Qué es el condominio hereditario y por qué se forma
Cuando varias personas reciben en herencia un mismo bien —lo más habitual es una vivienda dejada por los padres a varios hijos—, aparece una situación jurídica que en casi todos los países se conoce como condominio, copropiedad o proindiviso: todos los herederos son dueños del conjunto, pero ninguno lo es de una parte material concreta hasta que se reparte.
El principio de fondo lo comparten la mayoría de los ordenamientos: nadie está obligado a quedarse para siempre en esa comunidad, y cualquiera de los copropietarios puede pedir que se ponga fin. Lo que cambia, y mucho, es el nombre exacto del instituto, la ley que lo regula y la autoridad que interviene. En España se trabaja con el Código Civil y sus derechos forales; en México, con el Código Civil Federal y los códigos civiles de cada estado; en Argentina, con el Código Civil y Comercial de la Nación; en Chile, con el Código Civil y la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria; y en Perú, con el Código Civil y el registro que lleva la SUNARP.
Por eso, antes de hablar de cifras o de pasos, conviene tener presente una idea: el condominio en herencia es una situación provisional que el derecho prevé expresamente cómo desactivar, aunque el camino concreto dependa del país.
Cuándo se termina el condominio: el principio que comparten casi todos los países
Aunque cada jurisdicción resuelva el trámite a su manera, las salidas que el derecho ofrece para acabar con un condominio hereditario son, en el fondo, las mismas:
- Adjudicar el bien a uno solo, que compensa al resto en dinero por su cuota. Es la opción más frecuente cuando hay una vivienda que nadie quiere vender.
- Vender el bien a un tercero y repartir el precio según la cuota de cada heredero. Suele ser la salida más limpia cuando ninguno quiere (o puede) quedarse con el bien.
- Dividir materialmente el bien, cuando es divisible (por ejemplo, una finca rústica que puede parcelarse), adjudicando a cada heredero una parte física.
Lo que cambia de país a país es el procedimiento para llegar a cualquiera de esas tres salidas (notario, juzgado, organismo registral), los plazos para impugnar, los impuestos que se devengan y los formularios que hay que presentar. Sobre esto trabaja cada sección por país.
España: cómo se extingue un condominio hereditario
En España, el régimen común parte del Código Civil, que en sus artículos 400, 402 y 404 recoge el principio de que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que la división puede hacerse por los propios interesados, por árbitros o, si el bien es indivisible y no hay acuerdo, mediante venta y reparto del precio. En Cataluña, Aragón, Navarra, Galicia, País Vasco y Baleares operan además derechos forales propios —el Código Civil de Cataluña es el más desarrollado— que conviene revisar antes de actuar.
Las tres vías que prevé el Código Civil para extinguir el condominio son: adjudicar a un heredero compensando a los demás, vender a un tercero, o acudir al juicio de división de cosa común. La opción extrajudicial pasa por una escritura pública ante notario, mientras que la judicial exige demanda ante el juzgado del lugar del inmueble, con tasación y, si no hay acuerdo, subasta. La Agencia Tributaria y el Registro de la Propiedad son los organismos que intervienen siempre.
Vías legales para acabar con el condominio en España
- Acuerdo entre herederos ante notario — Todos los copropietarios firman una escritura de extinción de condominio o de compraventa (si hay tercero), se liquida el impuesto correspondiente y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Plazo: depende del notario, pero suele resolverse en semanas.
- Adjudicación a un heredero con compensación — El heredero que se queda con el bien paga a los demás su parte, normalmente avalada por una tasación. Se otorga escritura pública ante notario, se líquida AJD (Actos Jurídicos Documentados) y se inscribe en el Registro.
- Venta a un tercero con reparto del precio — Se firma escritura de compraventa, se liquida ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) por el comprador y se reparte el importe según cuotas.
- Juicio de división de cosa común — Si no hay acuerdo, se presenta demanda en el juzgado del lugar del inmueble. El juez nombra perito para tasar; si persiste el desacuerdo, el bien se subasta y se reparte el precio.
Impuestos que paga la extinción en España
| Impuesto | Cuándo se aplica | Referencia |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | Venta a tercero | Tipo variable por comunidad autónoma, habitualmente entre el 6 % y el 10 % |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | Adjudicación entre herederos con compensación | Tipo variable por comunidad autónoma, entre el 0,5 % y el 1,5 % |
| IRPF — ganancia patrimonial | Si hay plusvalía entre valor de adquisición y de transmisión | Escala general del IRPF, con reducciones por tiempo de tenencia |
| IIVTNU (plusvalía municipal) | Cuando hay transmisión (venta a tercero) | Lo liquida el vendedor; tipo fijado por cada ayuntamiento |
En la adjudicación entre herederos por el valor exacto de la cuota heredada, sin que nadie cobre de más, no hay ganancia patrimonial y el IRPF suele quedar en cero. La plusvalía municipal, en cambio, sí aparece cuando hay una venta real a tercero.
Casos típicos: hermanos que heredan la vivienda en España
María, Javier y Lucía heredan por partes iguales el piso familiar en Oviedo, valorado en 120.000 €. Acuerdan que María se queda con la vivienda y compensa a cada hermano con 40.000 €. Como el valor de adjudicación coincide con la cuota hereditaria, no hay ganancia patrimonial en IRPF. María líquida AJD a un tipo del 1 % (Asturias), lo que supone unos 1.200 €. No hay plusvalía municipal porque no hay transmisión a tercero, solo una extinción interna del proindiviso.
México: cómo se reparte el condominio sucesorio
En México, el condominio sucesorio se regula por el Código Civil Federal y, sobre todo, por el código civil de la entidad federativa donde se abrió la sucesión. Esto es clave: el procedimiento, los plazos y los requisitos cambian de estado a estado. La CDMX, Jalisco o Nuevo León tienen reglas distintas, y siempre conviene revisar el código local.
El camino habitual es el juicio sucesorio ante un juzgado familiar (cuando hay controversia o menores) o la sucesión ante notario (cuando hay testamento, todos los herederos son mayores y están de acuerdo). Una vez declarado quiénes son los herederos, se firma un convenio de partición que reparte los bienes. La SAT (Servicio de Administración Tributaria) y el Registro Público de la Propiedad de cada entidad son los organismos que intervienen en la parte fiscal y registral.
Formas de dividir la copropiedad en México
- Convenio de partición ante notario — Cuando todos los herederos están de acuerdo, se firma un convenio que adjudica los bienes. Si hay testamento y todos son mayores, puede tramitarse íntegramente en notaría.
- Adjudicación a un coheredero con pago — Uno se queda con el inmueble y paga al otro su parte en pesos mexicanos, valorada por perito.
- Venta a tercero y reparto — Se vende el bien y el precio se reparte proporcionalmente entre los coherederos; el comprador asume el ISR y, en su caso, el IVA.
- División material del bien — Solo viable cuando el inmueble es divisible (por ejemplo, un terreno); se lotifica y cada heredero recibe una fracción.
Impuestos y gastos en la partición mexicana
| Concepto | Cuándo aplica | Notas |
|---|---|---|
| ISR por enajenación | Venta a tercero o adjudicación con compensación superior a la cuota | Tasa progresiva según tabla del ISR; exención posible por sucesión si el valor es igual al del avalúo fiscal |
| IVA | Enajenación de inmuebles (salvo casa habitación del enajenante) | 16 % sobre el valor; no aplica en transmisiones por herencia pura |
| Impuesto predial | Siempre que se tenga propiedad | De carácter municipal, varía por municipio |
| Derechos del Registro Público | Inscripción de la adjudicación o compraventa | Variables según la entidad federativa |
Ejemplo práctico de copropiedad hereditaria en México
Roberto y Daniela heredan de su madre un departamento en la CDMX con un valor comercial de 3.500.000 pesos mexicanos. Acuerdan que Roberto se queda con el inmueble y le paga a Daniela 1.750.000 pesos mexicanos. Como el pago coincide con el valor de su cuota hereditaria (avalúo fiscal), no se genera ISR por enajenación. Pagan aproximadamente 25.000 pesos mexicanos de derechos en el Registro Público de la Ciudad de México y alrededor de 18.000 pesos mexicanos de honorarios notariales. El predial anual del inmueble ronda los 9.500 pesos mexicanos y se actualiza a nombre de Roberto.
Argentina: condominio sucesorio y cómo ponerle fin
En Argentina, el condominio sucesorio se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación, unificado en 2015. La sucesión aquí es judicial, no notarial: se tramita ante un juzgado civil, que dicta la declaratoria de herederos y luego, si hay bienes, aprueba la partición. Para inscribir el bien en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia hace falta la copia certificada del expediente sucesorio.
Una vez inscripto el bien a nombre de los herederos, el condominio puede terminarse por acuerdo de partes (partición amigable) o por venta. La ANSES no interviene directamente en estas operaciones salvo que haya bienes con hipoteca o un fondo de comercio vinculado a jubilaciones.
Salidas posibles al condominio en Argentina
- Venta en block a tercero — Los herederos venden el inmueble a un comprador externo y se reparten el precio en pesos argentinos según sus cuotas.
- Partición amigable — Por escritura pública, los coherederos se distribuyen los bienes o adjudican todo a uno con compensaciones dinerarias.
- Adjudicación a un coheredero con compensación — Uno asume el bien y paga al resto; la operación se formaliza ante escribano y se inscribe en el Registro provincial.
- División material — Solo aplicable cuando el inmueble es divisible, por ejemplo, un terreno.
Tributos asociados a la partición en Argentina
| Tributo | Cuándo se aplica | Notas |
|---|---|---|
| ITI (Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes) | Herencia y adjudicaciones entre herederos | Solo en provincias que lo aplican; Buenos Aires no lo cobra, sí Córdoba o Salta |
| IIBB (Ingresos Brutos) | Venta a tercero o actividad habitual | Lo paga el vendedor si está inscripto en el régimen general |
| Impuesto a las Ganancias | Si hay plusvalía entre valor de adquisición y venta | Escala progresiva; existen exenciones por vivienda única |
| Impuestos de Registro | Inscripción de la transferencia o adjudicación | Provinciales, variables según jurisdicción |
Caso de ejemplo en Argentina
Lucía, Pedro y Ana heredan un departamento en Palermo, Buenos Aires, con un valor estimado de 180.000.000 pesos argentinos. Deciden venderlo a un tercero por ese monto. No pagan ITI porque la provincia de Buenos Aires no lo aplica. Del precio total, 60.000.000 pesos argentinos corresponden a cada coheredero. Si alguno de ellos tributa Ganancias y la operación genera plusvalía respecto del valor de sucesión, declara la diferencia en su declaración anual. Los gastos de escribano y Registro rondan el 1 % del valor de la operación, aproximadamente 1.800.000 pesos argentinos.
Chile: terminación del condominio sucesorio
En Chile, la terminación del condominio sucesorio arranca con la posesión efectiva, trámite que concede el Servicio de Registro Civil o un notario según el caso, y que sirve para identificar quiénes son los herederos y qué bienes les corresponden. Una vez obtenida, se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente. Con la posesión efectiva vigente, los herederos pueden proceder a la partición o a vender la cuota heredera.
El Código Civil chileno y la Ley 21442 sobre Copropiedad Inmobiliaria regulan el condominio y la forma de ponerle fin. El Servicio de Impuestos Internos (SII) es el organismo fiscal, y el Conservador de Bienes Raíces, el registral.
Caminos para finalizar la copropiedad en Chile
- Compraventa entre herederos — Uno compra la cuota del otro y se queda con el bien; se inscribe en el Conservador.
- Venta a tercero — Todos los herederos venden la cuota total del inmueble y se reparte el precio en pesos chilenos.
- Adjudicación por asamblea de comuneros — Para edificios acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria, la asamblea puede tomar decisiones sobre bienes comunes.
- División material — Cuando el bien es divisible, se subdivide y cada heredero recibe una parte física.
Impuestos que se gatillan al partir en Chile
| Impuesto | Cuándo se aplica | Notas |
|---|---|---|
| IVA a la venta | Venta de inmuebles nuevos (entregados dentro de ciertos plazos) | 19 %; no aplica a inmuebles usados, que están exentos |
| Impuesto territorial | Tenencia del bien | Contribuciones anuales, municipales |
| Ganancias de Capital | Venta con plusvalía | Tributa en la declaración anual del SII; existe exención por vivienda única si se reinvierte |
| Herencias y donaciones | Adjudicación entre herederos | Afecto a impuesto si el valor excede certaines tramos exentos; varía cada año |
Ejemplo de condominio sucesorio en Chile
Carolina y Francisca heredan una casa en Santiago valorada en 5.500 UF (unos 215.000.000 pesos chilenos al valor de la UF de septiembre de 2026). Deciden venderla a un tercero por ese monto. No se aplica IVA porque es vivienda usada. Cada una recibe 107.500.000 pesos chilenos. Si la venta genera ganancia de capital respecto del valor de adquisición original, tributan en su declaración anual al SII, con la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda única, según las reglas vigentes.
Perú: masa hereditaria indivisa y cómo dividirla
En Perú, la sucesión puede ser testamentaria (con testamento) o intestada (sin testamento), según lo previsto en el Código Civil. La declaración de herederos se tramita ante notario o ante el juez, dependiendo del caso, y luego se inscribe en la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos).
Una vez inscritos los herederos, pueden decidir cómo repartir el condominio. La SUNAT interviene cuando hay enajenación a tercero, porque el Impuesto a la Renta de segunda categoría grava la ganancia. La SUNARP es la que inscribe la partición o la venta.
Modalidades de división del condominio en Perú
- Venta en conjunto a tercero — Los herederos venden el bien y se reparten el precio en soles según sus cuotas hereditarias.
- Adjudicación a un heredero con valorización — Uno se queda con el bien tras valorarlo por perito y paga al resto su parte en soles.
- División material del predio — Viable cuando el terreno es divisible, mediante subdivisión autorizada por la municipalidad.
- Partición judicial — Cuando no hay acuerdo, cualquiera puede demandar la partición ante el Poder Judicial del Perú.
Tributos y tasas en la partición peruana
| Concepto | Cuándo aplica | Notas |
|---|---|---|
| Impuesto a la Renta de segunda categoría | Venta con ganancia respecto del valor de adquisición | Tasa del 5 % sobre la ganancia; no aplica si se vende por debajo del valor de adquisición |
| Alcabala | Transferencia de inmuebles urbanos (salvo excepciones) | 3 % sobre el valor de transferencia, deducción de 10 UIT; las adquisiciones por herencia están inafectas |
| Tasas registrales SUNARP | Inscripción de la partición o venta | Variable según el acto registral; se publica en el tarifario de la SUNARP |
| Derechos notariales | Otorgamiento de escrituras | Depende del notario y del valor del bien |
Caso de ejemplo en Perú
Los hermanos Lía, Marco y Rosa heredan una casa en Lima valorada en 800.000 soles. Acuerdan venderla a un tercero por ese monto. Si el valor de adquisición original fue 600.000 soles, la ganancia es 200.000 soles, y el Impuesto a la Renta es del 5 %, es decir 10.000 soles. La alcabala no se aplica porque la transferencia original fue por herencia (inafecta). Las tasas registrales de la SUNARP y los derechos notariales suman aproximadamente 4.500 soles. Cada hermano recibe 800.000 soles menos los costos proporcionales, repartidos según sus cuotas.
Datos comprobados en septiembre de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el condominio hereditario
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender ni quedarse con el bien?
Cualquier heredero puede pedir la división en casi todos los países. Si hay acuerdo, se hace por escritura ante notario. Si no, se acude al juzgado competente, que ordena la tasación y, si persiste el desacuerdo, la subasta del bien para repartir el precio.
¿Quién paga los impuestos cuando un heredero se queda con el bien?
Depende del país y de si hay o no compensación. En España, la adjudicación pura entre coherederos suele quedar exenta de IRPF, pero paga AJD. En México, si la adjudicación coincide con el avalúo fiscal, no hay ISR. En Argentina, Chile y Perú hay impuestos específicos de transmisión gratuita o de ganancia de capital, según corresponda.
¿Se puede evitar el juicio de partición?
Sí, cuando todos los herederos están de acuerdo. En casi todos los países existe la vía notarial, que es más rápida y económica que la judicial. El requisito común es que no haya menores de edad ni conflictos pendientes.
¿Qué ocurre si el bien tiene hipoteca?
Los herederos deben decidir entre subrogar la deuda (asumirla), cancelar la hipoteca con el precio de venta o negociarla con el banco. La hipoteca no desaparece por el fallecimiento: se transmite junto con el bien.
Preguntas frecuentes sobre el condominio hereditario
1. ¿Cómo se resuelve la extinción del condominio entre hermanos cuando todos están de acuerdo?
Cuando los hermanos copropietarios se ponen de acuerdo, pueden vender el bien a un tercero y repartirse el dinero según su cuota, o adjudicárselo a uno compensando a los demás en dinero. En España se hace por unanimidad ante notario; en México cada comunero puede pedir la división en cualquier momento ante juez. El primer paso es contratar a un notario o abogado que formalice la operación.
2. ¿Se puede extinguir el condominio entre hermanos sin que medie pago de compensación?
Solo si el bien se vende a un tercero y el precio se reparte en proporción a las cuotas de cada uno. Si un hermano quiere quedarse con la propiedad, los demás tienen derecho a recibir el valor de su parte, porque el condominio no se extingue regalando nada. La forma de pedir esa compensación varía según el país: en Chile se hace por escritura pública, en Argentina puede resolverse judicialmente.
3. ¿Qué impuestos hay que pagar cuando se extingue el condominio entre hermanos por herencia?
Depende del país: en España se liquida el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y si se vende después, plusvalía municipal e IRPF. En México existe el ISR por enajenación de inmuebles y, según la entidad, impuesto predial y traslado de dominio. En Argentina se paga impuesto a los bienes personales si corresponde. Lo más prudente es pedir una simulación al notario antes de firmar.
4. ¿Cómo funciona el condominio cuando una herencia se reparte entre varios hermanos?
Al abrirse la herencia, cada hermano recibe una cuota indivisa del inmueble, por ejemplo un tercio a cada uno si son tres. Esa cuota puede venderse, donarse o gravarse, pero el uso del bien exige acuerdos sobre gastos, reparaciones y rentas. El caudal hereditario, la legítima y los plazos para renunciar varían en cada país, así que conviene revisar la ley civil local.
5. ¿Qué pasos hay que dar para extinguir el condominio que procede de una herencia?
Primero, aceptar o repudiar la herencia en el plazo y forma que fije la ley del país. Luego, inscribir las cuotas en el Registro de la Propiedad si procede. Después, decidir entre vender a un tercero, adjudicarse el bien un comunero compensando a los demás, o partir materialmente el inmueble. El acuerdo se eleva a escritura pública en Chile, España y Perú, o se solicita judicialmente en Argentina.
6. ¿Qué ocurre con el condominio entre hermanos si nadie se pone de acuerdo?
Cualquier comunero puede solicitar la división judicial, porque el condominio no obliga a permanecer en comunión perpetua. El juez ordenará venta en subasta, adjudicación a uno con pago a los otros o, si es posible, división material del inmueble. Los plazos para pedir esa división dependen del código civil o procesal de cada país, y suelen oscilar entre uno y diez años según la legislación aplicable.
7. ¿Cómo se extingue el condominio cuando padres e hijos heredan juntos una vivienda?
Si hay acuerdo, se vende y reparte el precio, o uno de los copropietarios compra la parte del resto. Si no hay acuerdo, cualquier comunero puede pedir la división ante notario o juez, según el país. En Chile la partición se hace por escritura pública; en México el juez puede ordenar la venta en pública subasta; y en España la Ley de Propiedad Horizontal facilita fijar gastos y uso mientras se decide.
Fuentes
- Remax-firstHerencia de propiedades en Chile: Guía completa de sucesiónconsultado el 23/09/2026
- Jcserranoabogados¿Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos?consultado el 23/09/2026
- NlcabogadosExtinción de condominio en propiedades heredadas o tras el divorcioconsultado el 23/09/2026
- Hernandez-vilches¿Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos?consultado el 23/09/2026
- SiiConoce información relacionada con los trámites de herencia – SIIconsultado el 23/09/2026