventa no equivale a la escritura pública, pero concede al comprador de buena fe una prioridad registral frente a terceros. El artículo 1170 del Código Civil y Comercial reconoce esa prioridad si se cumplen cuatro requisitos:
- Contrato con el titular registral o posibilidad de subrogarse en su posición.
- Pago de al menos el 25 % del precio antes de cualquier medida cautelar.
- Boleto con fecha cierta.
- Publicidad registral o posesoria de la adquisición.
Cómo se reclama en Argentina y qué se puede pedir
En Argentina, el vendedor (o el comprador que ya pagó y quiere la escritura) puede promover:
- Demanda de escrituración forzosa ante el Juzgado Civil, con plazo perentorio para el otorgamiento de la escritura (en el caso citado, 15 días).
- Demanda de resolución con restitución, cuando la venta no llegó a escriturarse y la relación se rompió.
- Pedido de intereses y costas, que el juez suele imponer a la parte morosa.
Un ejemplo con cifras en pesos argentinos: en una operación de 80.000.000 ARS, el comprador pagó 30.000.000 ARS (el 37,5 %) y la vendedora no escrituró en plazo. El juez puede fijar intereses moratorios sobre el capital adeudado y, además, una indemnización por los daños acreditados (por ejemplo, el alquiler que el comprador debió pagar durante la demora).
Chile: incumplimiento del comprador en la compraventa
En Chile, la compraventa se rige por el Código Civil, que incluye una herramienta muy específica: el pacto comisorio, la cláusula que permite resolver el contrato si el comprador no paga el precio. La ley chilena distingue entre dos versiones de esa cláusula, y esa distinción es la que marca la diferencia práctica cuando se incumple.
El pacto comisorio y sus dos versiones en Chile
| Tipo | Qué ocurre si el comprador no paga | Cómo se activa |
|---|---|---|
| Pacto comisorio simple | El vendedor puede pedir la resolución del contrato, pero el juez puede conceder al comprador un plazo para pagar. | Demanda judicial. |
| Pacto comisorio calificado | La resolución opera de pleno derecho, sin posibilidad de nuevo plazo. | Demanda judicial, con prueba del incumplimiento. |
En ambos casos, el vendedor puede además reclamar la indemnización de perjuicios.
Indemnización y avaluó fiscal en Chile
En Chile, los perjuicios del vendedor se calculan a partir de la diferencia entre el precio pactado y el avalúo fiscal del inmueble al momento del incumplimiento, más los gastos en que haya incurrido. Un ejemplo numérico en pesos chilenos: el comprador adeuda 180.000.000 CLP, el avalúo fiscal del inmueble al momento de la resolución es de 150.000.000 CLP y los gastos acreditados (escritura, impuestos, comisiones) suman 5.000.000 CLP. La indemnización básica sería de 30.000.000 CLP (diferencia de precio) más 5.000.000 CLP (gastos), total 35.000.000 CLP, sin perjuicio de los intereses que se devenguen hasta el pago efectivo.
Dónde se litiga en Chile y en qué plazo
En Chile, la demanda por incumplimiento del comprador se presenta ante el Juzgado de Letras en lo Civil competente. La apelación se ve en la Corte de Apelaciones respectiva. Si la compraventa involucró a una entidad regulada (por ejemplo, una inmobiliaria con publicidad registrada), el SERNAC puede actuar en defensa de los consumidores. Los plazos judiciales dependen de la carga de cada tribunal, por lo que es difícil dar un número único; en la práctica, un juicio civil de resolución por impago puede prolongarse entre uno y tres años hasta sentencia firme.
Perú: incumplimiento del comprador en la compraventa
En Perú, la compraventa se regula en el Código Civil, con reglas que conviven con la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) en la parte registral y con el Indecopi en materia de consumo.
La resolución por incumplimiento en el Código Civil peruano
En Perú, el Código Civil permite al vendedor pedir la resolución del contrato cuando el comprador ha incumplido su obligación principal, y contempla también la resolución por la sola voluntad del vendedor, previa intimación, en determinados supuestos. La resolución deja sin efecto el contrato y obliga a las partes a restituirse lo que hubieran recibido, con la indemnización que corresponda.
Cláusula penal y penalidad por demora en Perú
En Perú, la cláusula penal se fija por escrito y puede tener función compensatoria (sustituye a la indemnización) o moratoria (se acumula a ella, según lo pactado). Un ejemplo con cifras en soles: en una compraventa de inmueble por 800.000 PEN, las partes pactan una penalidad de 5 UIT (cada UIT 2026 vale 5.500 PEN), es decir, 27.500 PEN, para el caso de incumplimiento del comprador. Si el comprador paga fuera de plazo, la penalidad opera automáticamente, sin perjuicio de los daños y perjuicios adicionales que se acrediten.
Vía notarial, judicial e Indecopi en Perú
En Perú, la elección del camino depende del tipo de compraventa y de la contraparte:
- Vía notarial: el vendedor puede enviar una carta notarial de requerimiento al comprador moroso, dándole un plazo para pagar. Es el paso previo habitual antes de ir a juicio.
- Vía judicial: ante el incumplimiento, se presenta la demanda en el Poder Judicial peruano, buscando la resolución o el cumplimiento forzoso.
- Indecopi: cuando la compraventa es entre un proveedor y un consumidor, la Ley de Protección y Defensa del Consumidor permite acudir al Indecopi, que puede sancionar al proveedor y ordenar medidas correctivas.
Datos verificados en octubre de 2026.
Dudas habituales sobre el impago del comprador
1. ¿Qué pasa si el comprador no cumple con un contrato de compraventa?
Depende del país: en España, el vendedor puede exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios, según el Código Civil. En México, la parte cumplidora puede optar entre exigir el cumplimiento o la rescisión, con responsabilidad por daños. En Argentina, el Código Civil y Comercial permite resolver o exigir el pago actualizado, y en Chile el Código Civil faculta para demandar el precio o desistir del contrato.
2. ¿Qué ocurre cuando el vendedor incumple la compraventa?
En Perú, el comprador puede optar entre exigir la entrega del bien o resolver el contrato más una indemnización, conforme al Código Civil peruano. En Colombia, la compraventa se entiende resuelta si el vendedor no entrega, con derecho a devolución de lo pagado. En Chile, el comprador puede demandar el cumplimiento o terminar el contrato, mientras que en México la rescisión procede con devolución de cantidades entregadas.
3. ¿Qué consecuencias tiene incumplir una promesa de venta?
Una promesa de compraventa genera obligaciones previas: si la parte que prometió no firma la escritura definitiva, la otra puede exigir el cumplimiento forzado o una indemnización por daños y perjuicios. En Chile y Perú la jurisprudencia exige que la promesa contenga los elementos esenciales del contrato, y en México la acción prescribe en plazos que dependen de la vía, ordinaria o ejecutiva, según la legislación civil de cada entidad.
4. ¿Qué dice el Código Civil sobre el incumplimiento de la compraventa?
Cada país regula el incumplimiento en su propio Código Civil: España lo trata en los artículos sobre obligaciones y contratos, México en el Código Civil federal y los de cada entidad, Argentina en el Código Civil y Comercial, Chile en su Código Civil, Perú en el Código Civil peruano y Colombia en el Código Civil y el Código de Comercio. Las soluciones comunes son exigir el cumplimiento, resolver el contrato o pedir indemnización, pero los plazos y requisitos varían.
Fuentes
- White-baosIncumplimiento del comprador. Resolución del contrato – White & Baosconsultado el 06/10/2026
- Realestatemarket¿Qué pasa si se incumple un contrato de compraventa?consultado el 06/10/2026
- Vlexincumplimiento contrato de compraventa – vLexconsultado el 06/10/2026
- OderizabogadosIncumplimiento de contrato de compraventaconsultado el 06/10/2026
- IjuridicaCasuísticas y soluciones judiciales. Promesa de compraventaconsultado el 06/10/2026