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Remates inmobiliarios: cómo funcionan y qué cambia según el país

septiembre 5, 2026 Derecho Facil 19 min read
Remates inmobiliarios: cómo funcionan y qué cambia según el país

Qué es un remate inmobiliario y por qué cambia de un país a otro

Un remate inmobiliario es una venta forzosa de un bien inmueble ordenada por un tribunal o autoridad pública, dentro de un procedimiento judicial en el que un acreedor cobra su deuda con el producto de la venta. El mecanismo de fondo es común: se valora el inmueble, se fija un precio base, se convocan postores, se adjudica al mejor postor y se firma la escritura o documento equivalente ante el juez o el notario. Lo que cambia de un país a otro es casi todo lo demás: la ley que lo regula, el nombre del instituto, el organismo competente, los plazos en días, la forma de pagar, los porcentajes de garantía, la moneda en que se puja y hasta la posibilidad de visitar el inmueble por dentro antes de ofertar.

Este artículo compara cómo funcionan los remates judiciales de inmuebles en España, México, Argentina, Chile y Perú, los cinco países hispanohablantes con más mercado y donde la información pública es verificable. La idea es que el lector sepa qué preguntar, dónde consultar y a qué regla atenerse en su país antes de lanzarse a pujar.

En todos los países el remate es una compra con efectos reales, pero la ley, el organismo, el plazo, el porcentaje de garantía y la moneda son distintos en cada uno.

Cómo se llama y qué significa en cada país

Aunque el instituto es el mismo, cada ordenamiento le ha puesto un nombre. En España se habla de subasta judicial y se rige por la Ley de Enjuiciamiento Civil. En México se llama remate judicial y la forma de celebrarse depende del Código de Procedimientos Civiles federal o, sobre todo, del estatal, porque la materia civil es local. En Argentina se denomina subasta judicial de inmuebles y se rige por los Códigos Procesales provinciales más las normas del Código Civil y Comercial; cuando es el Estado el que vende, se usa el término subasta pública y se canaliza por la Agencia de Administración de Bienes del Estado. En Chile la figura se llama remate judicial y opera bajo el Código de Procedimiento Civil ante los tribunales civiles. En Perú se utiliza la expresión remate judicial de inmuebles, regulada por el Código Procesal Civil y realizada por un martillero público nombrado por el juez.

Aunque los nombres se parecen, las reglas no. Por eso este artículo no se queda en el qué sino que entra al cómo, país por país, con los plazos, los porcentajes de postura y los medios de pago que en cada lugar se exigen.

España

En España, los remates inmobiliarios judiciales se rigen por la Ley de Enjuiciamiento Civil y los llevan los Juzgados de Primera Instancia del partido judicial donde está situado el inmueble. La subasta la anuncia el propio juzgado, se publica en el tablón del órgano y en el portal del Estado, y la apertura de posturas se hace de forma electrónica en el portal de subastas del BOE. El detalle del procedimiento, los requisitos del postor y los riesgos específicos bajan a los apartados siguientes.

Cómo se subasta un inmueble en España

  1. El secretario judicial anuncia la subasta y publica el edicto con el tipo de subasta, el valor de tasación y el importe de la puja mínima.
  2. Cualquier persona con capacidad y legitimación puede tomar parte, con la salvedad de que el ejecutado no puede licitar.
  3. Los postores depositan una caución del 20 % del valor de tasación del inmueble en la cuenta del juzgado.
  4. La subasta se celebra de forma electrónica durante al menos veinte días naturales, con posibilidad de pujar desde el portal habilitado.
  5. Si no hay postores, el acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble por el 50 % del valor de tasación o por la cantidad que se le deba.
  6. Aprobado el remate, el postor paga el resto en el plazo que fije el juzgado y se firma la escritura o el documento equivalente ante notario.
  7. El juzgado decreta la cancelación de cargas posteriores al crédito que se ejecuta y se entrega la posesión.

Qué tienes que saber antes de pujar en España

  • Disponer de documento de identidad español o equivalente y de firma electrónica para pujar por el portal del BOE.
  • Tener constituida la caución del 20 % del valor de tasación antes de finalizar la subasta, en euros (EUR).
  • Verificar la situación posesional del inmueble: ocupado por inquilino, por el deudor o libre, porque eso cambia los tiempos de entrega y el coste de un eventual desahucio.
  • Comprobar en el Registro de la Propiedad las cargas, hipotecas y anotaciones que arrastra el inmueble, ya que algunas se cancelan y otras no.
  • Confirmar con el juzgado el estado de las deudas con la comunidad de propietarios y con la administración tributaria, porque pueden ser a cargo del adjudicatario.

Riesgos específicos del remate en España

Antes de pujar hay que pedir al Registro de la Propiedad una nota simple actualizada del inmueble, porque en España las cargas se cancelan de forma selectiva: el auto de aprobación del remate cancela las cargas posteriores al crédito del ejecutante, pero las anteriores o las que tengan rango preferente pueden sobrevivir. Las deudas con la comunidad de propietarios del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal son preferentes y suelen pasar al adjudicatario; las deudas con la Agencia Tributaria también pueden arrastrarse si tienen afección real. Por eso, revisar el Registro y el estado de cuentas de la comunidad es tan importante como el precio al que se puja.

México

En México, el remate judicial de inmuebles se rige por los Códigos de Procedimientos Civiles, que son estatales, aunque el Código Federal de Procedimientos Civiles se aplica a controversias federales. Cada estado fija sus propios plazos, porcentajes y reglas de almoneda. El juez que dictó la sentencia de condena ordena la venta, nombra un perito para el avalúo y señala día y hora para la audiencia de remate, que en la práctica es una subasta pública en sala. El desarrollo de los siete pasos del remate, la forma de pago y los plazos de entrega se detallan a continuación.

El procedimiento de remate en México, paso a paso

  1. El ejecutado es requerido de pago; si no paga, se embarga el inmueble y se ordena su avalúo por perito.
  2. Se publica un edicto con el precio base (avalúo) y la postura legal, que equivale al 75 % del avalúo, para la primera almoneda.
  3. Los postores se registran en el juzgado y depositan un Billete de Depósito (BIDE) emitido por el Banco del BIENESTAR a su nombre por el 10 % del valor del avalúo.
  4. En la audiencia de remate, los postores mejoran sus ofertas de viva voz y se adjudica el inmueble al mejor postor que cubra al menos la postura legal.
  5. El juez dicta sentencia de adjudicación a favor del ganador, que paga el resto con otro BIDE.
  6. El inmueble se entrega mediante orden del juez al Secretario Actuario, normalmente en un plazo aproximado de seis meses.
  7. Se firma escritura pública ante notario, avalada por el juez, para inscribir la adjudicación en el Registro Público de la Propiedad.

Para entender las cifras, tomemos un avalúo de 2.000.000 de pesos mexicanos (MXN). El 10 % de garantía por BIDE es 200.000 MXN, y la postura legal para la primera almoneda es 1.500.000 MXN. Si nadie puja, en segunda almoneda la postura legal baja a la mitad, es decir 750.000 MXN, y el depósito exigido sigue siendo 200.000 MXN porque se mantiene sobre el avalúo. Los remates vigentes en segunda almoneda lo ilustran: un departamento en Iztapalapa tiene precio base de 739.200 MXN y postura legal de 492.800 MXN (remates judiciales vigentes en México).

Requisitos del postor y forma de pago en México

  • Obtener un BIDE en una sucursal del Banco del BIENESTAR por el 10 % del avalúo, a nombre del postor, antes de la audiencia.
  • Pagar el total únicamente con recursos propios mediante transferencia bancaria; no se admite ningún tipo de crédito.
  • Identificación oficial vigente y, en su caso, poderes notariales para actuar en representación.
  • Calcular la postura legal como el 75 % del avalúo en la primera almoneda y, si se declara desierta, el 50 % en la segunda almoneda, siempre en pesos mexicanos (MXN).
  • Asumir que, una vez adjudicado, el resto se paga también con BIDE, no con efectivo ni con cheque personal.

Plazos, ocupación y entrega del inmueble en México

El plazo de entrega del inmueble depende del juez y del estado, pero en la práctica ronda los seis meses desde la adjudicación, porque la orden de lanzamiento la ejecuta un Secretario Actuario. Mientras tanto, el inmueble suele estar ocupado por el deudor o por terceros, y al estar ocupado solo puede verse por fuera, no por dentro. El comprador asume el riesgo de una posesión tardía o un lanzamiento judicial costoso, y por eso la visita exterior y la lectura del expediente son claves antes de ofertar. La firma de escritura se hace ante notario, pero siempre con la intervención del juez que avaló la adjudicación, y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad cierra la cadena de transmisiones.

Argentina

En Argentina, las subastas judiciales de inmuebles se rigen por los Códigos Procesales Civiles y Comerciales de cada provincia y por el Código Civil y Comercial. La venta la ordena el juez, la dirige un martillero público matriculado y se publica mediante edictos y avisos en el portal del Poder Judicial. Cuando el que vende es el Estado nacional, la operación se canaliza por la Agencia de Administración de Bienes del Estado, a través de SUBAST.AR, y admite pesos argentinos (ARS), dólares estadounidenses (USD) y, en algunos casos, unidades UVA. Los apartados siguientes detallan el procedimiento, los requisitos del postor y las diferencias entre la subasta judicial y la venta estatal.

Subastas judiciales de inmuebles en Argentina

  1. El juez fija fecha, hora y lugar de la subasta y designa al martillero público que la llevará a cabo.
  2. Se publican edictos en el Boletín Oficial, en un diario de amplia circulación y en el portal del Poder Judicial correspondiente.
  3. Los postores se inscriben hasta el día anterior a la subasta y depositan una garantía, normalmente el 10 % del avalúo, en pesos argentinos (ARS).
  4. El martillero lee las condiciones, recibe las posturas en sobre cerrado o de viva voz según el juzgado, y adjudica al mejor postor.
  5. El comprador paga el saldo de precio en el plazo que fija el juzgado, mediante transferencia o depósito judicial en ARS.
  6. Se firma la escritura pública ante notario y se inscribe la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble local.
  7. La posesión se ordena por el juez si el inmueble está ocupado, con plazos que dependen de la provincia.

Para informarse sobre los procedimientos vigentes y los edictos, la consulta en el portal de la Agencia de Administración de Bienes del Estado sirve para subastas del Estado, mientras que las judiciales se rastrean en el portal del Poder Judicial de la provincia correspondiente.

Cómo participar como postor en Argentina

  • Inscribirse en el juzgado o en la oficina del martillero hasta el día hábil anterior a la subasta, con DNI y, en su caso, poder.
  • Depositar la garantía de seriedad, que suele ser el 10 % del avalúo, en la cuenta judicial habilitada en ARS.
  • Asistir a la subasta con postura mínima equivalente a la base fijada por el juez, que normalmente es un porcentaje del avalúo.
  • Pagar el saldo de precio con transferencia bancaria o depósito judicial; no se admite pago en efectivo en el acto.
  • Considerar los honorarios del martillero, que corren por cuenta del comprador y se calculan como porcentaje del precio de venta en ARS.

Diferencias entre subasta judicial y venta estatal en Argentina

Aspecto Subasta judicial Venta estatal (AABE)
Ley aplicable Códigos Procesales provinciales y Código Civil y Comercial Ley de Administración de Bienes del Estado
Moneda aceptada Pesos argentinos (ARS) ARS, dólares (USD) o unidades UVA
Organismo Juzgado y martillero público Agencia de Administración de Bienes del Estado
Publicación Edictos y portal del Poder Judicial SUBAST.AR y Boletín Oficial
Forma de pago Transferencia o depósito judicial Según pliego, con ARS, USD o UVA

Chile

En Chile, los remates judiciales de inmuebles se rigen por el Código de Procedimiento Civil y los llevan los Juzgados Civiles con competencia sobre la comuna donde está registrado el inmueble. La venta la decreta el juez a solicitud de un acreedor, se publica mediante avisos en un diario de los definidos por ley y, en muchos casos, también en portales especializados. Los montos pueden expresarse en pesos chilenos (CLP), en unidades de fomento (UF) o, en remates privados, en dólares. El detalle del procedimiento, los requisitos del postor y los riesgos asociados se desarrollan a continuación.

Cómo opera el remate judicial de inmuebles en Chile

  1. El acreedor solicita el remate al tribunal y acompaña el título ejecutivo, la inscripción de dominio y el avalúo fiscal o comercial.
  2. El tribunal ordena la publicación de avisos con el mínimo fijado para las posturas, que suele ser un porcentaje del avalúo, en CLP o en UF.
  3. Los interesados constituyen garantía de seriedad en la cuenta del tribunal antes de la fecha del remate.
  4. En la audiencia, el juez o el receptor lee las condiciones, recibe las posturas y adjudica al mejor postor que cubra el mínimo.
  5. El adjudicatario paga el saldo en el plazo que fije el tribunal, mediante vale vista o transferencia en CLP.
  6. Se firma la escritura pública de compraventa ante notario y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces.
  7. Si el inmueble está arrendado, el contrato se mantiene vigente hasta su vencimiento, salvo que se disponga otra cosa.

Los avisos vigentes lo muestran con cifras: un departamento en Viña del Mar, calle Lago Villarrica, salió a remate con mínimo de 79.546.779 CLP (remates en Chile); una casa en Las Condes, avenida Las Condes 14160, con 173 m², tenía mínimo de 242.136.360 CLP; y un inmueble en Estación Central, calle Nicasio Retamales 342, con 944 m², mínimo de 408.737.700 CLP.

Requisitos del postor y garantías en Chile

  • Constituir una garantía de seriedad en la cuenta del tribunal, normalmente un porcentaje del mínimo del remate, en CLP.
  • Presentar cédula de identidad vigente si se puja en persona, o poderes notariales si se actúa como representante.
  • Pagar el saldo de precio con vale vista bancario o transferencia en CLP, dentro del plazo que fije el tribunal.
  • Consultar los avisos vigentes en el portal del Poder Judicial y en listados de avisos como rematesinmobiliarios.cl antes de pujar.
  • Verificar la inscripción del inmueble y el estado de dominio en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna.

Riesgos y cargas del inmueble rematado en Chile

El inmueble rematado en Chile puede arrastrar deudas de contribuciones, gastos comunes, cuentas de servicios y, en el caso de propiedades en copropiedad regidas por la Ley 21442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, obligaciones con la comunidad. Antes de pujar hay que pedir un certificado de deudas en la municipalidad correspondiente y un certificado de gastos comunes en la administración del edificio, ya que estas partidas pueden terminar a cargo del adjudicatario. También conviene revisar si el inmueble está arrendado, porque la ley chilena protege al arrendatario y el comprador no podrá ocuparlo hasta que termine el contrato o se obtenga su entrega judicial.

Perú

En Perú, el remate judicial de inmuebles se rige por el Código Procesal Civil y lo llevan los Juzgados Civiles o Mixtos. La convocatoria la hace un martillero público nombrado por el juez, que fija fecha, hora y lugar, y publica el aviso con el valor de la tasación y la postura mínima. El pago se hace en soles (PEN) y la adjudicación se inscribe en la SUNARP. Los apartados siguientes detallan el procedimiento, lo que el postor debe revisar y cómo localizar la norma aplicable si el lector vive en otro país.

Procedimiento de remate de inmuebles en Perú

  1. El juez ordena el remate a solicitud del acreedor y designa al martillero público, que fija fecha, hora y local del acto.
  2. El martillero publica el aviso con el valor de tasación, la postura mínima y las condiciones de pago en soles (PEN), y exhibe el inmueble.
  3. Los postores se inscriben y depositan una garantía de seriedad, normalmente un porcentaje de la tasación, en la cuenta del juzgado.
  4. En la audiencia, se reciben las posturas y se adjudica el inmueble al mejor postor que cubra al menos las dos terceras partes de la tasación.
  5. El adjudicatario paga el saldo dentro del plazo fijado por el juez, mediante depósito judicial en PEN.
  6. Se firma el acta de remate y, si el caso lo requiere, escritura pública ante notario, con intervención del juez.
  7. Se inscribe la adjudicación en la SUNARP, en la partida registral del inmueble, para oponerla a terceros.

Los montos de la postura mínima y los plazos de pago dependen del juzgado y de la tasación, así que el postor debe leer el aviso y el expediente antes de ofertar. Si la fuente consultada no aporta cifras concretas para el remate peruano, no se afirma ninguna: se explica de qué depende y se remite al expediente del juzgado y a la partida de la SUNARP.

Qué debe revisar el postor en Perú

  • Pedir una copia de la partida registral del inmueble en la SUNARP, para conocer titular, cargas, embargos e hipotecas vigentes.
  • Verificar las deudas tributarias municipales, en especial el impuesto predial y los arbitrios, porque pueden trasladarse al adjudicatario en PEN.
  • Comprobar la existencia de ocupantes y la situación posesional, ya que el lanzamiento judicial en Perú puede demorar meses.
  • Revisar el estado de los servicios básicos y las deudas con empresas de agua, luz y gas, que a veces son a cargo del nuevo dueño.
  • Evitar aplicar reglas leídas en webs de otros países, porque los porcentajes de postura, los plazos y los medios de pago son distintos en cada legislación.

Cómo comprobar la regla aplicable si el país del lector no aparece

Si el lector vive en otro país distinto de los cinco tratados aquí, la regla práctica es buscar la ley procesal civil nacional y el portal de subastas del Poder Judicial o del organismo equivalente. En España, la ley procesal es la Ley de Enjuiciamiento Civil y las subastas se consultan en el portal del BOE y en la Agencia Tributaria. En México, el camino es el Consejo de la Judicatura Federal y los Códigos de Procedimientos Civiles estatales. En Chile, el Poder Judicial publica los avisos de remate y los inmuebles se revisan en el Conservador de Bienes Raíces. En Argentina, la Agencia de Administración de Bienes del Estado concentra las subastas del Estado y el portal del Poder Judicial, las judiciales. En Perú, la búsqueda de partidas registrales se hace en la SUNARP y los avisos de remate, en el diario oficial El Peruano. En todos los casos, la palabra clave oficial es la combinación de "remate judicial" o "subasta pública" con el nombre del país, para llegar a la fuente oficial y no a un resumen de terceros.

Preguntas frecuentes sobre remates inmobiliarios

1. ¿Cómo se subasta un inmueble de la Seguridad Social?

La Seguridad Social en España no vende directamente sus inmuebles en subasta; los adjudica a través del Servicio Público de Empleo Estatal (SEPE) o los saca a la venta por el procedimiento de enajenación directa con publicidad en el portal de la Seguridad Social. Los inmuebles embargados por deudas a la Seguridad Social los subasta la Agencia Tributaria, normalmente en la web de la AEAT, con puja electrónica y plazo de公示 pública de veinte días.

2. ¿En qué consisten las subastas de inmuebles y quién puede participar?

Una subasta inmobiliaria es una venta pública forzada de un bien para pagar una deuda, ordenada por un juez, un organismo público o una entidad privada. Puede participar cualquier persona con capacidad legal y solvencia, previa consignación de un depósito (normalmente entre el 5% y el 20% del valor de salida según el país). El adjudicatario recibe la propiedad tras pagar el resto del precio en el plazo fijado, que suele ser de diez a veinte días hábiles.

3. ¿Cómo funcionan las subastas judiciales de inmuebles en España?

Las subastas judiciales en España se tramitan ante el juzgado que ejecuta la deuda y se anuncian en el portal del Boletín Oficial del Estado y en la Sede Judicial Electrónica. Empiezan con un valor de salida (el 70% de la tasación o el 60% en segunda subasta) y admiten pujas electrónicas durante veinte días naturales. Si no hay postores, el ejecutante puede pedir la adjudicación del inmueble por el 50% del valor de tasación.

4. ¿Qué son y cómo operan las subastas online de inmuebles en España?

En España, el Portal de Subastas del BOE permite pujar por internet por cualquier bien embargado en un procedimiento judicial, las 24 horas y desde cualquier dispositivo, identificándose con certificado digital o cl@ve. También hay plataformas privadas de bancos y de portales como Idealista o Pisos.com que canalizan ventas extrajudiciales, normalmente con puja a sobre cerrado y sin la protección procesal de la subasta judicial. Antes de pujar conviene revisar la carga registral, el estado de ocupación y la deuda pendiente con la comunidad de propietarios.

5. ¿Qué pasa cuando un inmueble sale a subasta por embargo?

Cuando un inmueble sale a subasta por embargo, el propietario original sigue siendo el titular registral hasta que el adjudicatario inscriba la compra en el Registro de la Propiedad, y puede intentar paralizar la subasta pagando la deuda antes de la apertura de la puja. El adjudicatario hereda las cargas anteriores (hipotecas, embargos) que no se cancelen automáticamente, salvo el préstamo que se ejecuta, por lo que conviene pedir una nota simple registral antes de pujar. Si el inmueble está ocupado, el nuevo dueño debe pedir el lanzamiento al juzgado, que suele demorarse varios meses.

6. ¿Qué páginas oficiales hay para ver subastas fiables en España?

Para subastas judiciales, la fuente oficial es el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (subastas.boe.es), donde se publican los edictos y se hace la puja electrónica. La Agencia Tributaria subasta sus propios inmuebles en la página de la AEAT, y los del SEPE y otras entidades públicas se anuncian en la Plataforma de Contratación del Sector Público. Evita páginas que pidan dinero para “reservar” inmuebles o que no muestren el número de procedimiento.

7. ¿Cómo funcionan las subastas de bancos y qué tienen de especial?

Las subastas de bancos en España son ventas extrajudiciales, no judiciales, así que el precio de salida lo fija la entidad y no hay aval de un juez que revise la tasación. Suelen anunciarse en los portales propios de cada banco (los grandes como BBVA, Santander, CaixaBank o Sabadell tienen secciones dedicadas) y en agregadores como Idealista, y admiten pujas a sobre cerrado o con mejoras en plazo fijado por la entidad. El comprador queda libre de cargas si el banco entrega el certificado de deuda cero, algo que conviene pactar por escrito antes de firmar.

Fuentes

  1. Boesubasta – BOE.esconsultado el 31/08/2026
  2. CsjnHome Page – Subastas Judiciales de la Corte Suprema de Justicia …consultado el 31/08/2026
  3. CapitalrematesRemates judiciales de propiedades en Chile | 880+ activosconsultado el 31/08/2026
  4. Adondevivir177 Propiedades e inmuebles en venta remate – Perú – Adondevivirconsultado el 31/08/2026
  5. EactivosSubastas judiciales, concursales y particulares online en Españaconsultado el 31/08/2026