Qué significa realmente "traspasar" una vivienda financiada
Traspasar una casa no es un término legal único: cada país lo nombra a su manera y le da efectos distintos. En el fondo, la operación es la misma: el dueño actual (vendedor o cedente) transmite el inmueble a otra persona (comprador o cesionario), con la particularidad de que existe un crédito pendiente que suele gravar la propiedad.
Cuando la deuda va atada a la vivienda, el traspaso puede hacerse de dos formas radicalmente distintas. La primera es la cesión con deuda: el nuevo dueño asume el saldo pendiente del crédito original y el vendedor sale del compromiso financiero; la segunda es la cancelación previa: el vendedor paga (o líquida) lo que debe antes de vender, y la operación se convierte en una compraventa limpia, sin hipoteca.
En casi todos los países el traspaso exige escritura pública e inscripción registral; la diferencia entre México, España, Argentina, Chile y Perú está en quién autoriza el cambio, cuánto cuesta y qué organismo interviene.
Lo que casi todos los países comparten y lo que nunca es igual
El principio de fondo se repite en los cinco países: para que el cambio de propietario sea oponible a terceros, la operación debe constar en escritura pública otorgada ante notario (o escribano, según el país) y, después, inscribirse en el registro de la propiedad que corresponda. Sin inscripción, el vendedor sigue siendo el dueño registral y el comprador no puede defender su derecho frente a terceros ni a un embargo.
Lo que cambia por completo, país por país, es todo lo demás:
- El organismo que autoriza el cambio: en México, el Infonavit debe aprobar la cesión del crédito; en España, el banco acreedor decide si acepta al nuevo titular; en Argentina, el acreedor hipotecario; en Chile, el Conservador de Bienes Raíces solo inscribe, pero si hay subsidio del SERVIU interviene ese servicio; en Perú, el Fondo MIVIVIENDA o la entidad que otorgó el crédito estatal.
- Los plazos: el proceso puede resolverse en 60 días naturales en algunos casos en México o extenderse más allá de tres meses si la documentación no está al día.
- Los impuestos: cada país grava la transmisión con su propio tributo (ISR, ITP, impuesto a la transmisión gratuita u onerosa, alcabala, contribuciones), y dentro de un mismo país el porcentaje cambia según la provincia, el estado o la comunidad autónoma.
- Los costos notariales y registrales: la tarifa del notario y el arancel del registro son regulados de forma distinta en cada jurisdicción, y rara vez coinciden.
Por eso, antes de dar por hecho un costo o un plazo, conviene confirmar la regla local. Esta es la parte del trámite que nunca se puede importar de un país a otro.
Traspaso de casa con crédito Infonavit en México
En México, el Infonavit no usa la palabra "traspaso"; lo que existe es una cesión de derechos con crédito vigente, en la que el Instituto debe autorizar la operación y el notario público formaliza la escritura. El comprador se convierte en el nuevo deudor del crédito original y el vendedor queda liberado de la obligación, siempre que la cesión haya sido aprobada por el Infonavit.
El proceso se mueve entre dos escrituras: la cancelación de la hipoteca del vendedor y la constitución de una nueva hipoteca a favor del comprador, o bien el reconocimiento de la deuda por parte de este último ante el propio Infonavit. Sin esa doble escritura no hay traspaso válido.
Requisitos del vendedor y del comprador en México
- Antigüedad mínima de 2 años de pagos cumplidos del crédito Infonavit.
- No haber utilizado el Fondo de Protección de Pagos del Infonavit durante los últimos 6 meses.
- El crédito debe ser individual: no se aprueba si está vinculado a otra persona, como en el caso de un crédito conyugal.
- El comprador debe tener relación laboral vigente y cotizar ante el IMSS, ya que el crédito Infonavit está dirigido a empleados formales.
- La vivienda no debe presentar daños estructurales, debe contar con servicios básicos funcionando y estar al corriente con el pago del crédito.
En México, sin estos cinco requisitos, el Infonavit no firma la autorización de cesión, por muy avanzada que esté la negociación entre vendedor y comprador.
Documentos para el trámite ante Infonavit en México
- Identificación oficial vigente de vendedor y comprador.
- CURP de ambas partes.
- Escrituras de la vivienda inscritas en el Registro Público de la Propiedad.
- Estados de cuenta bancarios con CLABE interbancaria de al menos 3 meses.
- Constancia de no adeudo de agua, luz y predial.
- Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento, si la vivienda está en condominio.
- Dictamen técnico de la vivienda (avalúo reciente).
- Comprobantes de los últimos recibos de luz con sus XML.
- Formularios del traspaso firmados por vendedor y comprador.
La guía operativa para reunir esta documentación y evitar rechazos está descrita paso a paso en esta guía de traspaso de vivienda Infonavit.
Cómo se hace el traspaso paso a paso en México
- Evaluación inicial del crédito y del inmueble con un asesor registral o un notario para confirmar que se cumplen los requisitos.
- Reunir toda la documentación del vendedor, del comprador y de la vivienda.
- Solicitud formal de traspaso ante el Infonavit, con la carta explicativa del motivo y los documentos del paso anterior.
- Firma de escritura ante notario público asignado por el Infonavit, una vez aprobada la solicitud; en ese acto se firma también la cancelación de la hipoteca del vendedor.
- Actualización del crédito: el Infonavit reemite los documentos a nombre del nuevo titular y actualiza el estado de cuenta.
El proceso completo suele resolverse entre 2 y 4 meses, según la rapidez con la que se junten los papeles y se coordine la cita notarial.
Qué pasa con la deuda y con el crédito subsecuente en México
Cuando el Infonavit autoriza la cesión, el comprador asume el saldo pendiente del crédito original con todas sus condiciones: mismo plazo restante, misma tasa y mismos pagos mensuales. El vendedor, en cambio, queda libre de la deuda desde el momento en que se inscribe la nueva escritura y el Instituto reconoce al nuevo titular.
Una vez concluida la cesión y cancelada la hipoteca a su nombre, el vendedor queda habilitado para solicitar un Crédito Subsecuente ante el propio Infonavit, siempre que cumpla los requisitos de antigüedad laboral y de aportaciones que el Instituto exige en ese momento. Es un derecho que nace del cumplimiento, no de la operación de venta.
Costos e impuestos del traspaso en México
Los principales gastos del traspaso en México se pagan en pesos mexicanos (MXN) y se reparten entre vendedor y comprador:
- Gastos notariales: incluyen la escritura de cancelación de hipoteca del vendedor y la nueva escritura a favor del comprador; el notario es asignado por el Infonavit.
- Avalúo y dictamen técnico: necesario para que el Instituto actualice el valor del inmueble.
- Declaración fiscal ante el SAT: el vendedor debe declarar la venta y, según el monto y el tiempo de tenencia, puede quedar exento o pagar ISR por la ganancia.
- Impuestos locales: el impuesto sobre adquisición de inmuebles varía según el estado mexicano donde se ubique la vivienda.
El costo total del trámite depende, sobre todo, del estado donde está la vivienda y del saldo pendiente del crédito: no hay una tarifa nacional única.
Traspaso de vivienda con crédito hipotecario en Argentina
En Argentina no existe un organismo equivalente al Infonavit. El crédito con garantía hipotecaria lo otorgan bancos comerciales y, en menor medida, entidades financieras no bancarias, y se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación y por las normas de defensa del consumidor. El traspaso de una casa con hipoteca es, en la práctica, una operación entre particulares en la que el banco acreedor decide si acepta al nuevo deudor.
El trámite se parece al de cualquier compraventa con deuda: las partes firman la escritura, el escribano deja constancia del estado del crédito y, después, se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente (CABA, Provincia de Buenos Aires, Córdoba, etc.).
Requisitos y condiciones del crédito en Argentina
- Titularidad del crédito: el banco acreedor debe aceptar al nuevo deudor; suele pedirle demostrar ingresos formales, antigüedad laboral y un perfil crediticio compatible con la cuota.
- Informe de dominio e inhibiciones: el escribano solicita el informe al Registro de la Propiedad para verificar que el vendedor es el titular real y que no tiene embargos.
- Certificado de libre deuda del crédito hipotecario: lo emite el banco y acredita el saldo exacto que asume el comprador.
- Libre deuda municipal y de servicios: la propiedad no debe tener deudas de ABL (en CABA), tasas municipales o servicios.
Trámite ante el banco y escritura en Argentina
- Acuerdo de partes y firma del boleto de compraventa entre vendedor, comprador y, si acepta, el banco acreedor.
- Solicitud de conformidad bancaria para la cesión del crédito: el banco evalúa al nuevo deudor y define si mantiene la hipoteca original o si conviene una novación.
- Otorgamiento de escritura pública ante escribano, con la cancelación parcial o subrogación del crédito.
- Inscripción registral en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción (Capital Federal o la provincia donde esté el inmueble).
El escribano es la pieza clave: concentra la verificación registral, cobra los certificados y retiene los fondos para pagar al banco y los impuestos antes de inscribir.
Costos e impuestos del traspaso en Argentina
Los costos se pagan en pesos argentinos (ARS) y cambian según la provincia:
- Honorarios del escribano: regulados por el Colegio de Escribanos de cada jurisdicción, normalmente un porcentaje del valor de la operación.
- Sellos provinciales: grava la transmisión en casi todas las provincias, con alícuotas distintas.
- Impuesto a la transmisión gratuita u onerosa: en CABA se paga ITI (impuesto a la transmisión onerosa); en Provincia de Buenos Aires y en otras provincias cambia el nombre y el porcentaje.
Los valores expresados en ARS pierden vigencia rápido por la inflación; conviene pedir siempre una cotización al escribano al momento de la operación.
Traspaso de vivienda comprada con subsidio o crédito estatal en Chile
En Chile, la venta de una vivienda se llama enajenación y se formaliza por escritura pública ante notario, con inscripción posterior en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está el inmueble. Cuando la propiedad se adquirió con subsidio del SERVIU o con crédito estatal, hay condiciones adicionales que el vendedor debe cumplir antes de poder traspasar.
El Conservador es la pieza central del sistema chileno: no autoriza la venta, pero la hace oponible a terceros una vez que inscribe la escritura. Sin esa inscripción, el traspaso no existe para el mundo jurídico.
Casos en que Chile no permite vender el inmueble
- Prohibición de enajenar del SERVIU: si la vivienda fue comprada con subsidio habitacional y todavía pesa esa prohibición, hay que pedir su alzamiento al SERVIU y obtener un nuevo Certificado de Hipotecas y Gravámenes que ya no la registre.
- Embargo inscrito: cualquier embargo vigente en el Conservador de Bienes Raíces bloquea la transferencia hasta su alzamiento.
- Deuda de contribuciones con la TGR: si la propiedad tiene deudas con la Tesorería General de la República, la operación queda en suspenso hasta que se regularicen o se firme un convenio de pago.
En Chile no basta con que vendedor y comprador se pongan de acuerdo: mientras el Certificado de Hipotecas y Gravámenes muestre cualquiera de estos tres impedimentos, el Conservador no inscribe.
Certificados que pide el Conservador de Bienes Raíces en Chile
- Certificado de dominio vigente con copia de inscripción, que acredita al dueño actual.
- Certificado de hipotecas y gravámenes, que revela hipotecas, prohibiciones o embargos.
- Certificado de deslindes, solo si la propiedad no está bien delimitada en el Certificado de Dominio.
- Certificado de avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos, que fija el valor referencial para calcular impuestos.
- Certificado de contribuciones al día de la Tesorería General de la República, obligatorio para transferir el bien raíz.
Cómo se firma y se inscribe la escritura en Chile
- Redacción de la escritura por un abogado, con los datos de las partes, descripción del inmueble, valor y forma de pago.
- Firma ante notario de vendedor y comprador; el notario verifica la identidad y la capacidad.
- Pago de impuestos y timbres correspondientes, sobre la base del avalúo fiscal del SII.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica el inmueble, que formaliza el cambio de propietario.
El paso crítico es el último: sin la inscripción en el Conservador, la venta no surte efectos frente a terceros, aunque la escritura esté firmada y protocolizada.
Costos e impuestos del traspaso en Chile
Los valores se pagan en pesos chilenos (CLP) y dependen del avalúo fiscal del SII y del valor comercial:
- Honorarios notariales: tarifa regulada por el Colegio de Abogados y fijada sobre el valor de la operación.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: derechos de inscripción según el avalúo.
- Timbres y estampillas: grava la escritura y la inscripción.
- Contribuciones: deben estar al día con la TGR como requisito previo.
El monto total cambia si el inmueble tiene usufructo vigente, si es una cesión de derechos (solo el porcentaje del dueño) o una compraventa de nuda propiedad: cada figura tiene su propio tratamiento.
Traspaso de vivienda con crédito FONAVI o Techo Propio en Perú
En Perú, los créditos estatales para vivienda se canalizan principalmente a través del Fondo MIVIVIENDA, según el programa (FONAVI en su origen, Techo Propio, Nuevo Crédito MIVIVIENDA). La cesión de una vivienda así adquirida requiere la autorización previa del programa y, en muchos casos, una cláusula de prohibición de venta durante los años que cada programa fija.
El trámite se completa con escritura pública ante notario y la inscripción en Sunarp (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos), que es el equivalente peruano del Registro de la Propiedad.
Requisitos para ceder una vivienda FONAVI o Techo Propio en Perú
- Condiciones del titular original: estar al día en las cuotas del crédito, no tener litigios pendientes sobre el inmueble y haber cumplido el plazo mínimo de tenencia que fija cada programa.
- Condiciones del nuevo beneficiario: cumplir los requisitos de ingresos, no tener otra vivienda y, según el programa, mantener la condición de beneficiario.
- Cláusula de prohibición de venta: varios programas peruanos imponen una prohibición de enajenar por un número determinado de años; mientras esté vigente, el traspaso no procede.
- No tener deudas tributarias ni municipales (impuesto predial y arbitrios).
El plazo exacto de la prohibición de venta depende del programa y de la fecha en que se adjudicó la vivienda; esta restricción es la principal traba en los traspasos peruanos de vivienda estatal.
Trámite ante el Fondo MIVIVIENDA y la SBS en Perú
- Solicitud ante el Fondo MIVIVIENDA para evaluar si el beneficiario cumple los requisitos del programa y si ya venció la prohibición de enajenar.
- Verificación crediticia ante la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) cuando el crédito fue otorgado por una entidad financiera bajo convenio.
- Otorgamiento de escritura pública ante notario, con la declaración de voluntad de ambas partes y la constancia del pago del crédito o de su cesión.
- Inscripción en Sunarp para formalizar el cambio de titular.
El Fondo MIVIVIENDA es la pieza reguladora; la SBS opera cuando hay una IFI de por medio; y el notario es el que fedatea la operación.
Costos e impuestos del traspaso en Perú
Los gastos se pagan en soles (PEN) y se reparten entre las partes según el contrato:
- Notario: tarifa fijada por el Colegio de Notarios, normalmente un porcentaje del valor de la operación.
- Registros Públicos (Sunarp): derechos de inscripción registral.
- Alcabala municipal: impuesto municipal que grava la transferencia, variable según la municipalidad peruana y con una inafectación para los primeros tramos del valor.
El porcentaje de alcabala lo fija cada municipalidad, así que dos traspasos similares en ciudades distintas pueden terminar con impuestos muy diferentes.
Traspaso de vivienda con hipoteca bancaria en España
En España, la hipoteca bancaria es la fórmula más común para comprar vivienda. El traspaso de una casa con crédito pendiente puede hacerse por subrogación (el comprador asume la hipoteca tal cual está, con el mismo banco) o por novación (se modifica el préstamo para adaptarlo al nuevo titular). En ambos casos, el banco acreedor tiene la última palabra sobre quién queda como nuevo deudor.
El proceso se completa con escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad de la provincia donde radique el inmueble.
Requisitos para el comprador y el vendedor en España
- Aceptación bancaria: el banco debe aprobar al nuevo titular tras un análisis de solvencia y un estudio de viabilidad similar al de una hipoteca nueva.
- Vinculación laboral e ingresos estables: el comprador debe demostrar capacidad de pago con nómina, contrato o declaración de actividades.
- Vivienda libre de cargas previas: el inmueble no debe tener embargos o anotaciones preventivas que graven la transmisión.
- Certificados registrales: nota simple del Registro de la Propiedad para acreditar la titularidad y las cargas del vendedor.
Cómo se hace la subrogación o la novación en España
- Solicitud de subrogación o novación ante el banco acreedor, con la documentación del nuevo titular.
- Tasación del inmueble por una sociedad de tasación homologada, exigida por la normativa hipotecaria española.
- Firma de la escritura ante notario, con la subrogación del deudor o la novación modificativa de las condiciones del préstamo.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la provincia donde esté la vivienda, para que el cambio de titular y de hipoteca sea oponible a terceros.
En España, además, el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y el IVA en vivienda nueva son tributos autonómicos: el porcentaje cambia según la comunidad autónoma, así que dos operaciones similares en Madrid y en Andalucía pueden tener costos fiscales distintos.
Costos e impuestos del traspaso en España
Los principales gastos se pagan en euros (EUR) y son estos:
- Notaría: regulada por arancel, según el valor de la operación.
- Registro de la Propiedad: arancel registral por la inscripción.
- Gestoría: suele ser necesaria para coordinar la inscripción y los pagos; no es obligatoria, pero sí muy común.
- ITP: tipo impositivo fijado por cada comunidad autónoma; en vivienda usada es el tributo principal.
- Tasación: obligatoria si hay subrogación o novación.
En España, el grueso del costo fiscal del traspaso no lo paga el notario ni el registro, sino el ITP de la comunidad autónoma donde está la vivienda.
| País | Organismo que autoriza | Documento clave | Impuesto principal |
|---|---|---|---|
| México | Infonavit | Autorización de cesión de crédito | ISR / impuesto local sobre adquisición |
| España | Banco acreedor | Subrogación o novación hipotecaria | ITP (autonómico) |
| Argentina | Banco acreedor | Conformidad bancaria | Impuesto a la transmisión onerosa provincial |
| Chile | SERVIU (si hay subsidio) | Certificado de Hipotecas y Gravámenes | Timbres y contribuciones |
| Perú | Fondo MIVIVIENDA / SBS | Autorización del programa | Alcabala municipal |
Datos verificados en agosto de 2026.
Preguntas frecuentes sobre el traspaso de vivienda con crédito
1. ¿Cómo comprar una casa mediante traspaso de Infonavit?
Primero confirmas en Mi Cuenta Infonavit (México) que el crédito está vigente y que el derechohabiente ya cubrió la primera amortización. Después se firma el convenio de cesión ante notario, se inscribe en el Registro Público y el nuevo comprador asume el saldo restante en pesos mexicanos.
2. Si traspaso mi casa de Infonavit, ¿me regresan dinero?
No. En México, al traspasar la vivienda el derechohabiente cede el crédito junto con la propiedad, de modo que el saldo pendiente sigue a cargo del nuevo titular y no hay devolución de lo ya pagado ni del remanente acumulado.
3. ¿Se puede traspasar una casa de Infonavit que todavía tiene adeudo?
Sí, siempre que el saldo pendiente se transfiera al comprador junto con la hipoteca. El monto en pesos mexicanos se calcula al momento del convenio y se actualiza con los ajustes inflacionarios que aplica Infonavit antes de la firma.
4. ¿Se puede traspasar una casa de Infonavit con crédito conyugal?
Solo si ambos cónyuges firman la cesión, ya que el crédito conyugal del Infonavit (México) los obliga solidariamente. Si uno de los dos no acepta, el traspaso se detiene hasta obtener el consentimiento o resolver la parte legal del matrimonio.
5. ¿Qué requisitos se necesitan para el traspaso de una casa de Infonavit?
En México se pide identificación oficial vigente, comprobante de domicilio, el último estado de cuenta del crédito, la carta de autorización de traspaso que emite Infonavit y los datos del nuevo derechohabiente comprador. Todo se formaliza ante notario para inscribirlo en el Registro Público de la Propiedad.
6. ¿Después de cuántos años se puede traspasar una casa de Infonavit?
No hay un plazo mínimo en años: lo que Infonavit (México) exige es haber cubierto al menos la primera amortización y que el crédito esté al corriente. Cumplido eso, el derechohabiente puede iniciar el trámite cuando lo necesite.
7. ¿Puedo traspasar mi casa de Infonavit a un familiar?
Sí, siempre que ese familiar reúna los requisitos para ser derechohabiente en México y firme la cesión con su propio crédito Infonavit. El parentesco no limita el traspaso, pero sí obliga a revisar el parentesco civil y fiscal para evitar donaciones encubiertas sujetas al SAT.
8. ¿Existe un formato oficial para el traspaso de casa de Infonavit?
No hay un PDF único: la solicitud de traspaso se llena en línea dentro de Mi Cuenta Infonavit (México) y el sistema genera el formato con tus datos. Ese mismo documento se imprime para llevarlo al notario y continuar con la cesión del crédito.
Fuentes
- Cronista¿Cómo puedo traspasar una casa del Infonavit? Estos son los …consultado el 31/08/2026
- Urbani¿Se puede traspasar un subsidio habitacional en Chile? – Urbaniconsultado el 31/08/2026
- Infobae¿Es legal traspasar un crédito Infonavit? Esto es lo que dicen las …consultado el 31/08/2026
- InfonavitPortabilidad | Infonavitconsultado el 31/08/2026
- Tuhabi¿Cuáles son los requisitos para vender una casa por el Infonavit?consultado el 31/08/2026